PROPUESTAS DEL PSOE EN MATERIA DE VIVIENDA

VIVIENDA: UN SECTOR MÁS EQUILIBRADO, UNOS CIUDADANOS MÁS PROTEGIDOS

El Gobierno socialista ha venido trabajando desde 2004 para lograr un reequilibrio progresivo del sector inmobiliario, reduciendo los grandes desajustes entre vivienda libre y protegida, de compra y de alquiler, y entre obra nueva y rehabilitación recibidos como herencia de los anteriores gobiernos de la derecha.

Nuestra máxima prioridad ha sido ayudar a las familias, que sufrieron especialmente las presiones del boom inmobiliario primero, por las dificultades o la imposibilidad de acceder a una vivienda, y se han visto afectadas después por la crisis y los problemas para afrontar el pago de las hipotecas.

En las dos últimas legislaturas se ha invertido en vivienda un 50% más de media anual que el gobierno anterior. Sumando los dos Planes Estatales, se ha construido un 23% más de vivienda protegida. Nuestra apuesta clara por una política pública la sintetiza un dato: más del 80% de las ayudas a la vivienda que se conceden en España son financiadas con fondos estatales diseñados por este Gobierno.

A lo largo de estas dos legislaturas hemos sentado las bases para diversificar el sector residencial, favoreciendo con la Ley del Suelo de 2008 un urbanismo equilibrado que pusiera fin a la especulación.

Además, nuestra acción de Gobierno ha ido encaminada a potenciar el alquiler, poniendo fin a la deducción fiscal por compra de vivienda, salvo para rentas menores de 24.000 euros, y aprobando deducciones y ayudas para inquilinos y arrendadores, así como estableciendo la Renta Básica de Emancipación, que ha permitido a 300.000 jóvenes emanciparse.

Creamos la Sociedad Pública de Alquiler para profesionalizar el sector y aprobamos una Ley de Fomento del Alquiler que aporta una mayor seguridad jurídica. Asimismo, el ICO ha destinado 2.600 millones de euros a incorporar al mercado de alquiler viviendas del stock que se construyeron para venta.

Impulsamos la rehabilitación como segundo eje fundamental para la diversificación del sector, convirtiendo los Planes Estatales en Planes Estatales de Vivienda y Rehabilitación que contienen ayudas directas, reduciendo el IVA a las actuaciones de rehabilitación y aplicando deducciones en el IRPF de hasta el 20% en el coste de las obras. Gracias a ello, la rehabilitación representa hoy el 20% de la actividad del sector, frente al 5,5% en 2004.

La promoción de la eficiencia energética ha sido un puntal de nuestra apuesta por la rehabilitación y en la nueva construcción –con el Solar Decathlon como mejor ejemplo y la hemos incorporado como elemento determinante en la modernización del sector inmobiliario, otra de nuestras prioridades, cuando aprobamos el Código Técnico de Edificación, que favorece, a su vez, la I+D+i.

Esta modernización debe producirse en paralelo al fomento de un modelo de crecimiento sostenible y al redimensionamiento del sector, que en el primer trimestre de 2011, representó el 4,3% del PIB y el 8% del empleo, recuperando así un tamaño racional en el conjunto de la economía española al volver a los niveles de 1995, anteriores a la creación de la burbuja inmobiliaria.

VIVIENDA SOSTENIBLE

La crisis financiera y el estallido de la burbuja inmobiliaria han marcado y marcarán las directrices de la política de vivienda en esta segunda legislatura y en la próxima. El nuevo contexto exige enfocar la política de vivienda no sólo como un derecho a un bien de primera necesidad, sino también desde el punto de vista de una actividad económica que hay que transformar para que se convierta en un sector de mayor valor añadido, que sea capaz de generar empleo cualificado, y a la vez de contribuir a un crecimiento más sostenible y eficiente desde el punto de vista medioambiental.

