domingo, 25 de marzo de 2012

SEGUNDA OPORTUNIDAD PARA EL ENDEUDADO



España es el único país de su entorno sin una ley de insolvencia familiar. El Gobierno tiene que presentar una propuesta en abril. La ley de emprendedores podría abordar el problema del particular endeudado. La ley concursal no sirve para los consumidores. Solo 934 se acogieron el año pasado.

Inmaculada de la Vega EL PAIS 22/02/2012

El famoso "ya semos europeos" de finales de los ochenta no ha llegado al mundo del deudor hipotecario español. España es el único país de su entorno en el que no existe una ley de insolvencia o de segunda oportunidad que permita al deudor de buena fe rehacer su vida.

El mes que viene acaba el plazo que tiene el Gobierno para presentar una propuesta que afronte salidas para la situación de sobreendeudamiento en el caso de los particulares y por la vía extrajudicial. Que alguien pierda la casa y siga debiendo una cantidad que previsiblemente no podrá afrontar de por vida y sin domicilio, es un drama. La dación en pago al menos elimina esa deuda, pero no deja de ser un fracaso: el consumidor pierde la casa y la entidad se hace con una vivienda, otra más, agrandando una montaña que le penaliza y lastra.

“En España, la dación se puede pactar desde hace muchos años al firmar la hipoteca pero no se emplea. En el resto de Europa, tampoco se utiliza esta figura que solo existe en contados Estados americanos, donde las reglas del juego son otras e intervienen las aseguradoras privadas”, recuerda Almudena del Río, del Colegio de Registradores.

La dación en pago, según las fuentes, es la fórmula empleada en un 25% o 35% de los casos de impago, es habitual en el caso de las promotoras y no es extraña cuando se trata de emigrantes sin ningún arraigo ni ingresos. La alternativa a esta dación es que el deudor hipotecario pueda acogerse a un plan de pagos para afrontar el sobreendeudamiento. Y si fracasa, que entre en un proceso de liquidación que permita rehacer su vida y no solo la económica.

Vaya por delante que esta fórmula tiene sentido solo si se trata de un deudor de buena fe y de una vivienda habitual, nunca para cubrir una inversión especulativa.

¿Y cómo se hace en otros países? Luis Fernández del Pozo, del Colegio de Registradores, explica que “hay unas líneas comunes claras: la primera es que el procedimiento de insolvencia de sociedades y personas jurídicas no vale para las personas físicas y consumidores”. De ahí que en la reforma de la ley concursal española se inste al Gobierno a proponer un tratamiento diferenciado.

El procedimiento concursal no da una respuesta satisfactoria a las empresas -solo dos de cada 100 que desaparecen lo emplean, según el Refor- pero mucho menos a los particulares. Según publica la profesora de Derecho Civil de la Universidad Complutense Matilde Cuena, las cifras son ridículas. El INE contabiliza 934 particulares en concurso de acreedores de un total de 7.000 procedimientos en 2011. En Alemania, con datos de hace dos años, 105.000 de los 164.600 casos fueron de consumidores; en Francia, 173.000, y en EE UU, en la década 1997-2007 se gestionaron 15 millones de solicitudes, y más de la mitad eran particulares.

“Hay un evidente maltrato jurídico a la persona física en la Ley Concursal”, según la profesora Cuena. “Es preciso”, escribe, “conjugar los intereses del sistema financiero con los de las familias que se han visto en la tesitura de un incurrir en un sobreendeudamiento hipotecario como consecuencia de las reglas de un mercado inmobiliario altamente especulativo y por actuaciones irresponsables de las entidades financieras”.

Una clave de la falta de utilidad del procedimiento para el particular sin actividad económica es que con la solicitud del concurso no consigue paralizar la ejecución del crédito hipotecario sobre la vivienda, según indica la profesora de Derecho Mercantil de la Universidad de Alcalá de Henares Marta Zabaleta en un trabajo académico: “Este procedimiento concursal está pensado para empresarios de cierto tamaño, y el tiempo y el coste es además desproporcionado. No hay ningún incentivo para el consumidor español”.

La respuesta que se da en las legislaciones europeas, explica Fernández del Pozo, son las leyes de la segunda oportunidad, la fresh start americana, que, al igual que sucede con las empresas, permita que el ciudadano que incurre en insolvencia no culpable sino fortuita y cumpla una serie de requisitos pueda obtener la condonación de la deuda. “Desde el punto de vista constitucional, para los americanos todo el mundo tiene derecho a equivocarse y rehacer su vida económica”, indica.

No se trata de alterar la legislación sobre garantías hipotecarias y poner el sistema financiero en riesgo, sino de atender situaciones especiales, con aplazamientos, quitas, ampliación de plazos... “Esta vía extrajudicial, que se espera del Gobierno, se inicia cuando el deudor se dirige a una autoridad pública que procede a nombrar un mediador profesional. Este fijará un plan de pagos que obliga a firmantes y terceros acreedores. Si no hay acuerdo, interviene un juez”, aclara.

El ejemplo de cómo se hace lo encontramos si subimos hacia el norte. Ya desde 1989 se abordan en el Código de Consumo francés los procedimientos de sobreendeudamiento y de restablecimiento personal para particulares. Cuando el deudor lo es por problemas sobrevenidos o bien ha asumido deudas excesivas sin tener conciencia de ello, se dirige a una comisión formada por miembros de la Administración, la banca y asociaciones de consumidores que media entre entidad y deudor, proponiendo un plan de pagos o de recuperación y puede solicitar al juez la suspensión de las ejecuciones iniciadas. Propone quitas, esperas, creación o sustitución de garantías, condonación de parte de la deuda... Si no hay acuerdo, la comisión puede proponer aplazar el pago, reducir tipos de interés o cancelar deudas, incluidas las fiscales. La comisión también valora el grado de imprudencia o negligencia de la banca al conceder el crédito y la penaliza si se ha dado con alto riesgo. Un juez respalda lo propuesto.

