LA DEFENSORA DEL PUEBLO RECLAMA UNA MORATORIA HIPOTECARIA Y DACIÓN EN PAGO EN CASOS EXTRAORDINARIOS

El informe presentado por la Defensora del Pueblo tiene luces y sombras. Luces, porque se pronuncia sobre la imprudencia de las entidades financieras, la oscuridad de sus cláusulas contractuales y los abusos realizados en las ejecuciones hipotecarias. Sombras, porque es un texto empapado en la misma lógica que nos llevó a la burbuja, con afirmaciones ideológicas que consideran la compra de vivienda como una necesidad, la vivienda habitual como una inversión o, incluso, justifica las inyecciones de liquidez a las entidades de crédito en virtud del interés general afectado.

Se echan de menos informes de este tipo sobre los hipotecados e inquilinos desahuciados, la inexistencia de alquiler social y, en definitiva, sobre el incumplimiento del artículo 47 de la Constitución por unas administraciones que han dejado el acceso a la vivienda en manos del mercado libre.

 

INFORME DE LA DEFENSORA DEL PUEBLO

La Defensora del Pueblo en funciones, María Luisa Cava de Llano, es militante histórica del PP, un dato que en la web del Defensor del Pueblo se omite.

El asesor del informe es profesor de derecho bancario y colaborador de Intereconomía.

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LA TITULAR EN FUNCIONES CRITICA AL BANCO DE ESPAÑA POR "PROTEGER MÁS A LAS ENTIDADES QUE A LOS CIUDADANOS"

EL PAÍS - Madrid - 25/01/2012

La Defensora del Pueblo ha salido hoy en defensa de las familias perjudicadas por las deudas hipotecarias y ha arremetido contra el Banco de España y las entidades que han abusado de la confianza de sus clientes. María Luisa Cava de Llano, que ostenta el cargo de defensora en funciones, ha reclamado "ayudas excepcionales" para los afectados y un acuerdo político asumido por el sector bancario en el que se incluya, entre otras medidas, flexibilidad de las cuotas o moratoria en el pago.

El Banco de España fue el más criticado, ya que, según la defensora, "protege más a las entidades que a los ciudadanos". Cava de Llano ha hecho estas advertencias durante la presentación de un informe, que remitirá al Congreso de los Diputados, en el que se incluye una veintena de recomendaciones para reforzar la protección a los hipotecados.

El informe "Crisis económica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo" apuesta por ese acuerdo político y plantea mejorar la información y la transparencia. Sugiere un tratamiento diferente para las adquisiciones de carácter necesario, como la vivienda habitual o los locales de negocio donde se ejerce la actividad que constituye el medio de vida, llegando incluso en los casos más extremos a la dación en pago o buscando soluciones -como el arrendamiento forzoso- que permitan la continuidad en la vivienda o en el local.

La institución estima que la actual legislación concursal no es adecuada para la tramitación de la insolvencia de los particulares, por lo que pide un procedimiento específico, con el que las familias queden liberadas de sus deudas tras el concurso, como ocurre con las empresas.

Además, la defensora del Pueblo exige al Banco de España que cambie de orientación y se implique en la protección de consumidores y usuarios. "Nos encontramos ante una situación excepcional, que merece respuestas excepcionales, aunque sea con carácter temporal. Porque, al igual que la inyección de liquidez a las entidades de crédito está justificada en nombre del interés general afectado, también en la crisis de los particulares hipotecados está en juego la confianza en nuestro sistema financiero", expone.

El informe propone supresión de tasas, costas, moderación de cláusulas penales o la paralización del devengo de intereses durante el proceso, que contribuyan a superar las dificultades para atender los créditos pendientes de pago. También sugiere permitir el pago del capital antes que los intereses para reducir la deuda que genera obligaciones accesorias.

Plantea crear mecanismos que faciliten un acuerdo entre las partes porque -explica- el objetivo es que el ciudadano sea escuchado, que los acreedores se sienten a negociar, "y evitar así la condena a la pobreza e incluso a la exclusión social de miles de personas".

La defensora ha destacado la necesidad de establecer restricciones a la obligación de firmar un seguro cuando se adquiere el préstamos hipoteario con un grupo de la misma entidad bancaria, dejando abierta la posibilidad de hacerlo con otra compañía.

"Hemos recibido quejas de personas que han caído en desempleo y cuando han ido a hacer uso del derecho de su seguro, les han dicho que no es posible pagarles" porque una de las exigencias era tener un trabajo indefinido y no lo tiene, ha explicado tras recordar las reclamaciones de militares "que tampoco les cubre por ser profesiones de elevado riesgo".

Además, pide mejorar el sistema de subastas para que sea más accesible y hacer efectivo un asesoramiento técnico por parte de las entidades financieras y los notarios.

EL PARLAMENTO EUROPEO DA LUZ VERDE A UN PROYECTO DE DIRECTIVA SOBRE HIPOTECAS PARA INMUEBLES DE USO RESIDENCIAL

Según informa el diario Cinco Días, la Comisión de Mercado Interior del Parlamento Europeo ha aprobado un proyecto de Directiva para la concesión de hipotecas sobre bienes inmuebles de uso residencial. Entre las novedades destaca que los prestamistas deberán denegar los créditos que no tengan garantías de pago y la obligación a los Estados miembros de velar porque se cumpla esa máxima mediante bases de datos de solvencia de los consumidores.

Por la importancia que podría tener esta Directiva en el sistema hipotecario y en el mercado de vivienda, os enlazamos la noticia de Cinco Días y la información que ofrece la propia Unión Europea:

• Cinco Días. Hipotecas solo a quienes ofrezcan garantías de pago.

• Unión Europea. Hipotecas: menos quebraderos de cabeza y más información gracias a una propuesta de la Comisión Europea

FOMENTO DESVIARÁ AYUDAS PARA LA COMPRA DE VPO EN FAVOR DEL ALQUILER

 

La crisis ha provocado que la tradicional brecha entre el precio de las casas de renta libre y las protegidas (VPO) se haya reducido significativamente. Ahora, de promedio, una VPO es un 32% más barata que un piso libre y, sin embargo, en el máximo del boom llegó a costar casi la mitad. Por ello, Fomento replanteará todas las ayudas a la compra para concentrarlas en el alquiler.

