CUANDO LA VIVIENDA ES UN PROBLEMA DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS

Artículo publicado en el diario EL PAIS revelador de la situación actual de la vivienda en España. Las pruebas de solvencia realizadas por la UE reflejan la insostenibilidad de un sistema que consideró a la vivienda como un valor económico y no como un valor de uso. La falta de control y una maximización de beneficios ha convertido a la vivienda en un agujero negro donde las entidades financieras se han convertido en un lastre social.

La banca afronta pérdidas de 46.000 millones en el ladrillo en dos años

Las cajas absorben el 67% del quebranto en el escenario económico base previsto por la Comisión Europea por su política inversora en promotores

ÍÑIGO DE BARRÓN - Madrid - 17/07/2011

Viernes tarde. Máxima tensión: cinco entidades financieras españolas suspenden las pruebas de solvencia con los criterios europeos, pero tanto el Gobierno como el Banco de España niegan la mayor: todos los bancos y cajas pasan la prueba del algodón con las provisiones anticíclicas, la joya de la corona de la regulación bancaria española. Al final, la clave de bóveda es el ladrillo: los efectos del pinchazo inmobiliario, una suerte de bomba de relojería en las cuentas de los bancos. Un periodista anglosajón pregunta al gobernador, Miguel Fernández Ordóñez, si cree que los exámenes recogen con realismo la caída del precio de la vivienda. Ordóñez, conocedor de que la prensa extranjera utiliza ese tema como arma arrojadiza sobre la solvencia de la banca española, responde que el escenario adverso contempla una caída del 34,2% del precio de los pisos y del 62,5% del suelo, cifras muy superiores a las previstas. Y cuenta una anécdota reveladora: "Un responsable del Banco de España expuso en Londres nuestra proyección sobre el sistema financiero, y un analista le dijo que el suelo en España no valía nada. Cero. Su respuesta fue: si es así, lo compro todo".

Al margen de las exageraciones de algunos bancos de inversión o de algunas agencias de calificación, lo que se desprende de las pruebas de resistencia es que el sector se enfrena posibles pérdidas de 46.703 millones por sus créditos al sector promotor y los activos adjudicados que tienen en los balances. Dos tercios de estas posibles pérdidas corresponden a las cajas, que podrían llegar a tener una morosidad de 31.387 millones, según los análisis de la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por sus siglas en inglés).

Esas pérdidas son en el escenario base, el que toma las previsiones reales de la Comisión Europea sobre evolución de la economía, y por tanto son una estimación relativamente real. En el escenario adverso -tan adverso que solo hay un 0,5% de posibilidades de que ocurra-, según el Banco de España, el daño de promotores y adjudicados llegaría a 65.901 millones, del que las cajas acapararían el 63,9%. En uno y otro escenario el sector del ladrillo es el que acapara el grueso de las pérdidas por deterioro crediticio totales.

El supervisor cifra en unos 83.000 millones el total de provisiones (específicas y anticíclicas) acumuladas por el sector financiero hasta hoy. De ellas, 45.200 millones corresponden a las cajas. Es decir, si se cumplen las previsiones europeas, los promotores y adjudicados se comerían el 56% de la hucha del sector y casi el 70% de las cajas. Sin embargo, las entidades tienen todavía un año y medio, hasta diciembre de 2012, para incrementar el colchón de provisiones. No serán cantidades desorbitadas porque los beneficios están cayendo con fuerza, pero mejorarán estas cifras. De todas maneras, el problema del ladrillo justifica que el Banco de España haya insistido tanto en la necesidad de recapitalizar las cajas. La cifra necesaria (15.000 o 40.000 millones, siempre ha generado polémica.

Además de las provisiones, al sector le quedan sus recursos propios frente a las pérdidas, que suman 180.000 millones. Como siempre ocurre, al bajar a los detalles se verá que existen entidades con serios problemas mientras que otras podrían caminar sin dificultades.

Los exámenes también revelan que las cajas tienen peor equilibrado el balance: del total del riesgo de impago, el ladrillo supone el 55%. En los bancos, el 23%.

