Alternativas al mercado hipotecario (I)

1. LA SENTENCIA DEL TJUE

Contenido de la sentencia: considera que el proceso de ejecución hipotecaria en España es abusivo, de acuerdo con lo que establece la Directiva 93/13/CEE del Consejo Europeo sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Según el Tribunal, la normativa española "no se ajusta al principio de efectividad, en la medida en que hace imposible o excesivamente difícil (...) aplicar la protección que la Directiva pretende conferir a los consumidores". En este sentido, la institución europea establece que la normativa española vulnera los derechos de los consumidores. La sentencia no obliga a un cambio en la legislación española, pero sienta jurisprudencia y deberá ser tenida en cuenta por los jueces españoles ante los demás procesos de desahucio.

Período de incertidumbre. Las sentencias de interpretación del Derecho de la Unión dictadas por el TJUE surten sus efectos interpretativos desde el momento en que se adopta la norma y no desde el momento en que se dicta la sentencia. Por lo tanto, los efectos de la sentencia del caso Aziz se retrotraen a la fecha de vencimiento del plazo de transposición de la Directiva 93/13: el 31 de diciembre de 1994. Sin embargo, la jurisprudencia del TJUE ha reconocido que el principio de seguridad jurídica faculta a los Estados miembros para que garanticen la estabilidad de relaciones jurídicas consolidadas en el tiempo o de resoluciones judiciales y administrativas firmes. En consecuencia, es imprescindible que el legislador intervenga cuanto antes, pero no sólo para paliar la situación de los deudores hipotecarios y para remediar un problema de nuestra legislación, sino también para dar una respuesta clara a quienes se encuentran en una situación transitoria.

2. LA REFORMA DEL PROCESO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y LA ILP

2.1 El problema de los deudores hipotecarios hasta ahora sólo ha recibido diversos parches normativos claramente insuficientes:

• Gobierno PSOE. Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios.- Aumentó el mínimo inembargable hasta 961 euros y el límite mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse en subasta la vivienda pasó del 50% al 60%. 

• Gobierno PP.- Ha aprobado dos reales decretos-ley:
• Real Decreto-ley 6/2011, por el que se estableció el Código de Buenas Prácticas.
• Real Decreto-ley 27/2012, por el que se suspendían los lanzamientos de familias en situación especialmente vulnerable y se encomendaba al Gobierno la creación de un Fondo Social de Viviendas.

 Tras la admisión a trámite de la ILP y la sentencia del TJUE, se va a tramitar conjuntamente un proyecto de ley de reforma de los procesos hipotecarios.

2.2 Observaciones a las principales enmiendas presentadas por el Grupo Parlamentario Popular.

1. Sobre la dación en pago (art. 579 LEC):

- Propuesta: tras perder la vivienda, el ejecutado y sus herederos pueden extinguir la deuda si en los 5 años siguientes pagan el 65% de la cantidad que les quede pendiente incrementada en el interés legal, o el 80% en diez años.

- En la práctica: mantiene la responsabilidad universal por deudas establecida por el artículo 1911 del Código Civil. Es decir, el ejecutado y sus herederos, tras perder la vivienda, seguirán obligados al pago del resto de la deuda

- Alternativas: a) En Alemania, tras siete años de buena conducta bajo la supervisión de un fiduciario, se declara la liberación de la integridad de la deuda.

b) En Austria, sí se exige el pago de un porcentaje al deudor en el procedimiento de liquidación, pero no el 80% en diez años, sino el 10% en siete años.

2. Sobre subastas sin ningún postor (art. 671 LEC):

- Propuesta: el ejecutante aún puede adjudicarse la vivienda por un precio muy inferior al de la tasación inicial y, al mismo tiempo, reclamar el resto del importe al deudor. Se incrementa tan sólo en un 10% respecto a la regulación actual.

- Alternativa: la adjudicación del bien hipotecado o pignorado al acreedor ejecutante como consecuencia de la ausencia de postores podría equivaler a la satisfacción de la totalidad de la deuda.

3. Suspensión de la venta extrajudicial por el notario en determinados casos (art. 129 de la Ley Hipotecaria):

- Propuesta.- Suspensión de la venta extrajudicial por el notario cuando una de las partes hubiera planteado el carácter abusivo de una cláusula que hubiera resultado fundamental para la venta forzosa o la determinación de la cantidad exigible.

- Crítica: no es una novedad. Por un lado, los propios notarios ya anunciaron la inmediata suspensión de los procedimientos tras la STJUE, sin necesidad de modificar el artículo 129 de la Ley Hipotecaria. Por otro, se debilita la protección del deudor, puesto que ahora se exige que dicha cláusula “constituyera el fundamento de la venta forzosa o de la determinación de la cantidad exigible”, cuando antes cualquier cláusula abusiva podría servir para la suspensión.


4. Suspensión del proceso de embargo si se alega el carácter abusivo de una cláusula (art. 552 LEC):

- Propuesta: sobre la posibilidad de suspender el proceso de ejecución si el ejecutado alega la existencia de una cláusula abusiva. Al remitirse al artículo 561.1.3ª LEC, lo que se acuerda es que no se suspenderá el curso de la ejecución hipotecaria si el juez de primera instancia desestima el planteamiento del carácter abusivo de una cláusula.

- Crítica: de este modo, se impide al usuario plantear un recurso contra esa resolución ante una instancia superior (Audiencia Provincial).


5. Vía de defensa (arts. 561 y 695 LEC): 

- Propuesta: si el juez aprecia que una cláusula puede ser abusiva, la tendrá por no puesta y la suprimirá, pero la ejecución continuará. Sólo si esa cláusula afecta al núcleo central del contrato se suspendería la oposición.

- Crítica.- En la práctica es casi imposible que una cláusula abusiva forme parte del núcleo central del contrato.

6. Sobre vencimiento anticipado (art. 693 LEC):

- Propuesta: impone la necesidad de que la falta de pago sea al menos de 3 meses.

- Críticas y alternativas:

1) La STJUE ha llamado la atención al legislador sobre el carácter profundamente injusto y desequilibrado que supone este tipo de cláusula de vencimiento anticipado.

2) Según la Asociación Hipotecaria Española, una cuota representa el 0,31% de la deuda en una hipoteca media, por lo que las tres mensualidades que propone el PP apenas llegar al 1% del total del préstamo. Olvidan un principio general del derecho según el cual, para la resolución del contrato, debe darse no un incumplimiento leve, sino un incumplimiento grave.

3) En Alemania, es necesario el incumplimiento de al menos dos pagos consecutivos que representen como mínimo el 10% de la deuda o el 5% cuando se trate de contratos de préstamo con un plazo superior a 3 años (lo que equivaldría, en la práctica, a un impago de 16 cuotas).

4) En Italia, para que se dé el incumplimiento resolutorio, éste debe suponer más de la octava parte del precio.