Es en este contexto cobra un total protagonismo la política de rehabilitación, que se convierte en uno de los ejes fundamentales del Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. Teniendo en cuenta que nuestro país ha estado muy por debajo de la media de la UE-15 en cuanto al peso de la rehabilitación respecto al total del sector de la construcción (36% en UE-15 frente a 25% en España, en el año 2009), y que nuestro parque inmobiliario tiene cierta antigüedad (el 60% del parque edificado supera los 30 años según el Censo de Población de Viviendas publicado por el INE en 2001), la rehabilitación aparece como una actividad con un enorme potencial.

No obstante, la rehabilitación por sí sola no puede sostener todo el sector de la construcción. Si bien lo deseable es que este sector no vuelva a ocupar un peso tan preponderante en nuestra estructura productiva, también es cierto que la actual paralización de la actividad constructiva no puede perdurar a lo largo del tiempo. La normalización de la actividad no podrá lograrse si antes no se ha dado salida al stock existente de vivienda, que actualmente se cifra en torno a las 700.00 viviendas, de las cuales una alta proporción corresponden a viviendas turísticas. A ello hay que añadir las miles de hectáreas de suelo urbanizado o en proceso de urbanización y en suelo urbanizable o en proceso de reclasificación.

Evitaremos sentar las bases de otra burbuja inmobiliaria, apostando por aprovechar los recursos existentes de la forma más eficiente y sostenible y por impulsar el acceso a la vivienda a los hogares más vulnerables con un esfuerzo razonable.

Estos principios impregnan los ejes fundamentales de la propuesta socialista, que serán:

• La política del alquiler y la rehabilitación, como actividad intensiva en empleo cualificado, que arrastra la actividad de empresas afines, incorpora las nuevas tecnologías, y apuesta por la eficiencia energética.
• La salida al stock de vivienda existente, a través, fundamentalmente, del alquiler.
• Un urbanismo sostenible, que limite los nuevos crecimientos sólo a aquellos casos en que estén realmente justificados y siempre que no existan otros recursos disponibles y/o susceptibles de ser empleados a través de la rehabilitación.
• Acuerdo con las Comunidades Autónomas para consensuar las políticas necesarias que permitan hacer frente al grave problema existente en el sector, que afecta a miles de ciudadanos, provoca aumento del desempleo y restringe la capacidad de financiación de las entidades financieras al sector privado

Conforme a estos ejes se presentan las siguientes medidas:

- Nuevos planes estatales de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana

• Se elaborará un nuevo Programa Estatal de Rehabilitación, Regeneración Urbana y Vivienda 2012-15, que potencie, frente a los nuevos desarrollos urbanos, la intervención rehabilitadora y edificatoria en las ciudades y la regeneración urbana para mejorar los espacios públicos y la calidad de las ciudades. Dicho Plan, fomentará, asimismo, la construcción estatal de vivienda protegida destinada al arrendamiento permanente a precios asequibles, especialmente para colectivos vulnerables, como las familias que sufran desahucio por embargo.

• Se sustituirán las transferencias de capital a las CCAA, propias de los Planes Estatales de Vivienda de los últimos 25 años, por intervenciones finalistas a través de Contratos-Programa que financien directamente actuaciones concretas.

- Medidas para fomentar la rehabilitación y la regeneración urbana

Se desarrollará un sistema de gestión sencillo y eficaz del programa concertado con las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, desarrollando las siguientes medidas:

