lunes, 23 de abril de 2012

SANAR LA CIUDAD CON VPO

Sanar la ciudad con VPO

Otros países demuestran que es posible, aun con menos medios económicos, regenerar la ciudad con viviendas sociales


Una más 35.000. Ese es el número de viviendas protegidas iniciadas durante el año pasado en España. Una débil respuesta al reto de proporcionar vivienda a rentas medias y bajas. ¿Cómo lo hacen en otros países? Hay experiencias que demuestran que es posible, aun con menos medios económicos, y de rondón, regenerar la ciudad. Mover una ficha y alterar, para bien, todo el tablero.

En el Club de Debates Urbanos se ha discutido estos días sobre la regeneración de las ciudades. Y avanzando por encima de declaraciones oficiales más o menos vacías, el desinterés de la ciudadanía, el deterioro de los cascos urbanos, la explotación desbocada de la periferia o el aumento de excluidos residenciales... todo eso y más, se abrieron paso experiencias positivas de regeneración urbana.

Nantes, Rotterdam, Ámsterdam, Toronto, Río de Janeiro y São Paulo, y también dos españolas, La Ventilla en Madrid y La Mina en Barcelona, con la vivienda social como hilo conductor para recuperar la vida urbana. Las presentó un grupo de investigación de la Universidad Politécnica de Madrid, Nuevas Técnicas Arquitectura Ciudad (NuTAC), cuyo trabajo puede visitarse en la Sala de la Arquería de Madrid hasta el día 29 de abril.

En tiempos de crisis es difícil invertir, pero puede ser el momento de aprender y de planificar. A pie de calle es una buena perspectiva para hacerlo y así es como ha titulado su exposición el grupo de arquitectos NuTAC, que investiga desde 2009 las buenas prácticas en vivienda social. Todas son con intervención pública y enmarcadas en una política territorial.Empecemos por Buiksloterham, en Ámsterdam. Lo que era una gran zona industrial obsoleta pasó a ser un barrio dinámico. Puesto en marcha en 2005, es un ejemplo de cómo dar nueva vida a grandes superficies mortecinas, implantando vivienda, conservando parte de la industria y añadiendo talleres, oficinas y comercios.En toda Holanda se considera prioridad económica rellenar espacios vacíos con viviendas y actividad productiva: la densidad alta se vive como virtud y clave para la economía urbana. Eluden, así, pagar la factura de las nuevas infraestructuras que requiere toda ampliación de una ciudad.


No hay regeneración de un barrio si a la vivienda no se suma actividad económica

Pero ¿quién le pone el cascabel al gato? La transformación de grandes parcelas industriales en manos de una gran empresa suponía la concentración de las decisiones en muy pocas manos. En Buiksloterham se hicieron parcelas reducidas y se promovió la participación de pequeños promotores y de propietarios que se hacen su propia casa: los vecinos eligen cómo quieren vivir.Otro nombre, este más fácil de pronunciar, Malakoff, también combina actividad productiva con vivienda, con la densidad como virtud. "Los vacíos abandonados se rellenan con oficinas, actividades comerciales y nuevas viviendas para producir un entorno urbano variado, denso y compacto, que favorezca los intercambios y la asociación productiva", según NuTAC.

Se trata de producir nuevos polos de desarrollo en áreas urbanizadas y frenar el crecimiento expansivo de la ciudad. Está en Nantes y la enseñanza es que solo si se promueve el desarrollo económico del barrio hay regeneración física y social. En este caso, dejó de ser un barrio dormitorio para ser "una pieza clave en el modelo de desarrollo de Nantes", según NuTAC.Borrón y cuenta nueva. Así define el grupo la experiencia de Regent Park en Toronto (Canadá). El plan empezó en 2005 y se proyecta hasta 2020. En 2003, Regent Park, un barrio aislado de la ciudad, se había convertido en un gueto, fruto del fracaso del modelo urbano de 'bloques en un parque', típico de la vivienda pública en Norteamérica.

Las autoridades decidieron rehacer el barrio, borrando por fases lo existente y sustituyéndolo por una ciudad más variada, densa y compacta.La receta es conectar e integrar para regenerar la ciudad. El proyecto supone extender la trama viaria de Toronto al interior del barrio formado por un conjunto de bloques de ladrillo homogéneos para familias de bajos ingresos, e introducir en él complejidad, mezclando actividades y tipos de vivienda. Enseñanza: demoler todo un barrio y reconstruirlo es una intervención traumática que se atenúa con una planificación por fases y realojos que respeten el arraigo.Volvemos a Holanda, con Spangen en Rotterdam, es el triunfo de la mixtura: casas antiguas y baratas conviven con otras renovadas más caras, y propietarios e inquilinos de distintas clases sociales, aunque predomine el alquiler social.