La profesora Zabaleta explica que si el consumidor no puede cumplir con lo que propone la comisión, entra en juego el procedimiento de restablecimiento personal, asimilable a una liquidación. El deudor pierde las facultades de administrar sus bienes; un mandatario analiza el pasivo y activo, y la deuda acaba extinguiéndose. En Francia se ha tramitado una modificación legislativa para dar mayores potestades a las comisiones de sobreendeudamiento, reduciendo la intervención judicial porque se busca celeridad.

En el caso alemán, la Ordenanza de Insolvencia prioriza la solución negociada frente a la liquidación. Ha importado del derecho estadounidense la posibilidad de una segunda oportunidad para iniciar nuevas actividades sin lastres económicos, sobre todo cuando obedece a causas ajenas al endeudado. En Alemania se da un plazo de hasta seis años de buena conducta y, si el deudor no consigue pagar pero se esfuerza en obtener recursos, el juez le libera de la deuda. Eso sí, no podrá recurrir a esta posibilidad durante los 10 siguientes años.

En la práctica totalidad, las recientes reformas de las legislaciones concursales europeas incorporan la rehabilitación del deudor, según indica la profesora Zabaleta, en el trabajo publicado en el Anuario de la Facultad de Derecho de Alcalá de Henares. Propone un procedimiento especial para los consumidores o introducir medidas como proteger la vivienda habitual o penalizar a las entidades que han dado crédito sin respaldo, y que el deudor particular vea desaparecer sus deudas como sucede con la empresa cuando se liquida.

¿Posibles abusos? “La experiencia muestra que esta figura no fomenta el consumo irresponsable: tanto en Alemania como en Francia o EE UU, el sobreendeudamiento se debe a pérdida de empleo, enfermedad o problemas familiares”, explica Cuena.

De momento, el código de buenas prácticas para banca aprobado por el Gobierno contempla quitas y reestructuraciones de la deuda. Aunque es voluntario, se van sumando las entidades, a pesar de las protestas de la patronal bancaria AEB.

Es una tímida aproximación: contempla reestructuración de deuda, con carencia de amortización de capital de cuatro años, ampliar el plazo de amortización hasta los 40 o un tipo de interés reducido, pero solo para quien esté en el umbral de exclusión y si la cuota resultante es el 60% de los ingresos de la familia.

Ni Justicia ni Economía explican cómo se está haciendo: se apunta la posibilidad de que aprovechen la ley de Emprendedores que se prepara a marchas forzadas para atender a pymes y particulares que quedan fuera de la actual ley concursal. ¿Todos menos España saben conjugar fortaleza financiera con derechos sociales?

sábado, 24 de marzo de 2012

POLÍTICAS DE ALQUILER Y REFORMA LABORAL



Un lector de EL PAIS, David Carrascosa, ha escrito una carta al director que destila gran sensatez. En tiempos es que nos exigen movilidad y los contratos laborales se precarizan, las políticas de fomento del alquiler, las más lógicas para afrontar la anistebilidad laboral, van desapareciendo. Mientras se fomentan las políticas que facilitan el acceso a la vivienda en propiedad, aquellas que se basan en el endeudamiento durante grandes periodos de tiempo, justo lo contrario que se exige a los trabajadores en los contratos laborales. Siendo está nuestra única garantía de pago hipotecario real.

El pasado Consejo de Ministros, celebrado el 16 de marzo, supuso el fin para uno de los proyectos que, iniciado con el Gobierno socialista, venía a dar respuesta a una de las demandas sociales que más había crecido en los últimos 20 años: el fomento del alquiler.

El actual Gobierno no solo ha suprimido la Sociedad Pública del Alquiler tras siete años de existencia, sino que también ha hecho lo propio con la línea del ICO con la que se financiaba a las promotoras a cambio de que pusieran su stock en alquiler. Con anterioridad ya había eliminado la renta básica de emancipación.

Lo cierto es que había sido la población más joven la que, por la movilidad territorial a la que cada vez obliga más el mercado laboral, más había accedido al mercado del alquiler. Ahora, con la nueva reforma laboral y la volatilidad de los contratos de trabajo, tal movilidad territorial tiene visos de ser aún más frecuente. Sin embargo, los que se vean obligados a cambiar de residencia no encontrarán ningún apoyo gubernamental para cubrir su necesidad de vivienda.

Parece, ciertamente, que el Gobierno del Partido Popular se ha imbuido totalmente del espíritu y de la letra de la Constitución de 1812, que en su artículo cuatro decía que “la nación española está obligada a conservar y proteger con leyes sabias y justas la libertad civil, la propiedad…”.— David Carrascosa.

martes, 20 de marzo de 2012

LA MÁXIMA INSTANCIA ADMINISTRATIVA DE FRANCIA OBLIGA A LAS AUTORIDADES A DAR ALOJAMIENTO A LOS SIN TECHO


Thierry Lévêque y Chine Labbé, editado por Patrick Vignal
Yahoo France Reuters – 10 /02/2012

El Consejo de Estado, la máxima autoridad administrativa de Francia, ha considerado, en respuesta a una demanda interpuesta por la asociación Droit au logement (DAL), que la inexistencia de soluciones habitacionales de urgencia para los sin-techo representa un atentado grave a una libertad fundamental.

La asociación DAL califica esta decisión de “histórica” porque, según ella, permite acudir a los tribunales de justicia para hacer respetar los derechos de todos los sin-techo y obliga a las autoridades a actuar en prácticamente todos los casos. Este fallo se dicta precisamente cuando una ola de frío sin precedentes en los últimos veinte años azota Francia desde la semana pasada, dejando al menos doce muertos, algunos de los cuales eran sin-techo.