Raquel Díaz Guijarro - CINCO DÍAS. Madrid - 24/01/2012

Los números no dejan lugar a dudas. Según las estadísticas del Ministerio de Fomento, el precio medio de la vivienda libre se situó a finales del año pasado en los 1.701,8 euros por metro cuadrado, un 19,01% menos que cuando las casas alcanzaron sus valores máximos en el pasado boom inmobiliario. Por contra, el precio de los pisos de protección oficial, que está intervenido por las Administraciones públicas, no ha evolucionado del mismo modo. En la actualidad se sitúa en un promedio de 1.158,2 euros por metro cuadrado cuando en el pico de la etapa alcista marcó 1.100 euros. Se ha incrementado un 5,2%, pese a la crisis.

Esto es lo que explica cómo se ha estrechado la brecha que tradicionalmente existía entre comprar una casa en el mercado libre o hacerlo con algún grado de protección. Hoy, adquirir una VPO resulta de media un 31,9% más barato que si el inmueble no se acoge a ningún tipo de ayuda pública y, sin embargo, en el primer trimestre de 2008, cuando las viviendas alcanzaron a nivel nacional su precio más alto, la diferencia alcanzaba el 47,6%. Es decir, que un piso de protección oficial era casi la mitad de barato que otro que no lo fuera. El precio del metro cuadrado de la VPO era entonces de 1.100 euros cuando en el mercado libre se pagaban 2.101 euros.

Esto que ha pasado con los precios es un argumento más de quienes vienen reclamando desde hace tiempo un replanteamiento general de la política de vivienda.

"En una coyuntura como la actual, trasladar ya para siempre la titularidad de una vivienda a una familia que no puede acceder al mercado libre y permitir que tiempo después la venda sin apenas límites es un dispendio de recursos públicos que debe corregirse", asegura Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Desde Fomento existe un compromiso de revisar todas las ayudas y enfocar los planes plurianuales más hacia el alquiler. El análisis realizado por CincoDías en las cinco principales comunidades (Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana, Madrid y País Vasco) revela este mismo fenómeno, mucho más acentuado en alguna de ellas. Solo el País Vasco logra mantener la brecha de precios. Así, comprar una VPO allí continúa siendo hoy más de un 50% más económico que en el fragor de los precios del boom.

Protegidas más caras que libres

En las otras cuatro la ventaja de adquirir un piso protegido se ha llegado a reducir incluso más de la mitad. En Andalucía, por ejemplo, ahora el ahorro estimado entre las dos tipologías de vivienda es del 21,6% cuando en el boom llegó a ser del 43,2%. Notable es el caso de la Comunidad Valenciana donde quienes adquieran ahora un piso con ayudas apenas se ahorrarán un 16,5% sobre lo que pagarían si fuese de renta libre.

Y espectacular es también lo que ocurre en Madrid. Mientras antes del pinchazo de la burbuja ser titular de una VPO salía un 63,2% más barato que acudir al mercado libre, hoy esa ventaja se ha reducido al 41,5%. Pero lo más sorprendente es que hay algunas tipologías de casas protegidas, como la VPPL (vivienda con protección pública de precio limitado), son más caras que algunos pisos de precio libre. Es la paradoja que tiene el mercado actual en una región como Madrid donde oscilan mucho los precios inmobiliarios, según sea el barrio o el municipio y eso, por desgracia, no suelen reflejarlo las medias.

Atajar las duplicidades y el stock sin vender

Tanto el PP como el PSOE llevaron en sus programas electorales de los comicios del 20-N una apuesta por otra política de vivienda. Ambos consideran que es necesario reconducir los ahora escasos recursos públicos hacia el alquiler y son ya cada vez más las voces que claman por la desaparición de la VPO en propiedad. "Por supuesto que se debe garantizar el acceso a una casa digna, tal y como consagra nuestra Constitución, pero no tiene por qué ser en propiedad", explica Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.

"El arrendamiento genera actividad económica y empleo, facilita la movilidad laboral y posibilita un mercado más equilibrado y un desarrollo urbanístico más sensato", añade. Por ello, desde esta tasadora se muestran contrarios a seguir aplicando incentivos a la compra de vivienda (sea protegida o libre) y abogan por dirigir todos los esfuerzos al alquiler.

Por su parte, el presidente de la patronal de los promotores APCE, José Manuel Galindo, también pide abrir un debate en el que se aborden todos los asuntos clave. Entre ellos cita las duplicidades existentes en materia de política de vivienda entre Administraciones, qué necesidad existe en cada territorio y cómo abordarla, cómo lograr un sistema mucho más ágil, cuál es el coste de las ayudas públicas o cómo recuperar el crédito. "Y, sobre todo, se trata de que analicemos cómo podemos producir una casa más barata y qué hacer con el stock", advierte Galindo.

Excedente estable

España mantenía un stock de 818.000 viviendas nuevas pendientes de venta a fecha de septiembre de 2011, lo que equivale a un 3,2% del parque total, según el último informe sobre el Sector inmobiliario residencial en España elaborado por Catalunya Caixa.

UN JUEZ SALDA UNA DEUDA CON EL BANCO TRAS LA ENTREGA DE LA VIVIENDA EN MADRID

Otro juez ¡en Torrejón! considera que la deuda está saldada con la entrega de la vivienda. Con ésta ya van cuatro sentencias favorables (Torrejón, Navarra, Girona y Lleida) y el famoso decreto de Elche. El frente judicial cada vez tiene más victorias...

Cadena Ser. Javier Álvarez. 20.01.2012

El magistrado censura que el ciudadano sea siempre el perjudicado por las consecuencias de la burbuja inmobiliaria propiciada por las entidades bancarias

El juez Carmelo Jiménez, atendiendo a la crisis económica excepcional que vivimos, considera que es injusto que los ciudadanos tengan que pagar siempre por el resultado de la especulación inmobiliaria y en este caso tenga que devolver el dinero del préstamo cuando no pueden hacer frente a la hipoteca mientras el banco se queda con todo, vivienda incluida.