Dividir en pequeñas parcelas la superficie industrial obsoleta abre la puerta a pequeños promotores

En 2003 el Ayuntamiento de Rotterdam encargó un estudio sobre Wallisblok, una mítica manzana proyectada por el arquitecto holandés Johannes A. Brinkman (1902-1949) en los treinta. Decidió atraer al edificio ruinoso nueva sabia: techo gratis a cambio de que el inquilino rehabilite y viva al menos dos años en el barrio. He aquí una manera de revitalizar gratis y conservando la fachada que da identidad a la zona.No todos los ejemplos vienen de fuera.

En Madrid, la Ventilla ocupa un lugar en esta exposición de modelos ejemplares de vivienda social, citados en el Club de Debates Urbanos. La remodelación de los barrios de Valdeacederas-Ventilla fue promovida por el Ivima, pero, hay que tomar nota, empezó en 1985 y el proceso continúa también abierto; es decir, hay continuidad, al margen de vaivenes políticos o económicos.La regeneración de la Ventilla se inició construyendo pequeños bloques que completaban la trama consolidada y a los que se podían trasladar quienes vivían en infraviviendas y casas bajas autoconstruidas, liberando solares de mayor tamaño.

"La aritmética del realojo hizo posible la transformación gradual del barrio y que permanecieran quienes tenían sus raíces", según NuTAC. A reseñar que los edificios de promoción pública se integran en el barrio y forman un tejido continuo. Lo opuesto a los experimentales de autor, en los que algunos adjudicatarios están orgullosos de su singularidad, pero los más lo viven como un estigma.

Cortar por lo sano es la definición que da el grupo a la avenida de Asturias, eje para el desarrollo de la vida del barrio de la Ventilla. El nexo, en el caso de Río de Janeiro, no es una gran avenida sino un teleférico que se alza sobre un mar de favelas en el Complexo do Alemão. Cada poste del teleférico es un punto neurálgico en torno al que se van a ir levantando núcleos centrales. La intervención "evita los traumas de las renovaciones aceleradas a gran escala", dice NuTAC, que habla de estrategia de acupuntura. Incluye seis áreas en las que se construirán un total de 920 casas de realojo para las familias del barrio. Viviendas sociales más centros de empleo y fomento de la actividad económica, dotaciones deportivas y culturales, jardines y otros espacios públicos, para crear focos de regeneración que contagien al resto del barrio.

Enseñanza: la vivienda social no debe ser ajena a lo que existe ni debería imponerse desde fuera una forma de vivir correcta. En el Complexo do Alemão, las viviendas proyectadas se basan en la arquitectura informal de la favela con dos plantas, espacios de trabajo y posibilidad de ampliación.También en Brasil, la prefectura de São Paulo puso en marcha en 2001 el plan director estratégico de Belén. Cuando se rehabilitan zonas céntricas a menudo se desplaza a los más pobres hacia la periferia a viviendas sociales o urbanizaciones ilegales como las favelas. En este caso están reformando edificios abandonados en el centro para construir viviendas económicas, y regularizar las colmenas producidas por la ocupación espontánea de edificios en desuso, los cortiços.

El Ayuntamiento se encarga de acondicionar el edificio a cambio de un alquiler bajísimo, pero la iniciativa fue popular, impulsada por asociaciones. Estas agrupan a familias de renta muy baja que se ven abocadas a largos desplazamientos para llegar a su lugar de trabajo y que conviven con un exceso de edificios desocupados en el centro: una ecuación que se resolvió con ocupaciones ilegales.Tal movimiento ha servido para reclamar casas baratas en zonas centrales. Este modelo de regeneración, en lugar de venir impuesto desde arriba, surge desde abajo. "Aprender de lo informal es clave para dignificar lo que existe y convertir la vivienda social en instrumento de regeneración urbana", concluye NuTAC.

Este grupo de investigación está dirigido por el arquitecto Gabriel Ruiz Cabrero, y la exposición de la Sala de la Arquería en torno a estas experiencias ha sido organizada por Sergio Martín Blas (comisario), Iván Pajares Sánchez, Maite García Sanchis e Isabel Rodríguez Martín.

miércoles, 18 de abril de 2012

LA NUEVA LEI DE VIVENDA DE GALICIA CREA UN RÉGIMEN DE "COPROPIEDAD" CON LA XUNTA


La nueva Lei de Vivenda de Galicia incorporará un nuevo régimen de “copropiedad” con la Xunta, según el cual el comprador de una Vivienda de Promoción Pública (VPP) adquirirá un mínimo del 60% del inmueble, para hacerse posteriormente con el resto de la propiedad. De esta forma, “se facilitará” el acceso a la vivienda con el pago de cuotas más reducidas de lo que supondría comprar la totalidad del inmueble.