“Corresponde a las autoridades públicas hacer efectivo el derecho al alojamiento de urgencia, reconocido legalmente a cualquier persona sin-techo que se encuentre en situación de precariedad médica, psíquica y social”, ha sentenciado el Consejo de Estado. “El incumplimiento de esta labor puede suponer un atentado grave y manifiestamente ilegal a una libertad fundamental, al mismo tiempo que acarrea consecuencias graves para la persona afectada”, añade el fallo.

El Consejo de Estado aplica así la Ley DALO (Ley del derecho a la vivienda vinculante) aprobada en 2007, al final del último mandato de Jacques Chirac. Rechaza los argumentos presentados por el gobierno en su defensa, según los cuales la administración tiene derecho a “establecer una jerarquía de las situaciones de urgencia”. El Consejo de Estado precisa, por el contrario, que corresponde a los jueces examinar caso por caso las gestiones de las autoridades para ver si son conformes a la ley.

El asunto que motivó la demanda concernía a un hombre de Costa de Marfil que tuvo que abandonar su domicilio como consecuencia del incendio acaecido en su vivienda de Gentilly (Val-de-Marne) y que, después de pasar dos noches en albergues, se vio literalmente sin techo. En la víspera de la audiencia ante el Consejo de Estado, un equipo móvil se hizo cargo de él y le ofreció alojamiento, pero el Consejo de Estado decidió sobre el asunto. Esta decisión implica, por tanto, que un sin-techo puede presentar una demanda por no tener acceso a un alojamiento y obtener un mandato judicial para que las autoridades públicas le ofrezcan un techo.

La asociación DAL considera que este fallo puede cambiarlo todo. “Esta decisión impone al Estado la obligación de poner todos los medios necesarios para ofrecerle una acogida y mantener esta situación hasta su realojo”, escribe la asociación en un comunicado. Asimismo, exige al gobierno que ordene a las autoridades municipales la expropiación, si fuera necesario, de todos los locales y viviendas posibles para garantizar el alojamiento de los sin-techo.

Según la Fundación Abbé Pierre, 133.000 personas se encuentren sin techo en Francia y 685.116 carecen de vivienda personal, por lo que viven en casas de terceros, en residencias sociales, en hoteles o en espacios habitacionales improvisados.

EL GOBIERNO CORTA EL CRÉDITO A LAS INMOBILIARIAS PARA QUE VENDAN PISOS


Las promotoras usaron el año pasado solo un 15% del dinero del ICO para impulsar el alquiler

Las empresas del ladrillo ven cómo los recursos aumentan para el resto de sectores


LUIS DONCEL. EL PAÍS. 20 de marzo de 2012.

El Gobierno aprobó el pasado fin de semana una batería de medidas para facilitar que el crédito llegue a las pequeñas y medianas empresas. A través de cinco acuerdos distintos, se ampliaron las líneas del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que pasan así de 19.000 a 22.000 millones. ¿Para todos los sectores? No, hay uno que se ha quedado huérfano de esta lluvia de liquidez. Se trata del inmobiliario.

El Ministerio de Economía acaba de eliminar el tramo stock de vivienda, que financiaba a las promotoras a cambio de que pusieran sus inmuebles en alquiler. La justificación del Gobierno es que así pretende favorecer que los empresarios del ladrillo saquen cuanto antes al mercado los pisos que no logran vender; y a precios más bajos.

Hay además otro motivo: el relativo fracaso que estas líneas de crédito han tenido en el pasado. En un país en el que hay cerca de un millón de viviendas que no encuentran comprador y en el que las empresas inmobiliarias luchan por sobrevivir, es sorprendente que de los 3.000 millones disponibles el año pasado, se utilizara en torno al 15%. Las 227 operaciones que se cerraron gracias a la financiación del tramo stock vivienda de la línea ICO absorbieron 468 millones de euros. “Se ha visto que el mercado no va por ahí y que hay que buscar otras vías. Habrá que orientar las ayudas hacia la rehabilitación”, apuntan fuentes del Ministerio de Economía y Competitividad.

La línea de crédito para la vivienda cae en un año de 3.000 a 1.000 millones

Por eso el decreto aprobado el pasado viernes establece una línea del ICO dotada con 1.000 millones de euros —un tercio del dinero destinado al instrumento equivalente del año pasado— para promover la rehabilitación de viviendas y edificios. La novedad es que en esta ocasión el dinero se podría destinar a financiar la reforma de los elementos comunes de los edificios.

Pese a que Ana Pastor ha insistido desde que se hizo cargo del Ministerio de Fomento en que una de sus prioridades en materia de vivienda será el impulso al alquiler, con esta línea de financiación desaparece un acicate importante para que las empresas se dediquen a colgar el cartel de “se alquila” a aquellos inmuebles que hoy por hoy son incapaces de vender. El ministro de Economía, Luis de Guindos, ya anunció a principios del pasado mes de febrero que la reforma financiera empujaría a bancos y cajas a sacar al mercado el ladrillo que arrastran en sus cuentas a precios más reducidos. “Los ciudadanos que quieran comprar viviendas se beneficiarán de esta medida”, concluyó Guindos.

El ICO amplía hasta 22.000 millones la dotación de cinco vías de financiación

Mientras que los promotores inmobiliarios ven cómo menguan los recursos que les ofrece el ICO, estos aumentan para el resto de sectores; y además se abaratan. Los 22.000 millones previstos de dotación se ofrecerán a un tipo de interés más bajo como consecuencia de la mejora esperada en el coste de financiación que el ICO tiene que afrontar. Al mismo tiempo, aumenta el margen de las entidades, es decir, la compensación que reciben los bancos por asumir el riesgo de las operaciones. Con este aumento de los beneficios, el Gobierno pretende incentivar la comercialización de las líneas ICO.