La resolución del juez vierte una crítica importante a la posición adoptada por las entidades financieras que han valorado artificiosamente las viviendas propiciando con ello la denominada burbuja inmobiliaria y en consecuencia haciendo tambalearse al sistema económico.

El abogado Jesús Andújar valoraba de forma positiva la novedosa resolución judicial: "Los bancos - en este caso, Bankia - deberán conformarse con recibir como pago el valor en el que tasó la vivienda, 270.000 euros, aunque el inquilino sólo haya podido pagar prácticamente la mitad la deuda". Por su parte, el juez opina que "sería injusto, abusivo y un ejercicio antisocial obligar al perjudicado a seguir pagando la hipoteca cuando el banco se ha quedado con el piso", concluye.

Esta resolución judicial no es la primera que se produce en España porque otros tribunales como en Navarra o Girona han adoptado decisiones similares pero si aporta una notable reflexión critica sobre los verdaderos autores de la crisis económica y la indefensión del ciudadano ante las entidades financieras.

Contenido del Auto del Juzgado nº 3 de Instrucción de Torrejón de Ardoz (Madrid).

COMPRAR O ALQUILAR UNA VIVIENDA. ¿QUIÉN HA ELEGIDO YA POR NOSOTR@S?

Elegir entre la compra o el alquiler de una vivienda se ha convertido en una de las decisiones más importantes de nuestras vidas. Si hiciésemos una encuesta en España, la inmensa mayoría respondería que prefiere la adquisición. En efecto, y a diferencia de otros países europeos, el alquiler en España ha sido durante décadas una opción residual, denigrante, a veces incluso vergonzosa o, como afirma Aleix Saló en el vídeo Españistán: “Una cosa de hippies”.

Pero lo cierto, más allá de los estereotipos al uso, es que la decisión entre comprar o alquiler no se adopta en el mundo de las ideas. Por el contrario, nuestra decisión está condicionada por una serie de factores que actúan interesadamente a favor de que nos decantemos, convencidos o resignados, por la opción “correcta”: la compra de una vivienda cara y a crédito. ¿De qué otra manera se explica que el cincuenta por ciento de los alemanes opten por el alquiler mientras que en España sólo lo hace el doce por ciento?

El terreno sobre el que tomamos estas decisiones está lleno de trampas fiscales, legislativas y políticas. Explicaremos brevemente en qué consisten.

Las trampas fiscales. El Gobierno de Rajoy, como la mayoría de los anteriores, discrimina fiscalmente el alquiler. Concede desgravaciones fiscales a favor de la compra con independencia de la renta del declarante, mientras que las desgravaciones al alquiler sólo se conceden para aquellos declarantes cuyos ingresos familiares no excedan 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiple (IPREM). Si ganas 300.000 euros anuales y optas por la opción “correcta” (compra), recibes un apoyo fiscal de 1.356 euros. Si ganas 30.000 euros anuales y optas por la opción incorrecta (alquiler), no recibes apoyo fiscal. Esto es claramente inconstitucional, puesto que el artículo 31.1 de nuestra Constitución establece que “todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad...”.

Por otra parte, numerosos estudios académicos y técnicos elaborados desde instituciones y organismos de todo signo y condición (desde el FMI y la OCDE hasta CCOO) han indicado que las desgravaciones fiscales a la compra están en el origen de la burbuja inmobiliaria española. En efecto, esas ayudas no sólo aumentan desmesuradamente la demanda, sino que se trasladan al precio final, convirtiéndose, en la práctica, en ayudas públicas a promotores inmobiliarios y entidades financieras. Además, se trata de ayudas fiscales de carácter “regresivo”, dado que son las rentas más altas las que más se benefician de las devoluciones. Numerosos estudios prueban que el beneficio fiscal crece exponencialmente a medida que aumenta la renta del contribuyente.

Según una noticia publicada por el diario Cinco Días el pasado 14 de noviembre de 2011, “la desgravación fiscal por adquisición de vivienda en el IRPF ha supuesto un gasto para el Estado de aproximadamente 77.560 millones de euros desde su entrada en vigor en 1979 hasta 2011”. ¿Cuántas viviendas públicas para alquiler social se hubieran podido crear con ese dinero?

Las trampas legislativas. Si el sistema fiscal nos disuade de alquiler una vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos --sobre todo tras sus últimas reformas-- sitúa al inquilino en una posición de inseguridad casi permanente. Con el argumento de incentivar la salida de viviendas en alquiler, se ha creado la figura del llamado “desahucio exprés” (modificado recientemente con el “desahucio súper-exprés”: 10 días para finiquitar el desalojo) y se ha permitido a los propietarios reservar la vivienda para sí o sus familiares, al margen del tiempo establecido en el contrato, con el consiguiente “lanzamiento” gratuito del inquilino. Además, se ha reforzado la tradicional fianza en metálico con un sistema de garantías adicionales que en la práctica está generando abusos más que notables.

Por si fuera poco, no existen medidas que favorezcan la profesionalización del sector. A diferencia de Alemania, donde el inquilino puede dirigirse a una empresa de servicios cuando se requiere la reparación de una avería, en España nos mantenemos en la clásica relación entre inquilino y casero, que, como la lotería, puede resultar bien o mal. Si te quedas sin agua caliente, más vale que tu casero no esté de vacaciones en Vietnam.

Se nos invita, pues, a detestar el alquiler, y a cambio se establece una legislación hipotecaria aparentemente flexible y milagrosa, que permite conceder préstamos hipotecarios sin límite de anualidades y sin exigencias de ahorro previo. Crédito para todos, lo cual es cualquier cosa menos una propuesta decente. Porque esta supuesta flexibilidad en el crédito permite conceder préstamos incluso por el 100% del valor del inmueble y por períodos de cuarenta años o más, lo que contribuye a aumentar los precios y, por extensión, los beneficios de las entidades financieras. Y lo que es peor, se establece en la práctica un sistema de garantía personal que nos obliga a responder de las posibles deudas con todos nuestros bienes presentes y futuros. Con otras palabras, la entrega de la vivienda no cancela la deuda. Te quitan la casa, te aplican intereses de demora, te cargan las costas judiciales del proceso judicial (o notarial) y, si resulta necesario, te embargan el sueldo.