Así lo explicaron ayer el presidente de la Xunta, Alberto Núñez Feijóo, y el conselleiro de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras, Agustín Hernández, en la rueda de prensa posterior al Consello de la Xunta, que dio el visto bueno a una norma que también incorpora otras categorías nuevas de viviendas de promoción pública, como las concertadas y las denominadas de inserción o asistenciales.


Hernández asegura que el proyecto de ley protege a los compradores “de buena fe” afectados por pisos declarados ilegales

Hernández destacó que la ley tiene “una profunda inspiración social” y explicó que se regula la publicidad e información en la oferta de viviendas, así como la cantidad máxima que se pagará como reserva de vivienda, que se fija en el 1% de su precio. Asimismo, se regula la posibilidad de aplazar el pago de una VPP en “circunstancias económicas especiales”, así como el alquiler con opción a compra.

El conselleiro también destacó que el proyecto de ley protege los derechos de los adquirientes de viviendas “de buena fe” afectados por actuaciones administrativas declaradas ilegales y que obligan a la demolición de un inmueble. Así, el titular tendrá derecho a residir en su casa hasta que finalice el procedimiento de responsabilidad patrimonial y se ponga, de ser el caso, a disposición de los perjudicados, una indemnización.

Otra de las novedades de la norma es que se crea el Registro de Promotores de Galicia. La inscripción será necesaria para todos los promotores que quieran desarrollar su actividad en Galicia, pero el registro será meramente informativo y recogerá los datos básicos sobre la personalidad y solvencia del promotor, las obras ejecutadas, posibles sanciones administrativas y sentencias judiciales, entre otras. Feijóo y Hernández incidieron en que la ley es “clarificadora” y elimina la confusión entre promoción pública y promoción privada que, a su entender, existía en el texto aprobado en 2008 por el bipartito.

martes, 17 de abril de 2012

NO MODIFICARÁS EL PROYECTO DE OTRO


Varapalo judicial a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid. Una sentencia sin precedentes obliga a la Administración a ejecutar una obra concluida conforme al diseño original que vulneró. El caso desvela una mala práctica habitual.



¿Para qué quería la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid a los mejores arquitectos? Hace dos años, José Selgas y Lucía Cano, autores de los palacios de congresos de Badajoz y Cartagena, la denunciaron. Llevaban semanas lidiando con una constructora que se negaba a levantar su edificio en el Ensanche de Vallecas según los planos aprobados. No es habitual que un arquitecto luche por su propiedad intelectual en los juzgados. Pero para Selgas y Cano no era una cuestión artística, sino de justicia. Fueron despedidos por la EMVS y otro arquitecto construyó sobre la estructura de su edificio. Esta semana se ha conocido la sentencia que obliga a la EMVS a ejecutar la obra “conforme al proyecto de ejecución” elaborado por ellos.

Rehacer un proyecto que ha modificado un inmueble es habitual en cuestiones de patrimonio. Rectificarlo a partir de un diseño que no se ha llegado a construir no tiene precedentes. Pero también algo más básico: el triunfo de la ley, la imposibilidad de modificar un contrato unilateralmente. La sentencia ha destapado un mundo poco claro que algunos se están atreviendo a desvelar. Edificios encargados a los arquitectos que han ganado premios, aprobados, licitados y adjudicados a compradores que querían esos pisos y que los proyectistas no han podido concluir al ser sustituidos por otros arquitectos. Muchos aseguran que esto sucede desde hace años. ¿Por qué no protestan? “Posiblemente, por miedo a perder futuros encargos”, responde José Selgas. Su socia Lucía Cano admite que ella no hubiera denunciado. “Me parecía una pérdida de tiempo y dinero y un enfrentamiento con la EMVS, a fin de cuentas, un cliente potencial”. Esa podría ser la razón por la que tantos proyectistas agachan la cabeza ante cambios unilaterales y exigencias fuera de contrato.


Los arquitectos fueron despedidos y uno nuevo construyó sobre su estructura

El proyecto Ensanche 53, en la calle del Embalse de Manzanares, 44, de Vallecas, está vallado. Parece terminado, pero todas las persianas están bajadas. Un guarda jurado cuenta que siete de las 20 viviendas están adjudicadas. Más anodino que humilde, el edificio está muy lejos de lo que uno espera de arquitectos que han recibido el encargo tras ganar el Premio de Arquitectura de la Comunidad de Madrid por otras viviendas sociales realizadas para la EMVS. El inmueble deshabitado está lejos también de la arquitectura de vanguardia que, hace unos meses, Miguel Ángel Prieto, director de proyectos y obras de la EMVS, defendía en este periódico. Tampoco se parece al proyecto original, envuelto en una malla vegetal, que algunos de sus compradores, como David Sagredo, Rosa María Recio y José Antonio Vime habían ido viendo crecer “ilusionados” con sus familias. Sin embargo, la EMVS sigue publicitando en su página web la obra, que ahora firma el arquitecto Rafael Carrasco, con la descripción del proyecto original “una malla vegetal que consigue un conjunto totalmente refrigerado y grandes vidrios que en invierno se caldean con el soleamiento”.