Además del instrumento para financiar la vivienda, el ICO ha reorientado otras cinco líneas: inversión, que financia proyectos como la adquisición de activos fijos productivos, vehículos o empresas; internacionalización, destinada a proyectos de inversión en el extranjero; liquidez, para capital circulante para autónomos; y emprendedores, para los que hayan iniciado su actividad empresarial en los últimos cinco años.

viernes, 16 de marzo de 2012

COMUNICADO DE ATTAC MADRID SOBRE EL DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS


Dación en pago. Un decreto que aumenta la desprotección de la ciudadanía.

El decreto-ley de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos invoca el artículo 47 de la Constitución —derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada— y recuerda la obligación efectiva de las administraciones para legislar y gobernar conforme a los mandatos de los derechos constitucionales. Sin embargo, ATTAC Madrid constata que, por el contrario, esta norma no garantiza ese derecho constitucional y permite que las administraciones deleguen arbitrariamente su obligación de ejercer la tutela de este derecho a las entidades financieras.

Para verter claridad sobre la falta de coincidencia entre la exposición de motivos y el desarrollo del decreto-ley, en ATTAC Madrid debemos puntualizar:

- 1. Los requisitos exigidos para poder ser beneficiarios de las medidas son extremadamente restrictivos. El que todos los miembros de la unidad familiar deban estar en paro o carezcan de algún tipo de renta por actividad económica significa la exclusión efectiva de una inmensa mayoría de ciudadanos, que, a pesar de no poder hacer frente a sus deudas hipotecarias, están recibiendo algún tipo de salario en tiempos en que los contratos laborales fomentados desde las propias administraciones contemplan una precarización salarial. Es de reseñar, además, la injusticia que se comete al dejar fuera del decreto-ley a los cientos de miles de deudores que han sido desahuciados en estos últimos años. Aquellos que, precisamente, con su lucha han dado visibilidad a este enorme problema. Para ellos no hay ninguna medida que palie la enorme deuda que mantiene de por vida.

- 2. Se exige que los avalistas cumplan estos mismos requisitos. Con otras palabras, si a un hipotecado le han avalado sus padres o sus abuelos, no se podrá beneficiar de las medidas frente al desahucio a no ser que sus padres o abuelos tengan a todos los miembros de sus familias en paro, carezcan de bienes suficientes para hacer frente a la deuda y, por último, sus ingresos, conjuntamente con los del propio hipotecado, no superen el 60% de la letra de la hipoteca. De esta forma, el gobierno cae en el absurdo de pretender dar protección a las hipotecas sin avalistas, es decir, las hipotecas presuntamente “solventes”. Además, parece ignorar que los avales cruzados han provocado demandas judiciales por parte de colectivos que denuncian una estafa masiva.

- 3. La tipología de viviendas es arbitraria y claramente insuficiente. Así, entran en la misma escala del baremo ciudades como San Sebastián o Badajoz, cuando el precio de una vivienda en la primera casi triplica el de la segunda. Asimismo, las sobretasaciones de más de un 30% del valor de la vivienda efectuadas por la banca –recientemente denunciadas por el propio gobierno– supondrán una nueva traba inmotivada para la aplicación de las medidas de este decreto-ley.

- 4. Todas estas limitaciones hacen que se produzcan enormes agravios comparativos en la aplicación del decreto-ley. Así, los nuevos intereses de demora del 2,5% sobre el capital pendiente del préstamo solamente afectan a los deudores en el umbral de exclusión. Al resto seguirán aplicándose intereses de demora que, en ocasiones, pueden llegar a superar el 20%, sin modificación alguna.

- 5. El decreto-ley supone un vehículo para la agilización de las subastas notariales. Sin tener nada que aportar con respecto a los objetivos marcados (recordemos que eran medidas urgentes de protección a deudores hipotecarios), se acortan todos los plazos para que las viviendas sean adjudicadas por las entidades financieras. Además, se evita la tutela judicial en los procesos de desahucio. Por ello debemos recordar que diferentes instancias judiciales, a destacar las Audiencias Provinciales de Navarra y Girona, han dictado sentencias favorables a los deudores y contrarias a los intereses de las entidades financieras. Esta medida no nace, bajo ningún concepto, como una protección de los deudores imposibilitados de pagar sus préstamos. Es una medida que favorece exclusivamente a las entidades financieras y de apoyo económico a las notarías, las cuales, sin duda, verán incrementado su negocio.

- 6. La supervisión del “código de buenas prácticas” nace viciada. La mayoría de los miembros de la Comisión de control provienen de entidades que han fallado claramente en el control de las prácticas bancarias: Banco de España, CNMV, Asociación Hipotecaria. No han sido incluidos ni asociaciones de consumidores ni ningún tipo de organización de defensa de hipotecados. Con los miembros designados la falta de transparencia está asegurada.

- 7. La adhesión voluntaria al “código de buenas prácticas” es una forma astuta de alejar del debate las reclamaciones a favor de la retroactividad de la dación en pago. La voluntariedad elimina la imposición legal. Pero el evidente consenso con las entidades bancarias que se desprende de la lectura del decreto-ley ha provocado que este sea enormemente restrictivo. En ningún momento el gobierno ha estimado, con datos que debería poseer y que deberían estar al alcance de la ciudadanía si existiera una transparencia elemental, cuántos deudores podrán realmente acogerse al código de buenas prácticas. En ATTAC Madrid sospechamos que son muy pocos.