Y a todo esto, ¿quién valora los pisos? Lo hacen unas agencias de tasación vinculadas al sector financiero. No hay una tasadora pública independiente que establezca precios basados en criterios objetivos como el metro cuadrado útil en un determinado barrio.

Las trampas políticas. Son innumerables, empezando por la corrupción, pero nos centraremos en la política de vivienda protegida. Aclaremos de inicio algo tan obvio como que la vivienda protegida tiene una finalidad social: se trata de que las administraciones intervengan en el sector inmobiliario para que los precios del mercado libre encuentren un freno. Es decir, si una administración puede ofrecer viviendas a un precio barato, los precios del mercado libre tenderán a bajar. Si esa vivienda pública, además, se ofrece en alquiler y para personas en situación de dificultad, el resultado será aún más social.

Dicho así, puede parecer que la vivienda protegida que se ha ofrecido en España durante las últimas décadas podría haber cumplido ese fin. ¿Ha sido así? No, rotundamente. Cada vez se ofrece menos vivienda protegida, y la que se ofrece, además de destinarse a la compra, incluye piscinas, garajes, trasteros y demás elementos que encarecen el precio. ¿Por qué? Es obvio: no interesa que bajen los precios. Cuando los precios del mercado libre subían como los globos de gas, el módulo que fija el precio de la vivienda protegida no se mantenía congelado. Ahora que los precios del mercado libre descienden, el módulo se congela. La intención es obvia: no interesa que la vivienda protegida incline los precios del sector hacia abajo.

Es una actuación perversa, ciertamente. Pero, ¿hemos pensado en las razones? Lo más cómodo sería pensar que nuestros políticos son cómplices del lobby inmobiliario-financiero. Y así es, sin duda. Pero la decepción es mayor cuando volvemos a realizar una encuesta entre los españoles y descubrimos que la mayoría quiere que los precios suban o, al menos, no bajen. ¿Por qué? Todos han comprado, todos han tomado la decisión “correcta” (¡comprar!), y quien compra tiene interés en que su patrimonio aumente o, como poco, no disminuya. Es la jugada perfecta. Una sociedad endeudada, vinculada a la propiedad y, lo mejor, convertida en cómplice.

Quizá esto nos ayude a entender una de las principales contradicciones del “capitalismo patrio”, tan sui generis. Mientras el desempleo aumenta, la precariedad laboral es la norma y el establishment exige “movilidad geográfica”, el mismo poder ata a la población a la tierra y a la propiedad mediante un sobreendeudamiento por decenios. ¿Tiene sentido esta actuación? Algunos dirán que sí. No en vano, todavía se escucha en alguna emisora de radio que nunca se ha vivido en España como en los años de la burbuja...

P. Jiménez es miembro ATTAC Madrid, grupo de trabajo de Vivienda

FITCH ADVIERTE QUE LA DEDUCCIÓN POR VIVIENDA FRENARÁ LA "NECESARIA" CAÍDA DE PRECIOS

Como ya advertíamos en nuestro último comunicado, las desgravaciones fiscales por la compra de vivienda son un caramelo envenenado. Con el pretexto de "ayudar a las familias a pagar sus hipotecas", el Gobierno consigue empujar hacia la compra, discriminar fiscalmente el alquiler, engordar los precios, subvencionar con dinero público a promotores y bancos y, en definitiva, alimentar una nueva burbuja inmobiliaria. Lo sorprendente es que esto ya no sólo lo afirmamos los movimientos sociales. Incluso el FMI, la OCDE, el Banco de España y Fitch dan un tirón de orejas al Gobierno conservador de Rajoy.

CincoDías.com - Londres - 11/01/2012 - 16:27

 

Nuevo tirón de orejas al nuevo Gobierno del PP por rescatar la deducción fiscal por compra de vivienda. Después de las críticas vertidas por el Banco de España, que aboga por impulsar el alquiler, ahora es el turno de Fitch. La agencia de calificación cree que el incentivo a la compra frenará la "necesaria" reducción de precios de las casas.

Si el Banco de España advirtió recientemente que la recuperación de la desgravación fiscal para la adquisición de vivienda sin límite de renta puede volver a dañar la economía y alimentar nuevas burbujas inmobiliarias, ahora las críticas viene por parte de una de las tres principales agencias de calificación de riesgos. Fitch considera que devolver el premio fiscal a todos los contribuyentes "ralentizará la necesaria corrección de los precios" en el sector inmobiliario.

Lo que ha caído el precio de la vivienda durante la crisis varía según la fuente, pero se estima en torno a un 20% o más (Tinsa lo eleva al 25%). En lo que sí coinciden los diferentes servicios de estudios y analistas es en que tienen que seguir bajando para poder ajustarse a la demanda, castigada por la crisis, el elevado paro y las dificultades de acceso al crédito. Se calculan que falta un abaratamiento de alrededor del 10%, de manera que el ajuste total supere el 30%.

No obstante, Fitch considera que los incentivos a la compra frenarán los ajustes de precios. Es pura ley de la oferta y la demanda. "El apoyo fiscal a la compra de vivienda podría potencialmente retrasar la necesaria corrección de precios en el mercado de la vivienda en España", afirma Carlos Masip, director del equipo de titulizaciones hipotecarias de Fitch en Madrid.

"A largo plazo este tipo de iniciativas cotribuyen a mantener precios más altos, puesto que la curva de la demanda de vivienda se mueve de forma proporcional al apoyo fiscal", añade. Sin embargo, Fitch reconoce que "a corto plazo" la medida recientemente aprobada podría ayudar a aliviar el stock y el elevado número de inmuebles en poder de la banca.

Pese a todo, la agencia opina que "los precios continuarán bajando", debido a la falta de crédito en la economía, el abultado exceso de viviendas sin vender y el deterioro económico.

EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACÍA EN ESPAÑA Y EUROPA

Paisaje Transversal es una plataforma que trabaja sobre nuevos modelos de gestión urbana desde un punto de vista transdisciplinar y participativo

Como os decíamos hace unas semanas, esta plataforma ha impulsado un debate online sobre el problema de la vivienda en España. Os recomendamos encarecidamente que sigáis los primeros artículos publicados. Se trata de dos textos de Javier Burón Cuadrado sobre las políticas de control de la vivienda vacía que se están desarrollando tanto en el ámbito europeo como en el estatal.

 

EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACÍA EN LOS PAÍSES MÁS AVANZADOS DE LA UE

En las siguientes líneas quisiera aportar algunos datos, así como mi opinión, sobre el diferente tratamiento que recibe la vivienda vacía en algunos Estados de la UE y en España. 

Si tuviera que señalar dos grandes diferencias estructurales, diría que, en muchos países de la UE, la vivienda vacía se considera una patología urbana, económica, social y medioambiental. Partiendo de este principio, el derecho de propiedad es modulado en función del interés general. La vivienda vacía, en tanto que externalidad colectiva, implica una acción estatal que tiende a evitar que este fenómeno se produzca, a través de dos grandes tipos de medidas: 1) el fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta; y 2) la penalización de la permanencia voluntaria en desuso. Frente a esta situación, buena parte de la población española no considera que la vivienda vacía sea un problema, y entiende que la propiedad privada —«sacrosanta»— faculta a los titulares de vivienda para hacer con ella lo que les venga en gana; este es, prácticamente, el uso y abuso del derecho romano de hace dos milenios. 

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EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACÍA EN ESPAÑA

España cuenta en estos momentos con unos 25,5 millones de viviendas, así como con uno de los ratios vivienda‑habitantes más alto de la UE. En función de la fuente que se consulte, tenemos algo más de un millón de viviendas vacías de segunda mano (VVSM), generalmente en manos de particulares de manera muy atomizada; y algo menos de un millón de viviendas en stock (VVS), que son viviendas de promotores o entidades financieras recién construidas, nunca utilizadas y a la espera de comercialización). Es fácil perderse en esta materia, pues las fuentes dan cifras que van desde 2 millones hasta más de 3,5 millones de viviendas vacías. Los datos del nuevo censo del INE, aún por confirmarse, van mucho más lejos y apuntan a 6 millones de viviendas vacías, un 20 % de nuestro parque. Por otra parte, nuestro parque de alquiler supera a duras penas el 10 % del total de viviendas, cuando en la UE la media se sitúa entre el 40 % y el 50 %. Además, nuestro parque público de alquiler está en torno al 0,5 % del total, cuando en la UE lo habitual es que sea entre el 20 % y el 30 % del total de viviendas de un país. Así pues, España es, casi con toda seguridad, el único país de la UE con dos o tres veces más viviendas vacías que en alquiler. Por sí solo, este dato nos debería hacer reflexionar. 

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EL PLAN DE GARANTÍAS DE CASTILLA-LA MANCHA DEROGARÁ LA LEY DE ACCESO A LA VIVIENDA

EL PLAN DE GARANTÍAS DE CASTILLA-LA MANCHA DEROGARÁ LA LEY DE ACCESO A LA VIVIENDA

• Primera normativa en España que hacía efectivo el derecho a una casa digna
• La Junta se comprometía a facilitar una VPO los demandantes en un año

ELMUNDO.es | Toledo. Martes 17/01/2012

El proyecto de Ley de Medidas Complementarias para la aplicación del Plan de Garantía de los Servicios Sociales Básicos de Castilla-La Mancha derogará, entre otros puntos y normas, la Ley de Garantía de Acceso a la Vivienda que fue aprobada en junio de 2010 por el anterior Gobierno socialista y que garantizaba por ley el derecho a una casa digna.

Según publica el Boletín Oficial de las Cortes de Castilla-La Mancha y recoge Europa Press, éstas es una de las medidas que, junto a otras ya conocidas, contiene dicho Proyecto de Ley, cuya tramitación -por vía de urgencia- ha sido aprobada por la Mesa de las Cortes. El texto podría estar listo y con luz verde a finales de este mes de enero y principio de febrero.

Este proyecto de Ley contempla la derogación de la Ley de Garantías de Acceso a la Vivienda que Castilla-La Mancha promulgó a mediados de 2010 y que convirtió a la región la primera de España en hacer efectivo el derecho a la vivienda.

Velaba por las personas inscritas en el Registro de Demandantes de VPO

A través de esta normativa, la Junta de CLM buscaba, entre otros múltiples objetivos, facilitar a las personas inscritas en el Registro de Demandantes de Vivienda con protección pública la posibilidad de acceder a una casa en un plazo no superior a un año.

Si en ese plazo el demandante, que debía llevar un año inscrito y tener una renta inferior a 24.000 euros, no había sido adjudicatario de una vivienda de protección pública, el Ejecutivo autonómico se comprometía a abonar la diferencia entre el alquiler de la vivienda libre alquilada y la letra que le hubiera correspondido pagar por la adquisición de una VPO.

Además, la Ley de Garantía de Acceso a la Vivienda suponía un apoyo a la actividad y el empleo en el sector de la construcción, ya que la Administración regional deberá impulsar nuevas promociones de viviendas protegidas en las zonas donde exista una demanda, así como la rehabilitación y modernización del parque público de viviendas. La nueva presidenta regional de Castilla-La Mancha, María Dolores de Cospedal, ya anunció la paralización "temporal" de la edificación de VPO en la comunidad dentro de su segunda batería de recortes.

DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA

Foto: Chabolas en Pennsylvania, EEUU. Tomada del Archivo de la Biblioteca del Congreso.

Esta entrada ha sido escrita por el Movimiento Cuarto Mundo España. 

El debate sobre la vivienda es constante. Pero en él poco se dice sobre las condiciones en las que viven quienes habitan en barrios de chabolas, sobre las familias que llevan años ocupando pisos vacíos porque no tienen otra opción de alojamiento que les permita seguir juntos o sobre lo duro que es dormir en la calle. Solo se habla de ellos cuando hay derribos, expulsiones o políticas que tratan de eliminarles de la visión pública.

A lo largo del año pasado, en la Universidad Popular Cuarto Mundo, estuvimos reflexionando sobre el derecho a la vivienda digna, reflexión que recogimos en el documento Vivienda Digna para todos y todas.