Esa malla no era un adorno. Era la clave del proyecto de Selgascano. Y fue también la manzana de la discordia entre constructores, funcionarios y arquitectos. Presupuestada en 600.000 euros, el edificio se ha construido sin ella “en una versión que chaboliza el proyecto original”, describe Selgas. Sin embargo, el dinero de esa partida no se ha ahorrado. Esa fue una clave del juicio. “¿Dónde ha ido a parar ese dinero?”, se pregunta Selgas.

Con un edificio paralizado en el barrio de Villaverde Bajo, también Ángel Alonso y Victoria Acebo recibieron un premio en la Bienal de Arquitectura Española de 2007 que consistía en el encargo de “al menos” 60 viviendas. La EMVS quería reunir a los mejores. “Madrid es referente internacional de la arquitectura de vanguardia”, señalan desde ese organismo. El encargo a Alonso y Acebo era de 40 viviendas en la calle del Calcio. Entregaron un proyecto ejecutivo (el final que contiene todos los detalles) que fue aprobado y pagado. Cambió la estructura de la EMVS y cambió su suerte. “Nos ordenaban modificarlo en un 75%. Pedían cosas que no estaban en el contrato bajo la presión de no encargarnos el resto de viviendas”, aseguran. “Nos hemos negado a trabajar gratis bajo amenaza”, cuentan. Sospechan que su proyecto lo cambiarán desde la propia empresa. Pero esta asegura que el edificio “no está parado, espera licitación”. Esto sucedió hace dos meses. Han decidido buscar abogados.

Jaime Coll y Judith Leclerc prefirieron pasar página. También ganaron un premio de la Bienal. Y tras un rosario de calamidades su proyecto fue adjudicado a Eduardo González Ruiz, que el supervisor de la EMVS Luis Gómez describe como “un experto perito amigo mío y de total confianza que resuelve rápidamente proyectos de arquitectos conflictivos como vosotros”, cita Coll leyendo la carta de Gómez. En la web de la EMVS, González figura como co-autor, “aunque el proyecto final nosotros ni lo hemos visto. Por tanto, lo nuestro no es una renuncia, sino un robo del proyecto que era el premio por ganar la Bienal en el apartado vivienda pública, precisamente”, dice Jaime Coll.

Otros arquitectos describen situaciones irregulares para terminar pidiendo el anonimato. Es el caso de unos que ganaron un concurso recién terminada la carrera. Hablan de la EMVS como un cliente “extremadamente arrogante”. “Nos decían que los proyectos básicos no se pagan, que qué nos pensábamos”. Prefieren no aparecer “porque de haber cualquier problema se complicaría el trato con la EMVS”. El director de proyectos y obras de esta empresa, Miguel Ángel Prieto, contestó a este periódico que “no le consta ningún caso de los mencionados”. Y remitió a su servicio de prensa. Su explicación es que “el proyecto de Selgascano se modificó porque no cumplía con los requerimientos de la ley”. De la sentencia que acaba de condenar a la empresa municipal no opina.

Ángel Alonso explica que “utilizan a su oficina de control de calidad para presionar. Nos pasó a nosotros cuando ya estaba suscrito el Certificado de Idoneidad sobre el proyecto”. Alonso no tiene miedo a perder un cliente “porque no volvería a trabajar para ellos. La EMVS te extorsiona para que cambies los proyectos cuando ellos quieran y si no lo haces, lo hacen ellos”.

Hay más opiniones. Otros autores de vivienda social, como Emiliano López y Mónica Rivera de Barcelona, se preguntan cuál es la delgada línea que separa autoría y servicio. “No creo que la reivindicación de nuestro papel en la sociedad pase por los tribunales... más bien al contrario”, dicen. Pero Alonso aduce: “No pataleamos porque cambien nuestros dibujitos, ni siquiera para que nos dejen diseñar viviendas decentes. Es que no es legal que la propiedad modifique un proyecto aprobado”. ¿Arte o justicia? La voluntad de unir la arquitectura más humilde al mejor diseño no puede estar más interesada en los nombres que en el diseño. En esa contradicción están encontrando su papel los abogados.

