En Facebook, Javier Burón está fomentando debates muy interesantes sobre la situación de la vivienda social. Aquí os adjuntamos el dedicado a la situación de las viviendas vacías y su utilidad como base para desarrollar un alquiler social. Es muy recomendable seguirlo con las distintas aportaciones de los participantes.
MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL
En ejecución de lo votado por los miembros del grupo que han querido elegir el siguiente tema de debate, afrontamos el segundo debate de este grupo sobre LA MOVILIZACION DE LA VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.
Como hice con el debate anterior, aporto unas notas introductorias sobre el tema, que solo pretenden hacer más operativo el debate y que, en modo alguno, reflejan la posición del grupo (esa ya la fijaremos entre todos en las próximas semanas) ni de la academia ni de partido o grupo socio-político alguno. Son simplemente mis provocaciones pro debate.
España cuenta en estos momentos con unos 25.5 millones de viviendas y uno de los ratios vivienda/habitantes más alto de la UE. En función de la fuente que se consulte, tenemos algo más de un millón de viviendas vacías de segunda mano (VVSM, lo que podríamos llamar vivienda vacía usada de toda la vida de Dios) y algo menos de un millón de viviendas en stock (VVS, viviendas de promotores o entidades financieras, recién construidas, nunca utilizadas y a la espera de comercialización). Por otra parte, nuestro parque de alquiler a duras penas supera el 10% del total de viviendas, cuando en la UE la media se sitúa entre el 40%-50%. Y nuestro parque público de alquiler está en el entorno del 0.5% del total, cuando en la UE lo habitual es que el mismo sea un 20%-30% del total de viviendas de un país.
Las VVSM son un problema en España desde hace décadas, pero solo un porcentaje pequeño de la población española lo han considerado una disfunción urbana, económica, medioambiental y social. Las VVS sí que están muy presentes en los medios de comunicación y el debate social actual, no solo por lo poderosos que son sus titulares (promotores, pero por encima de todo entidades financieras), sino por los problemas generales que dicho paquete de viviendas (y suelos) le está causando a la economía española.
En relación a la VVSM se ha partido siempre de un mito que está aún por demostrar. A saber, que las personas que disponen de viviendas vacías en España no las alquilan por miedo a no cobrar, sufrir destrozos en las viviendas o no poder recuperarlas. La realidad es que en el año 2010 solo el 1.5% de los alquileres en España acabaron en los tribunales. Con lo que no parece que las explicaciones al uso sirvan para explicar el anómalo comportamiento del mercado de alquiler español en el contexto europeo.
En la pasada década se han intentado en España, al menos, tres tipos diferentes de estrategias: favorecer el afloramiento de las viviendas no utilizadas hacia el alquiler, facilitar los desahucios con la esperanza de que esto dinamice el mercado privado de alquiler y penalizar la situación de no uso de las viviendas.
En relación con el primer tipo de estrategia, el favorecimiento de la movilización de la vivienda vacía hacia el alquiler, aunque con diferentes niveles de afección a la materia, cuatro han sido los principales instrumentos de actuación:
Ayudas públicas a la puesta en alquiler social de vivienda privada vacía (como principal ejemplo podemos citar BIZIGUNE en Euskadi o el AVALLOGER en Cataluña). Hablamos de vivienda previamente vacía y convertida en alquiler social. Lo que supone beneficios económicos para el propietario, pero también gasto público para conseguir alquileres sociales y la utilización de un stock con una huella ecológica ya producida.
- Ayudas públicas a la puesta en alquiler de mercado de vivienda privada vacía o no (como principal ejemplo podemos poner
la SPA estatal, así como varias AGENCIAS LOCALES DE INTERMEDIACIÓN). Hablamos de la asunción por parte de los presupuestos públicos de seguros y avales para que se establezcan relaciones arrendaticias privadas entre arrendadores e inquilinos que fijan precios de mercado. - Ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes (como principal ejemplo podemos citar
la RENTA BÁSICA DE EMANCIPACIÓN estatal). Hablamos de ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes sin discriminación en función de renta o tipo de alquiler y con grandes posibilidades de fraude y efectos inflacionistas. - Ayudas públicas de emergencia para el pago del alquiler a colectivos en riesgo de exclusión social (varias son las CCAA que disponen de este tipo de ayudas, aunque las cantidades y los destinatarios varían de manera importante). Hablamos de ayudas de emergencia social que no deberían darse si dispusiéramos de un parque de vivienda social en alquiler público que pudiera atender esta y otras situaciones social-residenciales.
En puridad, solo el primer tipo de programas apunta de forma expresa a la movilización de vivienda previamente vacía hacia el alquiler social, accesible o no de mercado. El segundo busca la dinamización del mercado privado de alquiler joven, pero sin que los alquileres sean sociales o las viviendas estuvieran previamente vacías. Y los dos últimos programas lo que pretenden es crear una demanda mínimamente solvente de alquileres a precios moderados, a la espera de que afloren al mercado viviendas privadas (vacías o no) susceptibles de ser alquiladas por estas personas.