Partimos de definir qué es una vivienda digna: un lugar que reúne las condiciones básicas para estar y para dormir; un lugar para la familia, en el que poder relacionarse y acoger; un lugar en el que poder tener autonomía y no estar sometido a otros.

Son muchas las personas sin acceso a una hipoteca, ni a los recursos para un alquiler, ni siquiera a la mayoría de las Viviendas de Protección Oficial. Desde las administraciones públicas se ofrece poco apoyo y muchos obstáculos, con normativas que no se adaptan a la realidad, dejando fuera a quien no puede justificar su situación y penalizando sus alternativas de supervivencia. Cuando conceden la vivienda lo que se hace es controlar y vigilar, sobre todo a los más pobres, transformando su vivienda en una cárcel, fomentando el miedo a perder lo poco que se tiene: “Por un lado te están dando, y por el otro lado te están quitando, como el perro y la presa cuando la engancha. Te la están dando, pero te están vigilando. Una educadora, te la mandan para que te ayude, no te la van a dar para que te vigile. Pero se quedan con todo: si llevas el piso limpio, si no lo llevas limpio...”. Se vulneran así sus derechos a la autonomía y a la intimidad: “A mí, cuando me dieron el piso, la trabajadora social le dijo a la presidenta de la comunidad: ´todo lo que haga, me lo dice´”.

Y la lucha de quienes viven en situaciones más difíciles no cesa. Viviendo en la calle hay que esforzarse por mantener los cartones secos y moverse protegiendo las pocas pertenencias que se tienen; en la chabola se hacen grandes esfuerzos por mantener la limpieza y la higiene; cuando se consigue una vivienda protegida la lucha es para poder pagar alquiler, comunidad y facturas, sobre todo cuando el único ingreso fijo es la Renta Mínima de Inserción. Además, en todos estos casos, ser considerado diferente a los demás también obliga a un esfuerzo de convivencia.

¿No es posible otro modelo de política de vivienda? Si se aprovecharan las capacidades individuales se podría avanzar más, por ejemplo permitiendo que se asuman más responsabilidades en la construcción, el diseño y el cuidado de las casas. Así se construyeron, de hecho, los nuevos barrios de las grandes ciudades que  surgieron con la migración interna del siglo pasado: a partir de la lucha colectiva, que llegó a ser reconocida por la Administración, como por ejemplo en el famoso Plan de Remodelación de Barrios de Madrid.

Ese es el reto ahora. Conseguir organizar una lucha común que aúne los esfuerzos de todos, no sólo de los que se expresan mejor o tienen más visibilidad. Y, desde ahí, desde esa puesta en pie individual y colectiva, forzar a los poderes públicos a asumir sus responsabilidades y promover una política de vivienda que permita a todos y a todas vivir con dignidad. 

Las ejecuciones extrajudiciales se quintuplican en los últimos dos años. La PAH alerta de que las entidades pueden adjudicarse los pisos por un euro

EL PAÍS. Clara Blanchar Barcelona 15 ENE 2012

 

Con los juzgados colapsados, la banca ha comenzado a utilizar las subastas extrajudiciales que celebran notarios para recuperar pisos de familias que no pueden pagarlos. El sistema está previsto en la mayoría de las escrituras, pero hasta ahora no se había utilizado. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha comenzado a recibir casos y alerta del “abuso y la indefensión” de un sistema de ejecución hipotecaria en el que no interviene ningún juez y en el que, tras dos subastas por el 100% y el 75% del importe de la deuda, a falta de postor los bancos pueden recuperar los pisos por solo un euro. Incluso la Generalitat se lleva las manos a la cabeza: “Es una salvajada legal”, opina el secretario de Vivienda, Carles Sala.

En Cataluña, las ventas extrajudiciales se han quintuplicado desde 2009: de 21 a 111 casos (hasta diciembre de 2011). Son unas cifras que están a años luz de las ejecuciones mediante subasta judicial (14.894 el tercer trimestre de 2011), pero que han puesto a la PAH en alerta. Una de las portavoces del movimiento, Ada Colau, considera las ejecuciones extrajudiciales “el colmo del abuso en una legislación que ya es injusta” porque, argumenta, permite que las familias pierdan sus casas pero no se libren de la deuda. En el caso de las ejecuciones judiciales, los deudores arrastran el 40% del valor del piso, pero en el caso de las ventas notariales, las familias pueden cargar con la deuda entera. La ejecución extrajudicial prevé tres subastas: por el 100% del valor de tasación la primera, por el 75% la segunda y “sin sujeción a tipo” la tercera. Esto es, que cualquier postor puede adjudicarse el piso a partir de cero euros.

En la PAH aseguran que están dispuestos a recurrir a la justicia para declarar la nulidad de los procedimientos. Abogado y colaborador de la plataforma, Martí Batllori critica la “falta de garantías de las subastas extrajudiciales”. “Los deudores están desamparados”, dice: “No tienen opción a justicia gratuita, como en las judiciales, y en tercera subasta no hay un importe de compra”.

La Generalitat cree que las ejecuciones extrajudiciales son una “salvajada legal”

Los notarios aseguran que las ventas extrajudiciales no son plato de buen gusto, pero defienden las garantías del sistema. El vicedecano del Colegio de Notarios de Barcelona, José Alberto Marín, recuerda que antes del año 2000 la subasta extrajudicial había sido cuestionada por anticonstitucional, pero se modificó su denominación por “venta extrajudicial”, introduciendo la idea de “pacto”. Marín asegura que los deudores no pierden garantías con este sistema, que ve “más rápido y eficaz”. Frente a los meses o años que puede tardar una ejecución judicial, las notariales se despachan en tres meses. “Es mejor para todo el mundo: el deudor no engrosa la deuda y el banco recupera antes su bien”, añade antes de concluir: “Las garantías son múltiples y variadas, nosotros somos funcionarios y nada impide que los deudores vengan acompañados de un abogado”.