• Mejora de los servicios de gestión y tramitación de ayudas utilizando las Oficinas de Rehabilitación preexistentes, incorporando a los Ayuntamientos y facilitando al usuario toda la información referente a las ayudas y ventajas fiscales existentes.
• Impartición de Cursos de Formación específicos para la gestión de las ayudas a la rehabilitación.
• Incorporación al sector privado en la gestión de las Ayudas públicas por medio de Convenios de Colaboración y Homologación con los agentes intervinientes para que puedan gestionar directamente el cobro de las ayudas a favor de los beneficiarios.
• Incorporación del mecanismo de Declaración Responsable en la solicitud de licencias de obras de mejora o reforma en la vivienda –que no afecten a elementos estructurales ni a la configuración arquitectónica- con la finalidad de agilizar el inicio de las obras.
• Potenciación de la Ejecución Concertada entre Administración, Propiedad y Empresas (Agente Rehabilitador y Edificador) como instrumento más eficaz para desbloquear la rehabilitación de los edificios, la edificación de los solares y la regeneración urbana.
• Impulsar el régimen de colaboración público-privada en la gestión de la rehabilitación de viviendas y en la regeneración urbana en los ámbitos de Rehabilitación,
• Potenciar el papel del ICO en la financiación de inversiones en rehabilitación y regeneración urbanas.
• Crear un sistema de Calificación de Empresas Promotoras especializadas en Rehabilitación y Regeneración Urbanas.
• Utilizar del Ahorro Energético como instrumento movilizador de la rehabilitación de edificios, fomentando la utilización de las energías renovables, así como el empleo de Tecnologías Avanzadas en seguridad, telecomunicaciones, producción energética, consumo y reutilización de agua y el empleo de materiales más eficientes desde el punto de vista de la insonoridad y la sostenibilidad.
• Se revisará el Sistema Fiscal para flexibilizar las condiciones de aplicación del IVA a la rehabilitación.

- Medidas para fomentar el alquiler y movilizar el stock de viviendas existente:

En estos momentos existe en nuestro país un stock de viviendas terminadas no vendidas que rondan las 700.000 unidades, aunque su distribución no es homogénea a lo largo del territorio nacional, sino que se concentra en determinados entornos urbanos y, principalmente, a lo largo de la costa mediterránea y atlántica.

Es necesario hacer frente a este stock y facilitar su salida al mercado desarrollando el alquiler. Con ello, lo que se favorecerá una mejor asignación de recursos movilizando activos ociosos, al tiempo que se podrán acortar los tiempos para una recuperación de la actividad del sector, fundamental para la generación de actividad y empleo en el país.

El desarrollo del mercado del alquiler se convierte en un objetivo prioritario de la política de vivienda para lo que se desarrollarán las siguientes medidas:

• Potenciación de la oferta en alquiler por medio de la mejora de los instrumentos de inversión colectiva en inmuebles (Fondos de Inversión Inmobiliaria, Sociedades de Inversión Inmobiliaria y Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, etc.), otorgándoles un tratamiento similar al de otros países de nuestro entorno.
• Coordinación de las actuaciones de la Sociedad Publica de Alquiler del Estado con las de las Comunidades Autónomas.
• Definición e implementación del Certificado de Garantía de Calidad y Seguridad Jurídica de los inmuebles y del producto.
• Estudio de la utilización del parque de viviendas turísticas vacías para su uso, por ejemplo, del turismo de la tercera edad, tanto de España como del resto de Europa.
• Actualización de la fiscalidad de la vivienda para impulsar la salida del stockaje existente, potenciando su venta y el alquiler y beneficiar a las rentas más bajas, actualizando la vigente deducción por compra de vivienda para familias de rentas de 24.000 a 30.000 euros.

- Medidas para desarrollar un urbanismo transparente y sostenible.

• Con el fin de agilizar la tramitación administrativa de los expedientes, se formulará un único Informe Conjunto, suscrito por la totalidad de los responsables de los Departamentos ministeriales implicados, poniendo especial énfasis en los informes de Sostenibilidad Medioambiental y de Sostenibilidad Económica de acuerdo con la Ley de Suelo 2007.
• Realización de un mapa de las reservas de suelo de acuerdo con las Comunidades Autónomas, estudiando y proponiendo las distintas posibilidades de utilización y puesta en valor de cada uso.
• Refuerzo de la Fiscalía Anticorrupción, elevando los plazos de prescripción de los delitos de corrupción urbanística (artículo 131 del Código Penal).