En relación a la segunda estrategia ensayada, la facilitación de los desahucios, hay que señalar que, las dos reformas legales habidas en los últimos años (Ley 19/2009 y Ley 4/2011, que han reducido las garantías del desahuciado) y sobre todo la crisis, han producido un inmenso alud de desahucios que en nada ha ayudado a incrementar el número de inquilinos en España o a reducir el número de viviendas vacías. Es más, a pesar de los casi 300.000 desahucios (propietarios e inquilinos) habidos desde el comienzo de la crisis, España sigue a duras penas en el entorno del 10% de parque de alquiler y las viviendas vacías no solo no han disminuido, sino que han multiplicado su tamaño por dos (aunque según la fuente que se maneje se habla del paso de 1 millón de viviendas vacías a 2, 3 e incluso 4 millones).
La tercera estrategia, tímida y discontinuamente ensayada, la penalización de la vivienda vacía, hay que decir que dos CCAA (Euskadi y Cataluña) trataron en la pasada década de combinar programas públicos de garantía pública del alquiler para propietarios privados (que incluían ayudas públicas a la rehabilitación, ayudas financieras casi a coste cero, seguros, avales, alquiler garantizado por el estado, etc) con penalizaciones de ultima ratio. Concretamente en el caso de Euskadi se legisló la expropiación de las viviendas vacías (y se empezó a realizar en el caso de viviendas protegidas vacías) y se trató de dar respaldo legal a un canon parafiscal sobre la vivienda vacía, así como a la venta forzosa de las viviendas vacías (aunque no se consiguió pues la ley en este punto fue rechazada por PNV, PSE y PP). En el caso de Cataluña, su aún vigente ley de vivienda (Ley 18/2007) prevé un sistema por el que, viviendas vacías privadas a las que durante varios años se les ha ofrecido todo tipo de ayudas públicas para su rehabilitación y alquiler garantizado, si las rechazan y están en un área de acreditada necesidad de vivienda, pueden finalmente ser objeto de expropiación temporal de su usufructo, o lo que es lo mismo, ser puestas en alquiler público forzoso.
Este tipo de medidas, francamente pacatas en términos de derecho europeo comparado, han sido aplicadas en un número muy reducido de casos y han dado lugar a ríos de tinta en los medios de comunicación. Buena parte de los partidos y medios españoles defienden que la propiedad privada es sagrada. No se sabe si desconocen el contenido de nuestra Constitución en este punto o se hacen interesadamente los despistados. La realidad es que nuestra Constitución de 1978 constitucionaliza la función social de la propiedad (que deberá ser concretada por las leyes estatales y autonómicas), la subordinación de toda forma de riqueza al interés general y la capacidad del sector público para intervenir en la economía. No admite debate que nuestro Tribunal Constitucional ha respaldado la constitucionalidad de las leyes de Andalucía y Extremadura de fincas rurales y urbanas de rendimiento manifiestamente mejorable (que incluían cánones parafiscales e incluso la expropiación). O que el Consejo Consultivo de Cataluña respaldo la estatutariedad de la polémica expropiación temporal del usufructo de las viviendas vacías que rechazan ayudas públicas y permanecen vacías en zonas de acreditada necesidad de vivienda.
En relación a estos debates españoles, no está de más recordar que en la UE , en términos generales, la vivienda vacía se considera una disfunción urbana, social, económica y medioambiental y que las medidas públicas para combatir tal fenómeno dejan el debate español a la altura del parvulario. En la UE son comunes las siguientes acciones en relación a las viviendas vacías que rehúsan las ayudas públicas para su puesta en alquiler:
- Multas.
- Impuestos específicos o recargos en los de la propiedad inmobiliaria.
- Requisas y alquiler público temporal.
- Ventas forzosas y alquiler público permanente.
- Expropiación.
- Demolición (cuando no es una vivienda aislada la que está vacía, sino que es un edificio completo –aunque este pueda ser de muy pocas plantas-).
Acabo estas notas con un apunte sobre las VVS. Son uno de los restos del estallido de nuestra burbuja inmobiliaria. Como tal deberían ser asumidos (en forma de pérdidas) por parte de promotores y entidades financieras.
Lo que ha ocurrido en otros países con problemas similares es que las entidades financieras han puesto en el mercado de venta y alquiler ese stock de viviendas a unos precios moderados de forma que les han dado salida. Esto implica reconocer pérdidas, pero permite seguir adelante con la lógica económica del mercado (volver a dar crédito para la compra de suelos, urbanización, edificación, venta, hipoteca, alquiler, etc). Pero nada de esto ha ocurrido, ni parece que vaya a ocurrir en España. Los activos tóxicos inmobiliarios privados, que ascienden a más de 150.000 millones de euros (el 15% del PIB anual español), han sido objeto de todo tipo de ayudas públicas por parte del contribuyente, lo que ha sido aprovechado por el sistema financiero para preservar sus beneficios, no restablecer el crédito y congelar el valor de los activos tóxicos inmobiliarios en los precios y expectativas del año 2007.
A finales del 2007 diversos expertos pidieron al Estado que adquiriera parte de las VVS de promotores, cajas y bancos para crear un parque público de vivienda en alquiler. El Gobierno consideró la idea muy cara y poco factible. Desde entonces el flujo de dinero del contribuyente hacia el sistema financiero es inmenso, no se ha recibido ningún tipo de contrapartida (refluir del crédito, viviendas y suelos para el estado, etc), los activos tóxicos inmobiliarios continúan congelados a la espera de un banco público malo que se haga cargo de todas las pérdidas, los desahucios se cuentan por cientos de miles y el suelo y la vivienda sigue teniendo unos precios artificialmente altos en España.
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