La sentencia, que obliga a reconstruir el proyecto de Selgascano invita a perder miedo frente a las presiones y, aunque los arquitectos ignoran si destruirán el edificio actual —“nos sentiríamos mal dejando sin hogar a 20 familias y malgastando el dinero público”—, sus abogados de Barrilero y Asociados confirman que la sentencia “se puede ejecutar en otro terreno”. Curtido en la defensa de arquitectos y perteneciente a ese despacho, Antonio Tena relata su asombro ante el trato que la Administración dispensa a los ciudadanos al considerar a los compradores de vivienda “más mendigos que clientes”.

sábado, 7 de abril de 2012

ESTABLE COMO LA COMPRA Y ACCESIBLE COMO EL ALQUILER


En El País, Inmaculada de la Vega escribe un artículo sobre alternativas al acceso a la vivienda en propiedad y que ofrezcan mayor estabilidad que el alquiler de mercado. Por ello se centra en las propuestas sobre cooperativas de vivienda en usufructo, de gran tradición en los países escandinavos y en Latinoamérica, y que ofrecen una propuesta que se desmarca de los baremos propios del libre mercado.


Estable como la compra y accesible como el alquiler

Hay vías alternativas para acceder a una vivienda con seguridad y sin endeudarse
Inmaculada de la Vega. El País 04/04/2012

No es una adivinanza. En Londres, para acceder a una vivienda hay una vía alternativa a la compra —que requiere demasiado esfuerzo económico— y al alquiler, que se puede tachar de poco estable. Por eso, el Grupo de Investigación sobre el Acceso a la Vivienda acaba de volver de la capital de Reino Unido.

Este grupo multidisciplinar y multinacional de expertos tiene al frente al catedrático de Derecho Civil Sergio Nasarre, de la Universidad pública de Tarragona Rovira i Virgili, que esta semana ha hablado de esta tercera vía en el Consejo General de la Abogacía Española.

Pocas economías familiares pueden afrontar el pago de una vivienda en Madrid y menos en Londres. Allí hay dos posibilidades. La primera, la adquisición progresiva de la vivienda, libre o protegida. Se empieza por comprar un 25%, y la familia compradora va demostrando paulatinamente su capacidad de pago. Y segunda posibilidad: ¿por qué comprar de por vida una casa que solo se quiere utilizar, por ejemplo, durante la vida profesional? La respuesta es la propiedad temporal. Al cabo de los años, la propiedad de la vivienda revierte al vendedor; hasta ese momento, el comprador temporal es el propietario a todos los efectos: es una inversión y puede venderse e hipotecarse libremente, al igual que sucede con la compra parcial.

Así que se consigue, según Nasarre, seguridad en la tenencia de la vivienda, financiación y, a la vez, no se necesita un alto endeudamiento.

“Estos trajes a la medida de las necesidades de las familias están en la línea del proyecto de directiva comunitaria de marzo de 2011 para prevenir el sobreendeudamiento”, aclara Nasarre. “No podemos seguir haciendo lo que veníamos haciendo. Se trata de actuar sobre la ciudad ya existente, pero las nuevas fórmulas requieren cambiar la estructura jurídica”, apunta Nasarre.

Las propuestas que elabora se podrían plasmar en una modificación en el Código Civil catalán de 2004. Y si cuaja, también podría tener que modificarse la legislación de ámbito estatal.

Nasarre anota que la propiedad de la vivienda ha llevado al sobreendeudamiento y a las ejecuciones hipotecarias, y que el alquiler sigue siendo escaso, inseguro e inaccesible en general. La salida la aporta el derecho comparado o el perfeccionamiento de figuras tradicionales como la masovería catalana, en la que se paga al dueño del inmueble por usar la vivienda, haciendo las obras de mejora y rehabilitación. Y lo que el catedrático pide son ventajas fiscales para todas ellas.

Su grupo de investigación ha conseguido convocar en Tarragona el macrocongreso de la European Network Housing Research (ENHR), con más de 400 investigadores, para el mes de junio (www.enhr2013.com).
El derecho comparado también aporta alternativas como la cooperativa con cesión de uso. Miguel Ángel Albors presentó una tesis en la Universidad Politécnica de Valencia sobre esta fórmula. El modelo danés y el de Canadá parecen los más exportables.

Para empezar, es la más barato y se puede disfrutar de la vivienda de por vida e, incluso, cederla en herencia. La propiedad del inmueble es de la cooperativa, y el miembro de esta puede abandonar el inmueble y recuperar la participación social que le ha dado derecho a disfrutar del piso. El préstamo se hace a la cooperativa, que se gestiona de forma democrática (una persona, un voto).

Mientras el cooperativista (que antes de ser inquilino tiene que ser miembro de la cooperativa) cumpla sus obligaciones, está protegido.