- Promover un acuerdo con las Comunidades Autónomas en política de vivienda

La gravedad de la situación del sector y sus implicaciones en términos de desempleo, financiación y dificultades de acceso de muchas familias, exige un esfuerzo conjunto de todas las Administraciones competentes en materia de políticas de vivienda para dar salida a la crisis. Por eso, impulsaremos un Acuerdo con las Comunidades Autónomas que permita consensuar y coordinar las medidas aquí planteadas en materia de impulso a la rehabilitación y la regeneración urbana, el alquiler, la salida del stock de viviendas y el desarrollo de un urbanismo sostenible, Un Pacto cuyos resultados se concertarían, asimismo, bajo la dirección del Estado, con bancos y empresas del sector.

PREVENCIÓN Y PROTECCIÓN FRENTE A LAS SITUACIONES DE SOBREENDEUDAMIENTO DE LOS PARTICULARES Y A LOS EMBARGOS HIPOTECARIOS

Las situaciones extremas producidas por la crisis y, en especial, la difícil situación consecuencia del sobreendeudamiento familiar obligan al Estado a desarrollar una serie de medidas especiales que den respuesta a estas necesidades específicas y, muy especialmente, solventen las deficiencias que se han puesto de manifiesto en relación con el sistema de crédito y con nuestro sistema hipotecario.

- Más y mejor formación financiera.

La variedad y complejidad de los productos financieros hacen imprescindible desarrollar una cultura financiera básica que permita a los usuarios poder tomar sus propias decisiones y no estar expuestos al riesgo de invertir y contratar lo que no entienden. Se necesita formación para negociar o renegociar las condiciones de la hipoteca. Por ello, potenciaremos los esfuerzos orientados a incrementar la cultura financiera del país y hacerlo llegar a un sector más amplio de la sociedad, como el portal “Finanzas para Todos” desarrollado por el Ministerio de Economía.

- Una nueva ley de insolvencia personal

Elaboraremos una ley de insolvencia personal que regulará el reparto equilibrado de los riesgos entre el deudor y el acreedor, sin que ello penalice el crédito futuro, encareciéndolo o restringiéndolo, y garantizando suficientemente la seguridad jurídica en el tráfico mercantil.

En relación con nuestro sistema hipotecario, aseguraremos la protección de los ciudadanos, desde el momento inicial de suscripción de la hipoteca hasta el eventual supuesto de ejecución, a través de las siguientes actuaciones:

- Regulación de las sociedades tasadoras

Regularemos las sociedades tasadoras para fomentar su competencia e independencia. Para conseguir dicho objetivo:

• Se avanzará en suprimir las barreras de entrada al sector.
• Se reforzará la regulación referida a los requisitos de homologación previa, de independencia, de incompatibilidades y de conflictos de interés.
• Se establecerán “umbrales máximos de vínculo” a partir de los cuales no se podrá considerar que una tasación sea independiente, en cuyo caso se tendrá la obligación de ponerlo en conocimiento del prestatario. Se establecerán requerimientos mínimos de información que debe de ofrecer una entidad financiera a un potencial prestatario en relación a las distintas sociedades que pueden realizar una tasación de una vivienda.

- Más transparencia y mejor información

El endeudamiento excesivo en que han incurrido muchas familias también obedece a la insuficiente y deficiente información par parte de las entidades financieras. Los contratos hipotecarios son complejos, tienen una redacción farragosa y son muy difíciles de entender por la mayoría de los usuarios. Además, resulta muy difícil comparar las ofertas de las diversas entidades financieras para que el comprador pueda elegir la mejor opción para sus intereses.