- 8. El “código de buenas prácticas” sólo es asumible por las entidades financieras. De esta forma, no se podrá dar solución a las reunificaciones de deuda llevadas a cabo por gestorías y otras entidades que operan en el mercado español. Esto limitará aún más el número de posibles beneficiarios de estas medidas, toda vez que las reunificadoras de deudas, que en general aplican condiciones abusivas, han sido una de las fórmulas utilizadas por los hipotecados más apurados para evitar la ejecución.

Por todo ello, ATTAC Madrid califica el decreto-ley de ineficaz. Es completamente inútil para garantizar el derecho a la vivienda. Desde que el actual gobierno tomó posesión se han dictado una seria de medidas para afrontar el problema que tiene la banca con sus activos tóxicos: inversiones en ladrillo y suelo. En ninguna se ha planteado el problema desde el punto de vista del derecho al acceso a una vivienda digna. Todas han pretendido ayudar a solventar la situación financiera de la banca. Son medidas especialmente favorecedoras para las entidades de mayor tamaño. El acceso a la vivienda en propiedad sigue siendo incuestionable para el gobierno. Pese a que los desahucios por impago de alquiler son proporcionalmente mayores que los desahucios por impago de hipoteca, siguen siendo invisibles. Especialmente graves son los desahucios que se llevan a cabo en las viviendas sociales gestionadas por las administraciones. Personas que acceden a este tipo de viviendas por carencia de recursos económicos y que son desahuciadas por entidades como el IVIMA en Madrid, por esos mismos motivos económicos. Una aberración que se sigue produciendo a diario.

ATTAC Madrid lamenta la ausencia de una política de vivienda que encare el derecho a la vivienda como un derecho constitucional. Así como existen una ley general de Sanidad o una ley general de Educación, jamás se ha planteado por los diferentes gobiernos establecer una ley general de Vivienda. El actual decreto-ley no es más que un parche más, consensuado, pese a la teatralización de su disgusto, con las entidades financieras. El acceso a una vivienda digna sigue estando tan difícil, o imposible, para millones de ciudadanos de este país.

miércoles, 14 de marzo de 2012

PROTECCIÓN DE HIPOTECADOS Y LEYES DE LA PROBABILIDAD



José Carlos Díez. Cinco Días. 11 de marzo de 2012

Artículo 3. Definición del umbral de exclusión.

1. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

El párrafo anterior está extraído explícitamente del decreto de Protección de deudores hipotecarios que se público el sábado en el BOE y que ha llevado a este economista observador a realizar unos pequeños cálculos de probabilidad condicionada derivados de la teoría de conjuntos que estudian nuestros niños en primaria.

Según la EPA hay 1.5 millones de familias con todos sus miembros en paro de un total de 17 mill. de hogares. Por lo tanto el decreto sólo afecta al 9% de nuestras familias. Según la encuesta financiera de las familias que elabora el Banco de España cada tres años, la última es de 2009, el 50% de las familias españolas tiene cero euros de deuda y el 66% ya ha pagado su primera vivienda. Recordemos que hasta 1998 las hipotecas en España eran máximo a 15 años por lo que la mayoría de las familias que compraron antes su casa ya la han pagado. No sabemos cuál es el porcentaje exacto de familias con todos sus miembros en paro que tienen hipoteca de primera vivienda pero asumamos el escenario con mayor probabilidad de suceso o sea del 50% por lo que el decreto sólo afectaría al 4.5% de las familias españolasen el escenario más favorable.

Además el decreto exige que no haya avalistas. Esto es muy extraño en España pero si los hay para que se puedan acoger a la protección del decreto deberían estar también en situación de exclusión. Por lo tanto, hay que multiplicar el 4.5% por el 4.5% y a mi me sale que el la intersección de ambos conjuntos es el 0.2%. Por lo tanto, podemos concluir que las familias que se pueden acoger al decreto convergen en probabilidad a cero.

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José Carlos Díez es economista jefe de Intermoney, el primer bróker español creado en 1973 y en la actualidad dentro del grupo CIMD, líder de intermediación de deuda pública y mercado interbancario en España. Desde su puesto actual asesora a entidades financieras y empresas, es panelista de previsiones del BCE para la economía europea y de Funcas para la economía española y tiene una presencia activa en medios de comunicación, tanto nacionales como internacionales.
Sígueme en Twitter @josecdiez

lunes, 5 de marzo de 2012

LA ONU PIDE A LOS GOBIERNOS QUE LA VIVIENDA VUELVA A SER UN DERECHO Y NO UNA MERCANCÍA

Fotografía de Raquel Rolnik, Relatora especial de Naciones Unidas para el derecho a la vivienda.

  • 'La crisis es una oportunidad de oro para replantear las políticas'
  • 'Tienen la responsabilidad de proteger el de acceso a una casa adecuada'
  • Aboga por alternativas como el alquiler o la propiedad compartida
  • Consejero catalán del ramo: Hay que 'cambiar el chip' de los promotores

La relatora especial sobre derecho a la vivienda de las Naciones Unidas, Raquel Rolnik, ha afirmado que la crisis pone de relieve el fracaso del modelo mercantilista de la vivienda. Ha destacado que esta realidad se convierte en una oportunidad para que esta deje de ser un producto y se convierta en un derecho.

"La mercantilización generalizada de la vivienda ha fracasado y la crisis es una oportunidad de oro para replantear la gestión de las políticas de vivienda", ha declarado Rolnik. "Los gobiernos tienen la responsabilidad de proteger el derecho de acceso a una vivienda adecuada, puerta de entrada del resto de derechos", ha indicado.