El Gobierno canadiense, que estableció una legislación que define los derechos fundamentales de los cooperativistas, avala los préstamos y da subvenciones a las cooperativas que no tienen ánimo de lucro. En Canadá, algunas se autogestionan y otras están en manos de profesionales. Los miembros pagan una cuota y depósitos que son reembolsados al salir de la cooperativa. Con el tiempo ha ido surgiendo una red de equipos de apoyo y control. La ventaja, es que esta posibilidad de disfrutar de casa de forma estable y sin endeudarse tiene cabida en la legislación actual.


Remedios para la cuesta arriba de la deuda hipotecaria

Cuando en unos presupuestos municipales no se destina dinero a política social para evitar la exclusión de las familias, al cabo del tiempo hay que destinarlo a seguridad y sanidad. Esta es la reflexión que hacen en el Ayuntamiento de Terrassa (Barcelona), que ha puesto en marcha con el Colegio de Abogados un servicio de mediación entre el deudor hipotecario en dificultades y la entidad financiera. Esta experiencia, con resultados positivos, se está exportando gracias a la implantación en todo el territorio y al compromiso de los abogados, y fue expuesta en el debate del Consejo de la Abogacía sobre Alternativas al desahucio de los deudores hipotecarios. También se apuntaron propuestas. En primer lugar, las recomendaciones que ha venido haciendo la defensora del Pueblo, María Luisa Cava de Llano, como limitar la imposición de seguros asociados o desarrollar la obligación de la concesión responsable del crédito. Algunas están siendo ya plasmadas, como la mayor implicación del notariado. En esto coincidió Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili, quien propuso además la inadmisión notarial de las cláusulas abusivas de oficio, la mediación de un tercero externo entre el deudor y la entidad, que se prohíba legalmente dar créditos que supongan sobreendeudarse o que se haga constar en la publicidad, junto a lemas como “la hipoteca de tu vida”, que “esta hipoteca puede hacerle perder su vivienda y su patrimonio”. Abogó por la necesidad de subastas judiciales abiertas incluso internacionalmente como las de eBay.

miércoles, 4 de abril de 2012

NACHO ESCOLAR: LA INCOHERENCIA PRESUPUESTARIA DEL GOBIERNO.

 

La incoherencia presupuestaria del Gobierno

Los Presupuestos Generales demuestran la distancia entre las palabras y los hechos del Gobierno de Rajoy. El presidente y los ministros se llenan la boca con sonoros discursos sobre el apoyo a la maternidad y sobre la importancia de la movilidad laboral. Al tiempo, su política recorta las ayudas al alquiler para que los jóvenes puedan emanciparse y formar una familia, mientras subvenciona que se aten a una hipoteca (y a una ciudad) de por vida.

Entre las partidas más podadas están precisamente las ayudas a la vivienda, que pierden un tercio de sus fondos y se quedan en 782 millones este año. En enero, el Gobierno ya acabó con las ayudas al alquiler para jóvenes –la renta básica de emancipación–. El compromiso era mantener esa ayuda a quien había accedido ya ella, pero el Estado no está pagando. No hay dinero para fomentar el alquiler. Sin embargo, sí lo hay para subvencionar las hipotecas: para mantener el IVA para las casas nuevas al 4%, y también para recuperar la desgravación por compra de vivienda.

Esta injusta ayuda fiscal costará este año 2.523 millones de euros, según los Presupuestos Generales. Es una desgravación completamente regresiva: cuanto más dinero ganes y más cara sea tu casa, más te subvenciona el Estado. De paso, esa subvención acaba engrasando a los bancos y a las constructoras: la madre del cordero. Será esa maternidad la que se apoya.

martes, 3 de abril de 2012

LA DEFENSORA DEL PUEBLO Y LA VIVIENDA VACÍA


La Defensora del Pueblo, María Luisa Cava de Llano, ha asegurado que no permanecerá "impasible" mientras las administraciones públicas tengan "miles" de viviendas en propiedad vacías o infrautilizadas y haya numerosos ciudadanos que no pueden ni siquiera acceder a una.

Os enlazamos dos artículos publicados recientemente por el diario El Mundo en los que se resumen los puntos de vista de la Defensora del Pueblo en relación con el escándalo de la vivienda vacía en España.

La Defensora del Pueblo denuncia las 'miles' de casas vacías de la Administración

La Defensora del Pueblo investiga de oficio la existencia de viviendas VPO desocupadas


RAJOY 'METE LA TIJERA' A LA VIVIENDA: RECORTA EL PRESUPUESTO MÁS DEL 30% HASTA 820 MILLONES



Ha sido el segundo gasto social con mayor ajuste presupuestario. Los Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2012 contemplan 820,11 millones de euros para la partida de 'Acceso a la vivienda', una cifra que supone un recorte del 31,7% frente a los 1.200,18 millones de 2011. Sólo la Gestión y Administración de la Seguridad Social ha sufrido un ajuste mayor, del 62,7%: de 2.901,12 a 7.770,59 millones de euros.

