viernes, 12 de abril de 2013

Alternativas al mercado hipotecario (II)



3. LA FLEXIBILIZACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO

3.1 ¿HAY SOLUCIÓN AL PROBLEMA DE LOS DESAHUCIOS EN UN MERCADO HIPOTECARIO FLEXIBLE?

Tratamos de resolver dos preguntas: 1) ¿Cuáles son las presiones del lobby financiero sobre el Gobierno para no reformar el sistema hipotecario? Y 2) ¿Por qué las entidades financieras tienen tanto interés en las hipotecas?

Para responder a estas preguntas hay que comprender un proceso llamado “flexibilización del mercado hipotecario”. Hasta la crisis de 1973, el crédito era una forma de financiación ligada al crecimiento de los salarios reales. Existían los préstamos hipotecarios, desde luego, pero no absorbían todo el mercado inmobiliario. Las condiciones para acceder a un préstamo hipotecario eran más rígidas. Los préstamos se concedían con más prudencia, con tipos de interés elevados y por períodos de tiempo relativamente cortos (entre 10 y 20 años). Como el ritmo de crecimiento de los salarios era constante, lo normal era la cancelación progresiva de la deuda hipotecaria sin demasiados riesgos.

A partir de 1973 el crédito entra en una nueva etapa, caracterizada por la flexibilización del mercado hipotecario. El descenso de los salarios reales redujo ese horizonte razonable para la cancelación de deudas. Así, el crédito se convirtió en una fuente de captación de rentas que contrarrestaba la pérdida de poder adquisitivo de los hogares. El crédito permitía mantener el nivel de consumo familiar a pesar de las reducciones salariales; pero, al mismo tiempo, las familias perdieron independencia al quedar sujetas al pago de una deuda creciente.

El crédito se convirtió así en una forma de obtención de beneficios en sí misma (los intereses), y en una condición previa de entrada en el ciclo del consumo. En el caso del mercado de la vivienda, el préstamo hipotecario se convirtió en la “necesaria” puerta de acceso a una vivienda en propiedad. Las administraciones fomentaron la compra de vivienda a crédito, ya fuera en el mercado libre o en régimen de protección oficial, con todo tipo de incentivos (desgravaciones fiscales, cheques vivienda, subvenciones a las subidas del tipo de interés, etc.), al mismo tiempo que precarizaron el mercado del alquiler (véase el llamado “Decreto Boyer” de 1985) y redujeron el parque de vivienda social. Se creó un contexto favorable a la compra con el argumento de que era una oportunidad de inversión para las familias. Pero los principales ganadores de esta estrategia fueron las entidades financieras.

Hay que tener en cuenta que el beneficio de las entidades financieras no consiste solamente en el cobro de unos intereses. Por lo general, el préstamo hipotecario tiene unas probabilidades muy altas de cobro. Una familia puede reducir sus hábitos alimenticios, renunciar al ocio cultural, reducir el gasto en educación o incluso apagar la calefacción en invierno antes que dejar de pagar su hipoteca. Esa alta garantía de cobro es lo que anima a las entidades financieras a titulizar sus contratos de préstamo hipotecario (es decir, pueden convertirlos en activos financieros) como avales para obtener financiación en un mercado secundario. Esta es la raíz de la crisis financiera de 2007: los mercados descubrieron que las hipotecas que habían servido como avales para los flujos de financiación internacionales en realidad no eran seguras. En la base de todos los intercambios se encontraban “derivados financieros” que contenían las llamadas “hipotecas basura”, con un alto riesgo de impago, pero hasta entonces calificadas con una triple AAA por las agencias de calificación de riesgo. La confianza en el sistema financiero estalló.


3.2 HITOS FUNDAMENTALES EN LA CONSOLIDACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO FLEXIBLE EN ESPAÑA:

1) Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.- Fue uno de los principales espaldarazos para la formación de la burbuja inmobiliaria de 1986-1992. Se dio el primer paso hacia la incorporación de los mercados hipotecarios a la dinámica general de los mercados financieros, mediante la creación de mercados secundarios de deuda hipotecaria en los que se compran y se venden bonos y cédulas hipotecarias. Al mismo tiempo, se produjo un empuje institucional masivo hacia la compra de vivienda a través de préstamos de las cajas de ahorro. El “Decreto Boyer” de 1985 (Real Decreto-ley 2/1985) desincentivó el alquiler y aumentó las desgravaciones fiscales a la compra de cualquier vivienda, con independencia de que fuera segunda, tercera o cuarta residencia. La banca financió esas adquisiciones y vendió los préstamos en un mercado secundario en forma de bonos y cédulas hipotecarias, lo que le permitió obtener más financiación.