Dice que la propiedad individual tasada es tan sólo una forma de tenencia y explotación

En este sentido, la relatora ha asegurado que la propiedad individual tasada en el mercado es tan sólo una forma de tenencia y explotación de la vivienda y ha defendido la necesidad de buscar alternativas como el alquiler o la propiedad compartida.

La relatora ha hecho estas declaraciones como invitada a la conferencia que el Observatorio de Derechos Económicos, Sociales y Culturales ha realizado en el Colegio de Abogados de Barcelona.

Al acto también ha asistido el secretario general de Vivienda de la Generalitat, Carles Sala, quien también ha apostado por formas alternativas que hagan "cambiar el chip" de los promotores de vivienda y apuesten por nuevas formas que ha asegurado, quedarán recogidas en el nuevo Plan de la Vivienda previsto para 2013.

Sala también se ha referido al 'Código de Buenas Prácticas' bancarias presentado por el Ministerio de Economía y competitividad como "claramente insuficiente" y ha apostado por la promulgación de una ley de segundas oportunidades, según la cual la deuda prescriba al cabo de un tiempo.

'Se ha llegado a naturalizar la vivienda como cualquier otra mercancía'

Por su parte el presidente del Observatorio, Jordi Borja, ha denunciado que "se ha llegado a naturalizar la vivienda como cualquier otra mercancía", ante lo que ha defendido el derecho a la desobediencia para cuestionar la legalidad cuando ésta no es legítima.

Rolnik se había citado previamente con 80 personas de toda Cataluña que han perdido o van a perder sus casas al no poder pagar al banco y recibió un dossier con más casos reales recogidos por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.

Asimismo, la Plataforma ha anunciado que empezará a recoger firmas para presentar una iniciativa legislativa popular en el Congreso para la reforma de la Ley Hipotecaria que incluya la dación en pago retroactivo, la moratoria de desalojo y la reconversión de hipotecas que no se pueden pagar, en alquileres asequibles.

EL GOBIERNO CALCULA QUE LA BANCA SOBREVALORÓ LA VIVIENDA HASTA UN 30%

 

CINCO DÍAS. "Economía pretende que cuando la banca embargue un piso pague una parte de la sobrevaloración que se hizo del inmueble al hipotecarlo. El porcentaje, que el ministerio está negociando con las entidades, puede ser considerable: el Gobierno estima que la vivienda se tasó hasta un 30% por encima de su precio real."


Juande Portillo - Madrid - 05/03/2012

El Gobierno continúa negociando estos días con la banca el detalle de los compromisos que aparecerán en el código de buenas prácticas sobre desahucios hipotecarios que Economía espera que las entidades adopten voluntariamente. Aunque el sector parece dispuesto a aceptar la dación en pago -entrega de la vivienda como única condición para saldar toda la deuda hipotecaria- en el caso de familias sin ingresos que vean embargada su vivienda, otros puntos del decálogo están despertando más polémica.

El más discutido es aquel por el que el Ejecutivo insta a las entidades a cubrir parte de la "desvalorización" que han sufrido los inmuebles desde el estallido de la burbuja. Más allá de que esta medida suponga acusar a la banca de haber contribuido al alza de precios, la contestación del sector responde al coste que tendría que asumir: el Gobierno estima que la vivienda se sobrevaloró hasta un 30%.

En concreto, el Ejecutivo considera que los pisos estuvieron sobrevalorados entre un 13% y un 30% durante los años del boom inmobiliario. Así consta en la presentación que el Ministerio de Fomento ha elaborado para atraer inversión extranjera. El ministerio se basa concretamente en una decena de estudios, elaborados por el Fondo Monetario Internacional, el Banco Central Europeo, la OCDE, el Banco de España, Fedea o el servicio de estudios de BBVA, que estudian la sobrevaloración del precio de los hogares que se produjo de 2002 a 2007.

Aunque los distintos autores hablan de disparidades de entre el 8% y el 30%, el Gobierno da por buena una horquilla, no menos amplia, de entre el 13% y el 30%. Este sobrecoste es el que está presentando Economía a las entidades financieras a la hora de reclamarlas que se hagan cargo de "un determinado porcentaje" de la diferencia que se da entre el precio actual de la vivienda que embargan y la deuda hipotecaria que contrajo el cliente cuando la vivienda valía mucho más. La estimación más reciente, de la consultora Oliver Wyman, habla de 250.000 clientes cuya hipoteca supera el valor de la vivienda.

La pretensión del Gobierno, que las entidades asumirían de forma voluntaria e individual, no ha sentado bien en el sector financiero, al que se responsabiliza directamente de las "deficiencias de tasación". El argumento general de las entidades al oponerse es que la valoración de los inmuebles se produjo en un momento de bonanza económica, y estuvo certificada por las tasadoras, si bien buena parte de estas pertenecen a bancos y cajas.

Fuentes financieras asumen que la falta de acuerdo podría dejar fuera este punto del código. Para superar su rechazo, el Gobierno ofrece a las entidades que incluyan como gastos deducibles las pérdidas que les ocasione aplicarlo.

De salir adelante, supondría que al ejecutar un embargo y subastar la vivienda la entidad, que ya tiene la obligación de pagar un 60% del precio del inmueble, tendría que aportar un porcentaje adicional, restándolo de la deuda pendiente del hipotecado. Si se estableciera que le corresponde cubrir la mitad de la sobrevaloración y esta es, como calcula Fomento, del 30% la entidad pagaría hasta un 15% más, es decir, se adjudicaría la vivienda por el 75% de su valor, reduciendo la carga al deudor.