Según detallan los PGE en la página 238, de esos 820 millones, "un 95,3% corresponden a los créditos asignados al programa de Promoción, administración y ayudas para rehabilitación y acceso a vivienda, que contiene, entre otros, los créditos destinados a ejecutar los Planes Estatales a través de los que se desarrolla la política de Vivienda asumida por el Estado".

El 'tijeretazo' en esta partida se produce en plena depresión del sector inmobiliario español. Con ventas de viviendas que se desploman, caídas de precios que se aceleran y parálisis en la construcción. 

Como medida de ahorro, el Gobierno ya decidió suprimir la Secretaría de Estado de Vivienda, siendo el Ministerio de Fomento dirigido por Ana Pastor, el responsable de asumir las políticas estatales de vivienda. 

Además y como medida de ahorro, el Gobierno decidió eliminar recientemente la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), una entidad que ha generado polémica desde su creación en 2005 y ha recibido con multitud de peticiones de disolución por las pérdidas que ha generado, que según Fomento se situaron en 37 millones, a los que habrá que añadir otros 6 millones al cierre de las cuentas del ejercicio de 2011.

Junto con el Ministerio de Vivienda, el primer Gobierno de Jose Luis Rodríguez Zapatero creó la SPA con el objetivo de poner viviendas en el mercado del alquiler a precios asequibles e intermediar en la gestión de esos arrendamientos.

El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 prestará especial atención a las ayudas al alquiler -pretende, por ejemplo, movilizar el parque de viviendas desocupadas para el alquiler así como cofinanciar la vivienda de promoción pública en alquiler-, a la rehabilitación, al estudio de nuevas tipologías de vivienda protegida, así como a la creación "de nuevas tipologías de ayudas así como de programas específicos para determinados colectivos (jóvenes, discapacitados, víctimas de la violencia de género o del terrorismo, etc.). 

Los Presupuestos destinarán 318 millones de euros en 2012 para la renta básica de emancipación. Ayudas que están derogadas desde el 1 de enero de 2012 pero a las que "continúan teniendo derecho a las mismas los jóvenes que tuvieran el derecho reconocido o que lo hubieran solicitado antes del 31 de diciembre de 2011, hasta que cumplan los 30 años de edad o la hayan disfrutado durante cuatro años interrumpidos o no".

Las dotaciones presupuestarias de la política de Vivienda incluyen, además, un conjunto de acciones puntuales para atender problemas específicos, como las subvenciones para la remodelación de barrios mediante convenios con administraciones territoriales, así como otras líneas de acción realizadas por el Ministerio de Fomento.

Estas otras líneas abarcan desde estudios de investigación y fomento en arquitectura y vivienda, hasta las intervenciones arquitectónicas y de ingeniería en obras específicas de rehabilitación patrimonial y, especialmente, la elaboración de normas básicas reguladoras de la innovación y calidad de la edificación.

lunes, 2 de abril de 2012

RESUMEN DEL REAL DECRETO-LEY 6/2012, DE 9 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS

¿Es una norma obligatoria o voluntaria?

1. Parte obligatoria por debajo del umbral de exclusión.- Es la regla general: limitación de los intereses moratorios, beneficios fiscales y todo lo que aparece en el Código de Buenas Prácticas.

2. Parte obligatoria en todo caso.- Sólo dos medidas:

1.     Regulación del procedimiento de ejecución extrajudicial (notarial);
2.    Preferencia para el acceso a las ayudas al alquiler para las personas que hubieran sido desahuciadas como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012

3. Parte de aceptación voluntaria.- La aplicación de las medidas del ‘Código de Buenas Prácticas’ depende de la adhesión voluntaria por parte de las “entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.”

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¿Qué es el umbral de exclusión? Es decir, ¿quiénes pueden beneficiarse de las medidas del Código de Buenas Prácticas?

El marco en el que se considera a alguien dentro del umbral de exclusión social implica:

a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo sin avalista o cualquier otro tipo de garantía, o, en el caso de existir, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Estas circunstancias se deben acreditar mediante certificados del Servicio Público de Empleo (trabajadores por cuenta ajena) o de la AEAT (autónomos), certificados de renta de la AEAT, certificados de empadronamiento, libro de familia, certificaciones del Registro de la Propiedad, escrituras de compraventa y de constitución de garantía hipotecaria, etc.