2) Ley 19/1992, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre fondos de Titulización Hipotecaria. Se institucionalizó la llamada titulización de hipotecas. Ejemplo: un préstamo hipotecario concedido por una caja de ahorros española se transfiere a un fondo que agrupa cientos de hipotecas (primera fase). Mediante un complejo sistema informático, estas hipotecas son separadas en partes y después reagrupadas en títulos comercializables que tienen un precio asignado (segunda fase). Finalmente, reciben una calificación de una agencia de rating independiente (por ejemplo, Moody's) y se venden a un fondo de pensiones noruego que recibe unos intereses, pero a cambio asume el riesgo de impago de esas hipotecas (tercera fase).

¿Por qué estas titulizaciones han sido una pieza tan importante para la generalización de los préstamos hipotecarios? Porque se consideraba que la “hipoteca” era el préstamo más seguro posible. Los inversores compraban títulos hipotecarios aunque estuvieran vinculados a préstamos a clases medias o bajas. Estas ventas se convirtieron en una de las principales vías de financiación de las entidades financieras españolas. Cuando la confianza en el cobro de esas hipotecas disminuyó, las entidades financieras empezaron a tener problemas para obtener financiación en los mercados internacionales. Y precisamente por la gran cantidad de títulos hipotecarios vendidos, hoy el Gobierno difícilmente puede cambiar el sistema con carácter retroactivo. La titulización de hipotecas abrió un puente entre el casino financiero global y los problemas de cualquier familia hipotecada.

3) Ley 41/2007, de reforma de la Ley del Mercado Hipotecario.- A pesar de los avisos de todas las instituciones, el entonces Ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, arrojó más leña al fuego con una reforma que intensificó la flexibilización del mercado hipotecario. La exposición de motivos de esa ley habla expresamente de la “necesidad de consolidar el crecimiento del mercado de títulos hipotecarios”, “eliminación de los obstáculos a la oferta de nuevos productos” o supresión de “algunas trabas administrativas que han obstaculizado el desarrollo de los bonos hipotecarios”. Se regularon nuevos productos como las hipotecas inversas, que permitía a los mayores de 65 años hipotecar sus viviendas para obtener una pensión, o las hipotecas recargables, que permiten incluir en el crédito otros bienes de consumo como viajes, reformas del hogar, televisores de plasma, etc.


3.3. ALTERNATIVAS AL MERCADO HIPOTECARIO FLEXIBLE.

La primera alternativa consiste en “desflexibilizar” el crédito. ¿Cómo? Fomentando formas alternativas de acceso a la vivienda y mediante la reintroducción de las SEIS REGLAS EMPÍRICAS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO[i]:

1ª REGLA.- Sólo debe financiarse una compra de vivienda si su valor de mercado no es superior a tres veces la renta anual del hogar solicitante (price to earnings).

2ª REGLA.- Sólo debe prestarse una fracción del valor de compra (loan to value), contando con un ahorro previo del comprador del 20%, como mínimo.

3ª REGLA.- Sólo debe prestarse por un período igual a un tercio de la vida activa, de manera que el usuario pueda dedicar el ahorro de los dos tercios restantes a otros aspectos del ciclo de vida: necesidades básicas, educación de los hijos, cultura, previsión social, etc.

4ª REGLA.- Se observa automáticamente si se cumplen las tres primeras. Sólo se debe prestar si el esfuerzo no supera el 30% de la renta (debt to income). Obviamente, esta regla se funda en un cálculo inicial que puede verse desmentido por los acontecimientos. Para esto están las refinanciaciones, las cuales deben contar con un diseño prudente para no aumentar el endeudamiento.

5ª REGLA.- Repartición del riesgo entre las partes contratantes. Cuando el valor de mercado del activo es inferior a la deuda, el usuario prefiere devolver el activo antes que la deuda. Es la aplicación del principio de Premio Nobel Robert Merton, Jr.: Si se respeta esta preferencia, entonces el contrato es hipotecario y su resolución se reduce a devolver la llave y pagar costas y gastos. Si no, el contrato es puramente monetario, se rige por el art. 1911 del Código Civil (i.e. “los préstamos están garantizados con los bienes presentes y futuros del prestatario…”) y nunca, en ningún caso, debería llamarse hipotecario. Generalizar este tipo de contrato a muy largo plazo conduce a la esclavización generacional (debt slavery o debt bondage), tan frecuente en la antigüedad.

6ª REGLA.- Consiste en establecer un sistema justo para la elección del tipo de interés, ya sea fijo o variable. Desde el origen de la burbuja, o quizás antes, la oferta bancaria en España descartó el tipo de interés fijo de forma “dogmática”, creyendo que el tipo variable convenía a todos. Muchos lo lamentaron durante los años 2006 a 2009 y los demás tal vez lo lamentarán en el futuro.



[i] Fuente: Ricardo Vergés, Catedrático de Economía Inmobiliaria y Profesor Honorario por la Universidad de Montreal.

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