Entre las entidades con una situación más apurada destaca Banco Financiero y de Ahorros (BFA), de Caja Madrid y Bancaja, con una morosidad potencial de 7.790 millones, en el escenario base. Después estaría el Santander (4.952 millones), BBVA (3.810 millones), La Caixa (3.755 millones), el Popular (3.532 millones) y la CAM (3.148 millones). En relación con su tamaño, destaca la fuerte concentración del Banco Pastor en el ladrillo: ese es uno de los aspectos que le ha llevado a ser el único banco que suspenda la prueba europea, si no se cuenta con las provisiones anticíclicas y las emisiones de convertibles.

Este es el resultado del escenario base, el menos negativo, que se ha construido según las previsiones de la Comisión Europea. Estos cálculos incluyen un descenso del precio de los pisos del 20,9% a final de 2011 y del 24,3% en 2012, respecto al cierre de 2007. En el suelo, la caída es del 40,7% en 2011 y 46,8% al año siguiente. Incluso el supervisor fue más lejos en la depreciación del suelo. Sus conclusiones fueron que había 143.000 millones en "activos problemáticos".

Los analistas y la prensa británica y norteamericana son los que más inciden en señalar que la vivienda y el suelo son el agujero negro del sistema financiero. También señalan que el mercado inmobiliario está parado porque las entidades solo venden pisos con un descuento del 20% al 25%, que es la cantidad que tienen provisionada, con lo que no recogen pérdidas en sus balances. Esta situación impide que el mercado reconozca la caída real de los precio. Respecto al suelo, la situación es peor: el mercado prácticamente ha desaparecido. Las entidades solo promocionan sus suelos bien colocados, con la venta casi asegurada, pero apenas dan crédito para edificar en terrenos de otros.

El examen europeo también ofrece otras conclusiones interesantes: las pérdidas previstas en hipotecas y en pymes son casi iguales entre cajas y bancos, mientras que en empresas, éstos arrastran el doble que las cajas.

Las conclusiones del escenario más benigno de la EBA coinciden con las ofrecidas por el Banco de España en febrero pasado, cuando realizó un ejercicio de streaptease del riesgo inmobiliario. En él, el supervisor admitía que "se ha determinado como potencialmente problemático en las cajas el 46% de la exposición al sector constructor e inmobiliario (217.000 millones), es decir, 100.000 millones".

Nadie puede esperar una digestión suave del denominado subprime español. Entre 1998 y 2008 se iniciaron 5,5 millones de viviendas en España, muchas más de las necesarias. El parque especulativo es enorme y hoy se dice que existen entre 700.000 viviendas nuevas sin vender (según Fomento) y 800.000, según el servicio de estudios de CatalunyaCaixa. Hubo años en los que España construía más casas que en Reino Unido, Francia, Italia y Alemania juntas. Ahora toca pagar la factura.

Según el último documento del supervisor, los bancos y las cajas tienen 30.000 millones en terrenos en propiedad por adjudicaciones. Con los inmuebles a medio construir que se ha quedado la banca, los pisos embargados a particulares, los pisos terminados sin vender y otros adjudicados, suman 65.000 millones con problemas. Y eso sin contar los créditos al sector, en los que solo aquellos cuya garantía es el terreno sin edificar suman 60.000 millones. Es cierto que parte de esa cifra está saneada con provisiones por cerca del 35%, una cantidad que no será suficiente si la actual situación se prolonga.

El Gobierno dijo que se absorbería la burbuja en tres años, pero los expertos creen que tardará hasta 2015. Ordóñez dijo que no veía motivo para esperar descensos adicionales en el mercado y señaló que el anuncio del PP (sin citarlo) de que podrían recuperar las desgravaciones en la vivienda pueden suscitar dudas.

Quizá para justificar la irritación que produce la caída del ladrillo en Londres, el gobernador comentó: "Donde más están cayendo los precios es en la costa, donde ha llegado al 55% y, por desgracia, muchos de sus propietarios son anglosajones".