Las cifras
60% del precio de un piso es el mínimo que paga una entidad al adjudicárselo, porcentaje que aumentaría si se responsabiliza de los "errores de tasación".
Economía ve "más acordes" las hipotecas actuales
La intención del Ministerio de Economía al invitar a la banca a correr con parte del riesgo derivado de "las deficiencias de tasación" es proteger a los ciudadanos que no puedan hacer frente hoy al pago de las hipotecas que firmaron durante el auge de la burbuja inmobiliaria en la década pasada. La medida, asumen fuentes de Economía, no tendrá consecuencias con el paso del tiempo ya que "se supone que las nuevas hipotecas se están firmando más acordes a la situación actual del mercado".
Desde Fomento consideran, a su vez, que el precio de los inmuebles se ha rebajado con fuerza desde el estallido de la burbuja, estimando que los pisos han caído un 16% y un 26% entre 2008 y 2011, en función de la provincia. No todo el mundo es tan optimista. Un reciente informe de los analistas de Deutsche Bank, que estima que los inmuebles de Europa están sobrevalorados en un 14%, asegura que, de media, la vivienda en España mantiene precios entre un 27% y un 32% por encima de la realidad.

jueves, 1 de marzo de 2012

Decálogo de medidas a contemplar en la Ley de Vivienda de Euskadi


La plataforma EtxebizHitza, integrada por el Consejo de la Juventud de Euskadi, LAB, ESK, Stee-Eilas, Ela, Berri Otxoak y Kepasakonlakasa, proponen este decálogo de medidas en materia de vivienda, al que ya han mostrado su adhesión más de 20 colectivos sociales*.
¿Para qué? Para intentar introducir estas propuestas en la Ley de Vivienda en la que está trabajando el Gobierno Vasco, y así tratar de garantizar el acceso de todas las personas a una vivienda digna y adecuada.


1_Derecho subjetivo a la vivienda_

Toda persona mayor de 18 años tendrá el derecho subjetivo perfecto a poder disponer de una vivienda digna y adecuada en alquiler. Para garantizar esta obligación los poderes públicos desarrollaran el Servicio Publico de Vivienda que garantizará un Parque Público de Viviendas en Alquiler de suficiente entidad como para dar respuesta al conjunto de las necesidades habitacionales de la ciudadanía en todos los municipios, independientemente de su tamaño o población.

Nota: por vivienda digna y adecuada entendemos aquella vivienda que, reuniendo las condiciones de calidad y habitabilidad, se ajuste a las necesidades concretas de la persona o unidad convivencial, esté articulada en los sistemas de movilidad y transporte público, la red de espacios públicos, servicios y equipamientos y, además, cuente con una seguridad jurídica de uso y suponga un esfuerzo económico nunca superior al 30% de los ingresos de los que disponga la persona (a efectos de este cálculo se dejará exenta la cuantía equivalente a la Renta de Garantía de Ingresos).

2_Vivienda pública exclusivamente en alquiler_
Desde la entrada en vigor de la presente ley el conjunto de las administraciones públicas habrán de reorientar sus política de vivienda en el sentido de que toda nueva construcción que se produzca en el marco de la intervención pública sea adjudicada exclusivamente mediante el alquiler o figuras análogas.

3_Sobre la adjudicación de las viviendas públicas_
Entendemos que el modelo de asignación vía sorteo de las viviendas públicas debe ser una realidad a extinguir.
En el horizonte en el que el nivel de demanda se vaya acomodando al nivel de oferta efectiva de vivienda dentro del sistema público de vivienda, el modelo de asignación de las viviendas públicas será la baremación. En tanto en cuanto el desfase entre oferta y demanda sea superior al 20%, la asignación se hará por medio de sorteos prebaremados.

4_Servicio Público de Vivienda_
Las políticas de vivienda y urbanismo, hoy en día dispersas entre los distintos niveles administrativos y aquejadas, por tanto de problemas de descoordinación y competencia interinstitucional deben de abandonar tal lógica.
Poner la necesidad social del conjunto de la ciudadanía en el centro nos lleva a ver la necesidad de que se cree un Servicio Público de Vivienda que coordine el conjunto de las intervenciones en materia de vivienda y urbanismo de las distintas administraciones. Servicio que será el garante de la consecución de los objetivos marcados por la presente ley y cauce único al que la ciudadanía deberá dirigirse para satisfacer su derecho a una vivienda digna y adecuada.
Este servicio deberá contar, en sus órganos de representación y dirección con representantes de la sociedad civil (con una involucración real en las problemáticas que se traten) y, deberá aprobar, tras los debidos procesos de participación social, planes estratégicos plurianuales de obligado cumplimiento para el conjunto de las administraciones involucradas en la política de vivienda.

5_Vivienda vacía y subocupada_
La presencia en el parque vasco de vivienda de una gran cantidad de viviendas vacías y de segundas residencias son producto del modelo de política de vivienda que fomentó la especulacion que entre otros problemas desencadenó el boom inmobiliario. Además de suponer un derroche económico suponen un atentado medioambiental y un obstáculo para la garantía del derecho a la vivienda. Por otra parte, el volumen conjunto de estos dos tipos de residencia viene a coincidir con el volumen de la demanda de vivienda.
Es por ello que la intervención sobre este tipo de viviendas tiene que ser prioritario, para ello se tiene que poner encima de la mesa un conjunto de medidas de fomento y disuasorias que permitan poner estas viviendas al servicio de las necesidades sociales.

