¿Es una norma obligatoria o voluntaria?
1. Parte obligatoria por debajo del umbral de exclusión.- Es la regla general: limitación de los intereses moratorios, beneficios fiscales y todo lo que aparece en el Código de Buenas Prácticas.
2. Parte obligatoria en todo caso.- Sólo dos medidas:
1. Regulación del procedimiento de ejecución extrajudicial (notarial);
2. Preferencia para el acceso a las ayudas al alquiler para las personas que hubieran sido desahuciadas como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012
3. Parte de aceptación voluntaria.- La aplicación de las medidas del ‘Código de Buenas Prácticas’ depende de la adhesión voluntaria por parte de las “entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.”
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¿Qué es el umbral de exclusión? Es decir, ¿quiénes pueden beneficiarse de las medidas del Código de Buenas Prácticas?
El marco en el que se considera a alguien dentro del umbral de exclusión social implica:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo sin avalista o cualquier otro tipo de garantía, o, en el caso de existir, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
Estas circunstancias se deben acreditar mediante certificados del Servicio Público de Empleo (trabajadores por cuenta ajena) o de la AEAT la AEAT la Propiedad
Además, el precio de adquisición de la vivienda no debe haber excedido de los siguientes valores:
a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.
Situaciones aberrantes:
1. Se establece el mismo baremo para ciudades como San Sebastián y Badajoz, cuando los precios en la primera triplican los de la segunda.
2. El Gobierno admite que hay precios desorbitados, pero a esas viviendas les aplica un tipo superreducido de IVA (4%), previsto para bienes básicos como alimentos de primera necesidad, medicamentos o libros, y permite desgravarse hasta un 15% de la base imponible con independencia de la renta de la unidad familiar.
EL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS
EL PLAN DE REESTRUCTURACIÓN VIABLE EN TRES FASES
1. REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA.— En el plazo de un mes desde que la familia ponga en conocimiento de su entidad que cumple con el perfil de riesgo de exclusión social, la entidad adherida al código deberá presentar un plan de refinanciación. Este deberá establecer, obligatoriamente, un periodo de carencia, en el que no se paga capital, de cuatro años. Además, las hipotecas se alargarán hasta un plazo de 40 años y el tipo de interés se limita a euríbor más un 0,25.
Límite: No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.
2. QUITA VOLUNTARIA.— Si a pesar del plan anterior no es posible hacer frente al pago de las cuotas, los deudores podrán pedir y las entidades que firmen el código podrán aplicar VOLUNTARIAMENTE una quita sobra la deuda pendiente para hacer asumible su pago. Esta podrá efectuarse por tres vías.
Una, condonando un 25% del capital pendiente de pago.
Dos, descontando de la deuda restante el porcentaje de cuotas que se hayan cubierto ya. Es decir, si se han pagado 100 de las 200 cuotas de la hipoteca, se considerará cubierto el 50% del capital, cuando normalmente el cliente ha ido pagando más intereses y solo habría cubierto en torno al 35% del capital.
Y tres, mediante la asunción por parte de la entidad la mitad de la depreciación del inmueble o de "los errores" de tasación.
¿Cuándo se entiende que el plan de reestructuración es inviable? Cuando resulte una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.
Ojo, la quita podrá ser solicitada por:
- Aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta.
- Aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.
3. DACIÓN EN PAGO.- En el caso de que, transcurridos 12 meses desde la notificación del umbral de pobreza, la familia afectada no pueda afrontar las cuotas, pese a las nuevas condiciones de la hipoteca, o la quita que le ofrezca el banco, la entidad deberá condonar el 100% de la deuda quedándose la vivienda.
Límite: Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
¿Cuánto tiempo transcurre desde la dación en pago hasta el desahucio? Dos años, como mínimo, en los que la entidad deberá permitir a la familia permanecer en la vivienda pagando una renta de alquiler por valor del 3% de la deuda restante.
OTRAS CUESTIONES
Control.— Se crea una comisión de control para la supervisión de la aplicación del Código. Estará integrada por cuatro miembros (todos ellos patas del mismo "banco"): uno en representación de
Responsabilidades.— Según el sujeto:
Entidades financieras: ¿Qué pasa si las entidades financieras se adhieren al código de buenas prácticas y no cumplen? "Podrán formularse ante el Banco de España las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas, las cuales recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde al citado Banco de España."
Deudores: ¿Qué pasa si el deudor se beneficia de estas medidas sin tener derecho a ello? "Será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.
Entidades financieras: ¿Qué pasa si las entidades financieras se adhieren al código de buenas prácticas y no cumplen? "Podrán formularse ante el Banco de España las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas, las cuales recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde al citado Banco de España."
Deudores: ¿Qué pasa si el deudor se beneficia de estas medidas sin tener derecho a ello? "Será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.
Medidas fiscales.- Algunas medidas son:
1) En general: Exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados, para las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo de este Real Decreto-ley.
2) En el caso de dación en pago, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.
3) Para los deudores: En caso de dación en pago, estará exenta de IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el RD-ley.
4) Bonificación de derechos arancelarios: Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este real decreto-ley, se bonificarán en un 50 por cien.
Procedimiento de ejecución extrajudicial.— Esta nueva regulación provocará un incremento enorme de las subastas notariales. Como buena noticia, con esta regulación se pondrá fin al escándalo de las adjudicaciones por 1 euro.
Resumen:
- Si la mejor oferta presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo señalado para la subasta, el deudor podrá presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
- Si transcurre ese plazo de diez días sin que el deudor del bien presente un mejor postor, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.
- Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por cien del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.
- Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.
Ayudas para el alquiler.- Hay que distinguir dos tipos de beneficiarios:
1. Los desahuciados ("personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria").
Cuantía de la ayuda al alquiler: Una subvención cuya cuantía máxima anual será del 40 por ciento de la renta anual que se vaya a satisfacer, y con un límite de 3.200 euros por vivienda, con independencia del número de titulares del contrato de arrendamiento. La duración máxima de esta subvención será de 2 años, siempre que se mantengan las circunstancias que dieron lugar al reconocimiento inicial del derecho a la ayuda.
2. Quienes suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas, cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
Duración y cuantía: Podrán permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación.
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