Para corregir esta situación elaboraremos una nueva normativa que incluirá la

obligación para las entidades financieras de los siguientes aspectos:

• Exigencia de facilitar información precontractual que permita a los consumidores comparar las condiciones hipotecarias de diferentes prestadores.
• Disponer en cualquier momento de folletos de información general sobre la gama de productos de crédito que ofrecen.
• Facilitar el asesoramiento financiero e información contractual clara y sencilla con un resumen en donde deben aparecer todas las condiciones financieras y que indique el coste final que se paga por la vivienda al finalizar el pago de la hipoteca

- Supresión de cláusulas, prácticas y situaciones abusivas

La crisis ha puesto de manifiesto también la existencia de cláusulas abusivas hipotecarias por parte de algunas entidades financieras que también han incidido en el sobreendeudamiento de las familias y que requieren una nueva regulación que las imposibiliten. Para ello, proponemos:

• Limitar, para las hipotecas sobre la vivienda habitual familiar, el tipo máximo a aplicar en los intereses de demora y su aplicación en exclusiva al principal de la deuda.
• La penalización por cancelación anticipada se limitará a la pérdida económica que sufre realmente la entidad cuando este derecho sea ejercido por parte del prestatario.
• Establecimiento de un límite temporal mínimo por el que debe de ser reconocido el valor de tasación de una vivienda, impidiendo actualizar a la baja el mismo al poco tiempo de haberse constituido un crédito. Con esta medida se impedirá que el prestatario tenga que incrementar notablemente la deuda con la entidad financiera.

- Procedimientos de acuerdo entre deudor y acreedor.

La modificación de la legislación hipotecaria incluirá procedimientos para favorecer el acuerdo entre el deudor y el acreedor hipotecario antes de proceder, en caso de impago, a la ejecución de la garantía hipotecaria con medidas como:

• Favorecer la dación en pago pactada equilibradamente entre deudores hipotecarios y entidades financieras
• Las ejecuciones hipotecarias deben ser el último recurso porque generan costes judiciales, imponen demoras de casi 2 años hasta la nueva posesión en los que se acumulan intereses y la vivienda queda paralizada, y cuando se llega a la subasta, el deudor no puede obtener por su vivienda un valor de mercado que le permita reducir al máximo su carga.
• Por ello incentivaremos la dación en pago pactada como una solución más eficiente que las ejecuciones para beneficiar al deudor hipotecario de buena fe.
• Para favorecer estos acuerdos se pedirá la implicación de todos los agentes intervinientes, especialmente notarios y registradores, y se promoverá un acuerdo general con las CC.AA para eximir el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en los casos en que la entidad financiera acepte la vivienda para saldar la deuda. Esta exención estaría sujeta a límites para evitar abusos por parte de la entidad financiera.
• En este contexto, estableceremos la obligatoriedad de que las entidades financieras ofrezcan productos hipotecarios en los que la garantía se limite al bien hipotecado, lo que se denomina dación en pago.

- Proteger los intereses de los deudores hipotecarios sometidos a ejecución

• Se extenderán los plazos que permiten acudir a la ejecución hipotecaria cuando el hipotecado o principal proveedor de la unidad familiar a la que pertenezca se encuentre en situación de desempleo.
• Cuando el acuerdo no sea posible y el deudor deba enfrentarse a la venta en pública subasta de su vivienda, se mejorará el funcionamiento de las subastas para que se maximice el importe obtenido por el deudor. Para ello:
• Se suprimirán las barreras que impiden dificultan la participación en las subastas de varios un mayor número postores, abriendo el abanico actualmente limitado casi exclusivamente a entidades financieras.
• En particular, se facilitará el acceso a la financiación a los postores, flexibilizando plazos, garantías y condiciones, evitando así que en la práctica muchas veces sólo puedan acudir entidades financieras.
• Se avanzará en la implantación de la subasta telemática.
• Se incrementará la información pública y la transparencia de todo el proceso, facilitando el acceso al inmueble de los postores y publicando en internet los datos relevantes del inmueble.
• Se facilitará el acceso a la financiación a los postores, flexibilizando plazos, garantías y condiciones, evitando así que en la práctica muchas veces sólo puedan acudir entidades financieras.