- Recargo del IBI para las viviendas no ocupadas. Todas aquellas viviendas en las que no conste empadronamiento verán recargada la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en un 200%.
- Requisa Temporal. El Servicio Público de Vivienda tendrá la facultad de requisar temporalmente viviendas vacías o subocupadas en aquellas localidades donde las tasas de necesidad de vivienda y de presencia de viviendas vacías y subocupadas así lo legitimen (tasas de desocupación superiores al %5). Tal requisa será temporal (6 años prorrogables) y tendrá el fin de poner a disposición vía alquiler de esa vivienda. Los ingresos producto del alquiler, una vez descontados los gastos en que la administración haya incurrido, serán puestos a disposición de la propiedad de la vivienda.
- Edificación forzosa. En el caso de aquellas promociones de vivienda cuya finalización está artificialmente detenida por los promotores con el único fin de mantener el nivel actual de precios de la vivienda libre el Servicio Público de Vivienda tendrá la capacidad de intervención directa. De esta manera, el incumplimiento del deber de edificación legitimará el pasó de los suelos y de las edificaciones a titularidad pública y su consiguiente promoción dentro del sistema público.
- Fomento e intermediación. En paralelo a estas intervenciones de carácter "punitivo", las administraciones pondrán en marcha programas de fomento y de intermediación cara a que las viviendas actualmente vacías o subocupadas salgan al mercado de alquiler.

6_Intervención sobre el mercado libre de alquiler_
El mercado de alquiler vasco está caracterizado tanto por la escasez como por lo irracional de los precios que se deben pagar, se hace, por tanto, necesaria una intervención pública decida en este sector. Si bien la intervención sobre las viviendas vacías habrá de provocar una salida masiva de viviendas al mercado, está no es suficiente para conseguir que los precios de las viviendas sean asequibles.
Es necesario que el Servicio Público de Vivienda establezca un sistema de regulación de precios de alquiler en el mercado libre cuya forma debe estudiarse.

7_Ley Hipotecaria
La actual legislación hipotecaria española es una de las principales responsables de los desmanes inmobiliarios de las últimas décadas. Además, es una legislación que deja totalmente desprotegidas a las personas en favor de los bancos.
En este sentido, es necesario que la ley hipotecaria sea modificada en el sentido de limitar tanto los plazos máximos de amortización de las hipotecas (20 años) como el ratio de endeudamiento máximo (30% de los ingresos).
Por otra parte hay que acabar con la injusticia que supone que tras la ejecución hipotecaria se deba seguir pagando las cuotas pendientes del préstamo. En tal sentido, la ley hipotecaria debe recoger la "dación en pago", esto es, la deuda queda saldada con la entrega del piso al banco.

8_Medidas coyunturales y transitorias
El sobreendeudamiento de las familias motivado por la especulación inmobiliaria ha provocado, en tiempos de repunte del desempleo, la extensión de las ejecuciones hipotecarias. Miles de familias han tenido que abandonar sus hogares por no poder seguir pagando unas hipotecas abusivas.
De manera coyuntural y absolutamente transitoria, en aquellos casos de impago de las hipotecas motivados por situaciones de acreditada necesidad, el Servicio Público de Vivienda adquiriría el inmueble a Precio de Obra Publica para incorporarlo al Parque Público de Viviendas. Las familias acogidas a esta medida excepcional pasarían a ser usuarios del Servicio Publico de Vivienda, el cual les debe de facilitar una vivienda que, reuniendo las condiciones de calidad y habitabilidad, se ajuste a las necesidades concretas de dicha persona o unidad convivencial.
Mientras en la coyuntura actual, es necesario reforzar las ayudas públicas destinadas a que las personas puedan hacer frente a los gastos derivados de los excesivos precios de los alquileres estableciendo mecanismos para evitar que dicha actuación conlleve las subidas de estos.

9_Fiscalidad y Presupuestos_
El desarrollo de una política de vivienda potente y universalista es imposible sin la necesaria reorientación del marco presupuestario y fiscal.
El objetivo presupuestario a cumplir tiene que ser poner el Servicio Público de Vivienda al nivel de gasto adecuado, en la actualidad entendemos que debería situarse entorno a un 4% del PIB.
Por ello, además de terminar con la política de gasto fiscal en vivienda (deducciones) hay que reorientar el conjunto de la fiscalidad para que las instituciones recauden más y de manera más justa.
En este mismo punto, debemos ser conscientes de las dificultades económicas de los Ayuntamientos y de su gran dependencia económica respecto del sector inmobiliario, esto nos debe llevar a introducir el tema de la financiación municipal dentro del debate de la política de vivienda, ya que sin él, la posibilidad de hacer políticas urbanísticas distintas es una mera quimera.

10_Participación Ciudadana_
Los poderes públicos aseguraran la participación activa y efectiva de la ciudadanía tanto en la definición como en el desarrollo e implementación de las políticas de vivienda, la planificación urbana y territorial. Por esta razón, ante los actuales periodos de consulta meramente formales, se deben poner en marcha los necesarios sistemas de participación ciudadana cuyas decisiones sean vinculantes, además de crear mecanismos para garantizar la transparencia y dotar de instrumentos eficaces para prevenir la corrupción.
Debe de asegurarse la igualdad de oportunidades para todas las personas que deseen acceder a una vivienda
*Firman:
AltzaXXI Herri Ekimena
Berri Otxoak
Boltxe kolektiboa
CNT Bilbo
CNT Guipúzcoa
Desazkundea
Eguzki talde ekologista
EHK (Euskal Herriko Komunistak)
EHNE nekazal sindikatua
ELEAK
Euskal Herriko Kristau Elkarte Herritarrak
Euskal Herriko Sare Antifaxista
EtxebizHitza Plataforma (Berri-Otxoak, EGK, ELA, ESK, Kepasakonlakasa, LAB, STEE-EILAS)
Ezker Gogoa
kaleratzerikEZ!
Malen Etxea
M-etxea Arkitekturaren Ikerketa Elkartea
Ordiziko Gazte Asanblada
Plataforma contra el BBVA
Plataforma de Parados de la Construcción en Gipuzkoa
Stop Desahucios Gipuzkoa
Txiapasekiko Elkartasun Plataforma