Además, el precio de adquisición de la vivienda no debe haber excedido de los siguientes valores:

a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

Situaciones aberrantes:
         1. Se establece el mismo baremo para ciudades como San Sebastián y Badajoz, cuando los precios en la primera triplican los de la segunda.
         2. El Gobierno admite que hay precios desorbitados, pero a esas viviendas les aplica un tipo superreducido de IVA (4%), previsto para bienes básicos como alimentos de primera necesidad, medicamentos o libros, y permite desgravarse hasta un 15% de la base imponible con independencia de la renta de la unidad familiar.

 


EL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS
EL PLAN DE REESTRUCTURACIÓN VIABLE EN TRES FASES


1. REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA.— En el plazo de un mes desde que la familia ponga en conocimiento de su entidad que cumple con el perfil de riesgo de exclusión social, la entidad adherida al código deberá presentar un plan de refinanciación. Este deberá establecer, obligatoriamente, un periodo de carencia, en el que no se paga capital, de cuatro años. Además, las hipotecas se alargarán hasta un plazo de 40 años y el tipo de interés se limita a euríbor más un 0,25.

Límite: No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.


2. QUITA VOLUNTARIA.— Si a pesar del plan anterior no es posible hacer frente al pago de las cuotas, los deudores podrán pedir y las entidades que firmen el código podrán aplicar VOLUNTARIAMENTE una quita sobra la deuda pendiente para hacer asumible su pago. Esta podrá efectuarse por tres vías.

Una, condonando un 25% del capital pendiente de pago.
Dos, descontando de la deuda restante el porcentaje de cuotas que se hayan cubierto ya. Es decir, si se han pagado 100 de las 200 cuotas de la hipoteca, se considerará cubierto el 50% del capital, cuando normalmente el cliente ha ido pagando más intereses y solo habría cubierto en torno al 35% del capital.
Y tres, mediante la asunción por parte de la entidad la mitad de la depreciación del inmueble o de "los errores" de tasación.

¿Cuándo se entiende que el plan de reestructuración es inviable? Cuando resulte una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

Ojo, la quita podrá ser solicitada por:
            - Aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta.
            - Aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.


3. DACIÓN EN PAGO.- En el caso de que, transcurridos 12 meses desde la notificación del umbral de pobreza, la familia afectada no pueda afrontar las cuotas, pese a las nuevas condiciones de la hipoteca, o la quita que le ofrezca el banco, la entidad deberá condonar el 100% de la deuda quedándose la vivienda.

Límite: Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

¿Cuánto tiempo transcurre desde la dación en pago hasta el desahucio? Dos años, como mínimo, en los que la entidad deberá permitir a la familia permanecer en la vivienda pagando una renta de alquiler por valor del 3% de la deuda restante.



OTRAS CUESTIONES


Control.— Se crea una comisión de control para la supervisión de la aplicación del Código. Estará integrada por cuatro miembros (todos ellos patas del mismo "banco"): uno en representación de la Asociación Hipotecaria Española, otro nombrado por el Banco de España, que actuará como Secretario, otro nombrado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y otro nombrado por el Secretario de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa que presidirá la comisión y tendrá voto de calidad.


Responsabilidades.— Según el sujeto:

Entidades financieras: ¿Qué pasa si las entidades financieras se adhieren al código de buenas prácticas y no cumplen? "Podrán formularse ante el Banco de España las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas, las cuales recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde al citado Banco de España."

Deudores: ¿Qué pasa si el deudor se beneficia de estas medidas sin tener derecho a ello? "Será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.


Medidas fiscales.- Algunas medidas son:
                   
         1) En general: Exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados, para las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo de este Real Decreto-ley.
                2) En el caso de dación en pago, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.
                  3) Para los deudores: En caso de dación en pago, estará exenta de IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el RD-ley.
                4) Bonificación de derechos arancelarios: Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este real decreto-ley, se bonificarán en un 50 por cien.


Procedimiento de ejecución extrajudicial.— Esta nueva regulación provocará un incremento enorme de las subastas notariales. Como buena noticia, con esta regulación se pondrá fin al escándalo de las adjudicaciones por 1 euro.

Resumen:

- Si la mejor oferta presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo señalado para la subasta, el deudor podrá presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

- Si transcurre ese plazo de diez días sin que el deudor del bien presente un mejor postor, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.

- Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por cien del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.

- Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.


Ayudas para el alquiler.- Hay que distinguir dos tipos de beneficiarios: 

                  1. Los desahuciados ("personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria").
        Cuantía de la ayuda al alquiler: Una subvención cuya cuantía máxima anual será del 40 por ciento de la renta anual que se vaya a satisfacer, y con un límite de 3.200 euros por vivienda, con independencia del número de titulares del contrato de arrendamiento. La duración máxima de esta subvención será de 2 años, siempre que se mantengan las circunstancias que dieron lugar al reconocimiento inicial del derecho a la ayuda.


                  2. Quienes suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas, cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

Duración y cuantía: Podrán permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación.