¿Cómo actúan otros países con los desahucios?

C. GARCÍA-PANDO. Pisos.com. 7/12/2012.

De las 25.943 ejecuciones hipotecarias en 2007 hasta 76.398 lanzamientos en los primeros nueve meses de 2012. Éstos son los últimos datos del Colegio Nacional de Secretarios Judiciales (CNSJ) que reflejan un incremento de casi el 200% de los desahucios que se han producido en España en los últimos cuatro años. Las crecientes cifras, así como dos casos suicidios por esta misma causa, han hecho reaccionar a las autoridades y a la opinión pública para poner en duda el actual sistema de desahucios que rige la Ley de Enjuiciamiento Civil española, así como la Ley Hipotecaria.

El sistema español hipotecario dota a los bancos de poder efectuar doble garantía, por el que los deudores tienen que responder ante el préstamo tanto con el inmueble hipotecado como con todo su patrimonio y sus bienes presentes y futuros.  Si una familia se ve incapaz de poder pagar la hipoteca tiene que abonar el coste de la vivienda que falta por pagar, más los intereses de demora y las cargas judiciales. Una cuantía total que puede encadenar económicamente de por vida a una persona.

Recientemente, el Tribunal de Justicia europeo tildó de ilegal el sistema procesal que rige los desahucios en España. La abogada general de dicho tribunal, Juliane Kokott, declaró que la normativa española incumple la directiva comunitaria al no proteger los derechos del consumidor. No obstante, desde el poder político todavía no se han dado pasos para equilibrar la balanza entre banco e hipotecado.

El Código de Buenas Prácticas bancarias presentado por el Gobierno el último año para frenar este drama, así como esta última moratoria de dos años para los desahucios aprobada más recientemente, no terminan de solucionar esta avalancha de desalojos. “Con este planteamiento cortoplacista puede que se resuelva la situación actual, pero no habremos acabado con la causa del problema”, afirma Patricia Suárez, presidenta de Asuapedefin. “La voluntad política de afrontar estas soluciones de mayor calado parece cuestionable cuando, hace escasas semanas, en el parlamento asturiano PP y PSOE han aunado sus fuerzas para rechazar una iniciativa de reforma de la Ley Hipotecaria”, asegura Jaime Docio, abogado de Medina Cuadros. En cuanto a estas medidas, Docio afirma que “son voluntarias o temporales” y que “sería deseable la adopción de otras medidas de mayo calado, como la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil y legislación hipotecaria”. ¿Hemos llegado a un punto en que sería necesario cambiar la ley? ¿Está descompensado la relación actual entre banco e hipotecado? ¿Es nuestro país más férreo en la legislación que el resto del mundo?

Estados Unidos

En muchos de ellos, las posibles soluciones alternativas que se plantean ponerse en práctica en España ya son una realidad en otros países. Estamos hablando de la dación en pago, esto es, saldar la deuda total de la hipoteca tan solo con la entrega de la vivienda. En Estados Unidos ya es real, aunque su aplicación varía según los Estados. “En 11 (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minnesota, Montana, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Oregon, Washington y Wisconsin) de los 54 Estados se prohíbe al acreedor reclamar más allá del valor del inmueble hipotecado, bien directamente, bien a través de distintas medidas restrictivas que hacen inviable la reclamación posterior (por ejemplo, exigiendo sentencia en un juicio con jurado). Además, 27 estados sujetan la reclamación del exceso a que ésta se limite a la diferencia entre la parte impagada de la deuda hipotecaria y la totalidad del valor de mercado actual del inmueble hipotecado (fair market value)”, señala Maria Mateos, directora de servicios jurídicos de Ausbanc.

No obstante, Mateos aclara que “en realidad, lo que ocurre es que se limita mucho la posibilidad de proceder ulteriormente contra el deudor, pero no rige per se el sistema de limitación de responsabilidad al inmueble (dación en pago), como comúnmente se afirma”. Gracias a estos mecanismos, se dan pocos casos en los que se embarguen bienes propios al deudor para cubrir con lo adeudado, si la venta de la casa no da lo suficiente. Asimismo, en muchos casos de uno de los mayores prestamistas hipotecarios de Estados Unidos, Bank of America, ha puesto un programa que permite que muchos de sus clientes puedan seguir viviendo en estas mismas casas como inquilinos para evitar el desahucio.

Portugal

Del mismo modo, en Portugal se acaba de poner en marcha un régimen extraordinario en esta materia el pasado 9 de noviembre. Éste también da la posibilidad de finiquitar la deuda hipotecaria con la entrega de la casa, en situaciones muy razonables: cuando la cantidad de la hipoteca que quede por pagar se asemeje al valor actual la vivienda o sea igual o superior al crédito. No obstante, éste será el paso final al que podrán acogerse antes de adoptar otras medidas como un periodo de carencia de entre uno y dos años, una prórroga de los plazos de amortización del préstamo o la concesión de una segunda hipoteca. Los beneficiarios de estas medidas deberán ser familias con uno de sus miembros en paro o cuyo ingreso total familiar se haya reducido un 35%.

Bélgica y Alemania

La idea del alquiler social que tanto se baraja ponerse en marcha en España con la creación del Fondo Social de Vivienda (FSV), ya es un hecho en Bélgica y en Alemania, aparte de para algunos clientes afortunados del Bank of America. En ambas naciones, el juez es el encargado de fijar el valor del inmueble que se va a ejecutar y además, se conceden al deudor un plazo de seis meses para que encuentre una alternativa a la ejecución. No obstante, “conviene resaltar a Alemania como uno de los países europeos que ofrece mayor protección a los desahuciados”, afirma Jaime Docio, abogado de Medina Cuadros. Para empezar, en muy pocos casos se puede forzar al hipotecado a salir de la vivienda y en el caso de que así pase, existe el programa Hartz IV: “el Estado garantiza a los desahuciados un hogar pagando un alquiler social y les ofrece una ayuda de casi 400 euros mensuales sin límite temporal”, explica Docio. Durante todo el proceso judicial en ningún momento se echa de la vivienda al antiguo propietario, sino que pasa a habitarla en régimen alquiler. La solución más habitual suele ser que el antiguo propietario vende la vivienda y con ese dinero paga la deuda hipotecaria pendiente.

Grecia

Grecia también mejora los niveles de protección de ciudadano respecto a España. En el país heleno está prohibido desahuciar la vivienda habitual del hipotecado siempre y cuando esté comprobado que ni él ni su familia pueden hacer frente a los pagos, gracias a una nueva ley aprobada en 2010. Además, si el inquilino está en el paro o tiene problemas de salud, el desahucio se congela al menos un año. Asimismo, “el valor de adjudicación mínimo al que se puede quedar el banco el inmueble es del 66% del valor de tasación que el Estado da a la vivienda, y luego exigir al deudor la diferencia”, asegura Mateos.

Italia

La inmunidad contra el desahucio también la goza un determinado perfil de ciudadanos italianos. Los lanzamientos están suspendidos para las familias con ingresos inferiores a 27.000 euros. Además, también se conceden prórrogas a colectivos vulnerables, como personas mayores de 65 años o con ingresos muy bajos. Asimismo, se paralizan los desahucios hasta en un año si se llega a un acuerdo de refinanciar la hipoteca y además, la justicia italiana es muy lenta y este proceso puede alargase años. No obstante, la economía italiana no está tan volcada en el ladrillo como en España y las hipotecas suelen concederse sobre un 60% del valor de tasación.

Francia

La espera a la hora de echar al antiguo propietario de la que fue su casa, tiene una tregua invernal: el deudor es intocable entre los meses más fríos del año que van desde noviembre a marzo. Asimismo, en la mayoría de las ocasiones, el futuro hipotecado suele contratar un seguro con el Estado, de desempleo o causas peores que les permita seguir pagando la hipoteca. Asimismo, tal y como afirma Mateos, existen procesos de insolvencia familiares o de consumidores, que permiten acuerdos de suspensión o reducción de deuda, u otras medidas en caso de ejecución: aplazamiento de desalojo en circunstancias excepcionales, venta voluntaria supervisada judicialmente y una prórroga de hasta dos años. En algunos casos, además, se puede recurrir al Banco de Francia para que actúe de intermediario entre la entidad y el deudor.

Reino Unido

En Gran Bretaña, el periodo de demora se alarga hasta los seis meses, no como en España que comienza al primer mes de impago y va acumulando intereses de demora a partir de ese momento. Además, el regulador financiero del país obliga a las entidades financieras a proporcionar a los usuarios soluciones justas y razonables ante la incapacidad de abonar lo adeudado. Éstas pueden ser una moratoria de entre 6 y 12 meses o la rebaja de los tipos de interés antes de iniciar los procesos judiciales, que suelen ser muy largos. Asimismo, antes de que se inicie, un juez valorará si se han dado al cliente todas las alternativas de pago posibles. Tras ello, el banco está obligado a vender la vivienda al mejor precio, si tras la transacción el cliente todavía sigue debiendo a la entidad, deberá hacer frente a esta cantidad impagada.

“Ninguna sociedad europea tiene la litigiosidad y morosidad de nuestro sistema, ni siquiera en Grecia”, concluye la presidenta de Asuapedefin. Más tiempo moratorio, menos garantías desproporcionadas, menos intereses de demora, un encarecimiento en las adjudicaciones y sobre todo, soluciones que garanticen a todos los ciudadanos el derecho a una vivienda y eviten la mercantilización y el lucro con ella es lo que exigen la sociedad, los colectivos afectados y la gravedad de la situación actual.