Sobre el importe de adjudicación de los pisos en tercera subasta, el decano de los notarios destaca: “La lógica llama a fijar un mínimo del 40% de la deuda” para igualar las condiciones de estas subastas con las de las judiciales. Los notarios discutieron del tema en el último congreso que celebraron en Benidorm, explica, pero en última instancia, depende de la interpretación de la ley que haga el notario que celebre la subasta. La PAH asegura que el procedimiento está tan cuestionado que algunos notarios se han negado a subastar, aunque no revelan sus nombres. El decano, por su parte, recuerda, que el colegio ha lanzado propuestas como el impulso de la ley de la segunda oportunidad para insolvencias sobrevenidas o que se reduzcan los tipos de interés de demora.

Las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales también han llegado a Ofideute, la oficina de mediación de la Generalitat. El secretario de Vivienda, Carles Sala recuerda que el sistema “consta en la mayoría de las escrituras de hipoteca” pero lo considera “una salvajada legal, porque permite que a falta de postor se pueda vender un inmueble en tercera subasta por un solo euro”. “Estamos hablando de derechos fundamentales y constitucionales”, recalca y se muestra partidario de “instar las modificaciones judiciales oportunas para que no se permitiera la venta por debajo del 60% del valor del piso, fijar unas garantías de precio que el ámbito extrajudicial no tiene”.

“Si el Gobierno rescató a los bancos, también merecemos una ayuda”

El timbre de Mercedes Castro (Barcelona, 55 años), sonó el pasado 13 de diciembre mientras removía la cazuela: “Vengo a traer una carta, soy notario”. La carta le anunciaba que el notario había sido requerido por Banca Cívica para “proceder a la venta extrajudicial” de su piso. Castro dejó de pagarlo el pasado mes de abril. Se lo compró en 2001 y pagó religiosamente hasta entonces, pese a las dificultades que tiene desde 2006, cuando tuvo que cerrar la tienda de ropa que regentaba tras cuatro robos consecutivos. Se puso a trabajar en otras cosas, pese a que tiene tres hernias y el médico se lo desaconseja, y ahora está en paro. Sus 580 euros no dan para una cuota de la hipoteca que comenzó costando unos 1.000 euros, pero que ya está en 1.600. Dice que se siente fuerte, pese a que el banco la ha toreado. Por ejemplo, después de ampliar la hipoteca para pagar las deudas con los proveedores de la tienda, le llevó meses y meses que la entidad le proporcionara una copia de la escritura, cuenta. La entidad no ha respondido a las preguntas de este diario.

"Primero piensas que delinques pero los bancos también se equivocaron"

La primera preocupación de Castro fue averiguar el día de la subasta, fijada para el 1 de febrero. Dado que se publica en los boletines oficiales, llegó a recibir una carta de un bufete de abogados que le ofrecían “evitar la pérdida de su vivienda”, pero que se presta a la confusión, porque utilizan una imagen con una señal de Stop, la misma que emplea en sus movilizaciones la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.

“Al principio piensas que estás delinquiendo”, reflexiona Castro, “que has fracasado en la vida y acabarás bajo un puente, pero te asesoras —recurrió a la PAH— y llegas a la conclusión de que si los bancos se equivocaron y el Gobierno los tuvo que rescatar, también nosotros merecemos una ayuda”. Castro asume su “parte de responsabilidad en haber firmado la hipoteca”, pero recuerda que lo hizo en un momento en el que la familia le decía que alquilar era tirar el dinero, “ministros y Gobiernos empujaban a comprar” y el banco, “que con mi educación religiosa era gente de confianza” le decía que no se preocupara de nada.

También está pendiente de subasta Jordi Martín, de Badalona (44 años, casado y con dos hijos), que dejó de pagar la hipoteca tras una angina de pecho que le impidió volver a trabajar. “No es que no pague porque no quiero, es que no me dejan trabajar... a mí esto me va grande”, dice angustiado.

LOS BANCOS RECURREN A SUBASTAS NOTARIALES PARA RECUPERAR PISOS

EL 15-M APOSTARÁ EN 2012 POR EL DERECHO A LA VIVIENDA

PÚBLICO. ELENA HERRERA MADRID 11/01/2012

Los indignados reclaman la dación en pago y fórmulas de alquiler social. Un estudio revela que 510.000 familias perderán su hogar entre 2012 y 2015 

Aunque la fecha está todavía por definir, los indignados volverán a la calle en los próximos meses posiblemente en marzo o abril y lo harán para reivindicar una lucha que nunca han abandonado, la de la defensa del derecho a la vivienda digna. La asamblea interbarrios de vivienda y desahucios de Madrid, junto a otras asambleas nacidas al calor del 15-M, tiene previsto reunirse mañana con colectivos de afectados por hipotecas y desahucios, así como con miembros de Amnistía Internacional y de la Asociación Libre de Abogados para sentar las bases de un frente común que plante cara a lo que definen como "una tragedia social".

Durante 2011, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), se registraron en España 42.879 desahucios. Las cifras para los próximos años tampoco son alentadoras. La asociación de afectados por embargos y subastas (Afes) hizo público ayer un estudio sobre el impacto de la mora hipotecaria en el marco de la crisis en el que concluye que un total de 510.000 familias habrán perdido su casa entre 2012 y 2015.

Exigen una salida a la situación de "exclusión social" de los desahuciados

Según este estudio, elaborado con una muestra de 4.000 unidades familiares, 135.000, familias están sufriendo "en este momento" un proceso de ejecución hipotecaria y otras 150.000 "ya han perdido su vivienda y soportan deudas que impiden cualquier oportunidad de encauzar su futuro".

En este sentido, el presidente de Afes, Carlos Baños, reclama al nuevo Gobierno lo que los afectados por subastas y embargos ya pedían al Ejecutivo de Zapatero: que tome cartas en el asunto. "Queremos que haya medidas encaminadas a la mediación, pero asumimos que este partido se jugará cuando la banca quiera. Y le va a tocar dentro de poco. [Las entidades financieras] tienen que entender que la gente no paga las hipotecas porque no puede, no porque no quiera", señala Baños.

