Nuño Rodrigo, Cinco Días. 21/12/2011.
La recuperación de la deducción por vivienda fue de las pocas promesas electorales concretas que se le oyeron a Mariano Rajoy en campaña, y aunque no ha anunciado todavía los términos sobre los que aplicará dicha deducción, en el debate de investidura insistió en la idea de subvencionar la industria que ha llevado a España al desastre económico. Una idea que sería, a mi modesto entender, poco comprensible en un contexto de crecimiento pero que, cuando se promete austeridad para todo y para todos, resulta directamente surrealista.
Empecemos por la letra (no es la primera vez que tratamos el tema) y seguimos después con los números. La deducción por compra de vivienda, para todos los contribuyentes, para cualquier precio de las casas y para cualquier operación (no solo para la primera vivienda) no facilita, sino que dificulta el acceso a la vivienda porque altera los precios en general de las casas, como sucedió durante la burbuja inmobiliaria. Burbuja que, por si alguien lo ha olvidado, es la principal explicación del alza del paro, del déficit público, y de los miles de millones de activos tóxicos que contaminan el balance de la banca.
Una de los argumentos para recuperar la deducción es reactivar el sector inmobiliario. Un gran error de concepto. El sector no se reactiva porque los vendedores se resisten a bajar precios. Un detalle: Aunque el IVA para la vivienda nueva ha pasado del 8% al 4%, la relación entre ventas de viviendas y apenas se ha alterado. Otro detalle: según Fitch el precio de mercado de las viviendas embargadas es un 43% inferior al precio de tasación. El Banco de España, por el contrario, solo exige que se provisione el 30% del valor de estos activos, y cuando llevan dos años en el balance. En otras palabras, la rebaja del IVA se ha ido a precio y la banca no vende las casas embargadas porque el precio de mercado es inferior a la provisión realizada, y por lo tanto incurriría en pérdidas.
Es evidente que, si se quiere reactivar el mercado, es imperativo elevar la provisión impuesta por el Banco de España para los activos adjudicados, de modo que la banca tenga incentivos a vender. Si no, la deducción simplemente dilatará todavía más el ajuste porque hará que el precio sea más resistente a bajar. Ya pasó, de hecho, con el anuncio del gobierno socialista de retirar la deducción. Fue hecho con la idea de dar salida al stock de viviendas, pero solo ralentizó la caída de precios durante un tiempo.
El efecto sobre las arcas públicas no es mucho mejor. Las operaciones de compra de vivienda tienen un efecto positivo inmediato, al suponer tributación por IVA o Transmisiones Patrimoniales (8% y 4%). Pero la deducción durante los años de vida de la hipoteca implica un gasto continuado para el erario público. En los últimos 30 años, 77.500 millones de euros. En 2010, 4.400 millones, más del 25% de los recortes anunciados por Rajoy para 2012.
Dado que la deducción por vivienda supone un ingreso puntual para el Estado y un pago continuado en el tiempo, es una suerte de préstamo del comprador de vivienda al Estado. He puesto la hoja Excel en modo on fire para intentar sacar el tipo de interés implícito en estas operaciones, partiendo de la base de un tipo de interés al 3,5% para distintas hipotecas, concedidas por el 80% del valor de la vivienda (por lo que el ingreso por IVA/ITP es el 4% o el 8% sobre el 125% del valor de la hipoteca). El resultado es extremadamente variable en función de la vida de la hipoteca, de su plazo y, sobre todo, si la vivienda se la compra una persona o entre dos (en este caso la deducción se duplica). En todo caso, la tasa de interés (TIR) para el supuesto central (hipoteca de 120.000 euros a 22 años) oscila del 8% si la vivienda es usada y se la compra una personal al 39% si la vivienda es nueva y se la compran entre dos. En la tabla adjunta tienen los resultados. Si alguien más freak que yo encuentra errores, por favor coméntenlo.
En algunos supuestos los costes para el Tesoro son muy bajos, pero son casos particulares, como hipotecas de 200.000 o 300.000 euros sobre viviendas usadas y adquiridas solo por una persona. Con el IVA al 8% en casi ningún caso el tipo de interés implícito es razonable, rondando del 20% al 30% en los supuestos más habituales de pisos comprados entre dos personas.
En otras palabras, por lo general la deducción por vivienda es un muy mal negocio para el Estado. Pan para hoy y hambre para mañana; ayudaría a arreglar el déficit en 2012 o 2013 pero a costa de una pesada carga en los años venideros. Si Rajoy quiere reactivar el mercado de la vivienda y obtener ingresos fiscales, no debería introducir esta deducción, sino acelerar el ajuste de precios. Y, para eso, nada mejor que incentivar a la banca, obligando a provisionar en mayor medida los activos inmobiliarios en balance para que le sea más rentable venderlos que mantenerlos. La cifra antes mencionada del 43% puede ser un punto de partida.
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