"Situaciones dramáticas". "La vivienda no puede estar regida por las reglas del mercado", denuncian

Bajo el paraguas de la Declaración Universal de los Derechos Humanos de 1948 y el artículo 47 de la Constitución Española, los indignados denuncian en la página web del 15-M de Madrid que el de la vivienda "no es un derecho que pueda estar regido por las reglas del mercado" y recuerdan que hay "miles de familias en situaciones dramáticas".

Por ello, reclaman una solución a la "situación de exclusión social" a la que se ven abocados los desahuciados a través de la dación en pago y el derecho a permanecer en la vivienda mediante un alquiler social. Así, solicitan que los tres millones de viviendas que, a juicio de los integrantes del 15-M, están vacías en todo el país, se reconviertan en un parque de vivienda pública en alquiler en el que los arriendos no superen el 30% de los ingresos de los inquilinos.

Asimismo, los indignados planean exigir el cumplimiento de los pactos internacionales en materia de vivienda mediante la presentación "en cadena" y "de forma reiterada" de escritos con estas reclamaciones en los juzgados pertinentes. Entre otras medidas, como la "paralización de los derribos de viviendas en barrios populares" de Madrid o la "despenalización de la okupación", solicitan un cambio "radical" del modelo urbanístico, que avance hacia un sistema basado en "criterios ecológicos y sostenibles".

LOS PRINCIPALES DEBERES PENDIENTES DE RAJOY EN VIVIENDA

El diario El Mundo analiza en este artículo las posibles intenciones del Gobierno de Mariano Rajoy en materia de vivienda, a la luz de las críticas realizadas durante los últimos años a algunas de las iniciativas del ejecutivo anterior (Sociedad Pública de Alquiler, tratamiento fiscal del alquiler, etc.).  

LOS PRINCIPALES DEBERES PENDIENTES DE RAJOY EN VIVIENDA

EL MUNDO. Jorge Salido Cobo | Madrid, 11/01/2012

A pesar de las importantes medidas hechas públicas por el nuevo Gobierno de Mariano Rajoy en materia de vivienda (ampliación de la deducción por compra a todas las rentas, prórroga del IVA 'superreducido' y el fin de la Renta Básica de Emancipación -RBE-), aún quedan varias y relevantes decisiones por tomar en el tintero. Todo ello al margen de tener que 'cocinar', si lo hace, un nuevo Plan Estatal de Vivienda, toda vez que el anterior (de 2009 a 2012) perdió su sentido con la 'poda' a la que fue sometido en 2010.

Entre estas iniciativas, deberá anunciar la defunción de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) por la que ha clamado durante sus años en la oposición y decantarse fiscalmente en temas como el alquiler y la cuenta vivienda, apartados modificados durante el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero. También tendrá que abordar apuestas del Ejecutivo socialista como el 'road show' y su estrategia en rehabilitación, ahora bonificada con hasta el 20%.

Sociedad Pública de Alquiler (SPA)

El organismo estatal creado en 2005 para impulsar el mercado de viviendas en arrendamiento siempre ha estado en el punto de mira del Partido Popular (PP), que ha pedido su disolución en varias ocasiones alegando los "malos resultados" que ha cosechado y su "fracaso" económico apuntando que sus funciones competen a las comunidades autónomas. Si, finalmente, esto se cumple, el PP tendrá que ver qué hace con los inquilinos -casi 20.000- y arrendadores -casi 40.000- adheridos a la SPA además de tener que dar una solución a los convenios firmados por este organismo, por ejemplo, con la banca y promotores para dar salida a su 'stock' de pisos.

El tratamiento fiscal del alquiler

El ex presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, buscó dar un impulso al mercado del arrendamiento, al que mimó vía ayudas como la RBE y vía fiscalidad. Un tratamiento fiscal que se plasmó en la Declaración del IRPF, donde recuperó una década después la deducción estatal por alquiler en los mismos términos que la desgravación por compra de casa. Es decir, para rentas inferiores a 24.000 euros. Ahora, el Gobierno de Rajoy ha ampliado la deducción por compra a todos ingresos, pero aún no ha dicho ni palabra respecto a la fiscalidad del alquiler, régimen al que Aznar retiró la desgravación nacional en 1999 y contra cuyo actual fiscalidad cargaron los 'populares'.

En este apartado, además, el Ejecutivo de Mariano Rajoy tampoco se ha pronunciado todavía sobre los incentivos tributarios-exención del 100% de los rendimientos del capital mobiliario- a los caseros y que el ex presidente Zapatero limitó a los propietarios cuyos inquilinos fueran menores de 30 años. El PP, desde la oposición, defendió que este umbral, antes en los 35 años, volviera a dicha edad.

Cuentas ahorro vivienda

Actualmente, sólo pueden desgravarse por cuenta ahorro vivienda quienes ingresen menos de 24.107 euros tras los cambios puestos en marcha por el anterior Gobierno en 2009. Idéntico listón que marcó para la desgravación por compra. Por el momento, ni Rajoy ni su equipo han informado de un cambio de este punto a pesar de que en su día criticaron la decisión socialista. Una modificación que, de seguir la línea marcada en sus primeras medidas, tendría que traducirse en una vuelta al pasado, en la apertura generalizada de nuevo de las cuentas vivienda a todos los públicos y rentas.

'Road show'

Otra iniciativa 'socialista' en materia de vivienda que sigue en vigor es el famoso 'road show' impulsado por José Blanco desde el Ministerio de Fomento, para la venta de pisos del 'stock' en el extranjero. El PP se posicionó a su favor, pero con matices. Abogaba por tomar soluciones "aquí". Es en este punto donde la ministra de Fomento y responsable de vivienda, Ana Pastor, ha anunciado que impulsará planes de pisos accesibles en alquiler para jóvenes. Del futuro del 'road show' aún no hay noticias.

Desgravación del 20% a la rehabilitación

Donde sí parece que todo continuará igual será en una de las últimas apuestas socialistas en materia de rehabilitación para reactivar el sector de la construcción: la deducción del 20% en obras de reforma en viviendas y edificios. El PP en su día se abstuvo en la votación en el Congreso, pero nada hace presagiar que este beneficio fiscal, que expira el 31 de diciembre de 2012, para ingresos de hasta 71.000 euros vaya a ser derogado o alterado.