La Junta expropiará las viviendas a los bancos para evitar los desahucios

La Junta de Andalucía ha aprobado el Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda.

Charo Solís. ELDIARIO.ES. 9/04/2013

• Sancionará con 9.000 euros a las entidades financieras que no pongan en alquiler sus viviendas deshabitadas.
• Cortés defiende que no cabe recurso del Gobierno porque su "seguridad jurídica es plena como la luna llena".
• La consejera admite una negociación dura entre PSOE e IU, pero el resultado es "contundente".

El Gobierno andaluz dio hoy un paso al frente para frenar ese promedio de 45 desahucios diarios que se dan en la comunidad y que suman más de 86.000 desde 2007. Dijo un "basta ya" con la aprobación de un ambicioso decreto-ley que pone en el punto de mira a los bancos: se les podrán expropiar por un plazo de tres años en los casos de familias que vayan a ser desalojadas y en las que concurran circunstancias en las que su salida del domicilio suponga una condena a la exclusión social o una amenaza para la salud física o psíquica. Ante la situación de emergencia que viven muchos ciudadanos, la norma entrará en vigor el jueves, tras su publicación en el BOJA.

La Consejería de Vivienda carece de un cálculo de cuántos beneficiarios puede haber de esta medida antidesahucio, pero desde la entrada en funcionamiento el pasado 8 de octubre de la red de oficinas provinciales del Programa Andaluz en Defensa de la Vivienda, que ofrecen asesoramiento e intermediación entre afectados y entidades financieras, ha logrado la paralización de 964 desalojos, y 119 familias ya han pedido auxilio. Con este dato como punto de partida, el Ejecutivo no demorará la convalidación de este decreto-ley en el Parlamento andaluz, sino que se verá como proyecto de ley por la vía de urgencia.

El segundo pilar fundamental de esta nueva norma es que banca e inmobiliarias estarán obligadas a declarar cuál es su parque de viviendas vacías y sacarlas al mercado del alquiler. Si no lo hacen serán sancionados, siendo la falta más grave penada con el pago de 9.000 euros. El volumen de vivienda desocupada está en una horquilla de 700.000 a un millón de inmuebles (un 20% del parque andaluz de viviendas), según datos de Vivienda. De este montante, entre 350.000 y 500.000 pertenecen a personas jurídicas. El dinero que se recaude irá destinado a financiar políticas para promover el derecho a la vivienda.

Los particulares en posesión de más de dos viviendas también son un objetivo (se calcula que son unos 246.000 propietarios). En este caso, en lugar de la sanción se recurrirá a incentivos fiscales y seguros contra impagos y desperfectos para que pongan sus viviendas en circulación. En este grupo no entrarán los titulares ni de segundas residencias, ni las viviendas que se alquilan por temporada ni los apartamentos turísticos.

 

¿Inconstitucional?

La posibilidad de que el Gobierno central busque algún subterfugio para frenar este decreto, como así ha hecho en tres ocasiones con las subastas de medicamentos, está ahí, pero desde la Consejería de Vivienda se cree que no hay resquicio alguno para que acabe ante el Tribunal Constitucional. "Tiene seguridad jurídica tan plena como la luna llena", zanjó la consejera, Elena Cortés. La patronal de la construcción, muy crítica con la nueva norma, ya advierte de la posibilidad de recurrirla por "inconstitucionalidad" , a lo que Cortés no teme, para empezar, porque está convencida de que, aparte del Estatuto andaluz, tiene un importante "anclaje" jurídico nacional e internacional que avala su posición. Además, lanzó un aviso para navegantes: "la solución no es más construcción de vivienda".

La consejera situó esta medida pionera a nivel estatal en la "valentía" de un Ejecutivo que ha apostado por un "cambio radical" para ir a la "raíz del problema", que es el enfoque de la vivienda como un "derecho humano" y la defensa de su "función social". Sin embargo, llegar hasta aquí no ha venido exento de problemas. Ha habido discrepancias entre los dos socios de Gobierno, pero el PSOE ha acabado cediendo ante la propuesta de IU. En especial, en el capítulo de la banca (a esta no se le ha consultado para la redacción del decreto, tampoco a los empresarios de la construcción). "Los cambios profundos siempre generan dificultades. Habrá decretos más sencillos, pero este ha salido con el acuerdo del Consejo de Gobierno y es contundente. Es el decreto que esta consejera esperaba", resumió Cortés. Una consejera que si no estuviera en el cargo, como manifestó hace una semana, no dudaría en participar en los "escraches". Su postura es harto conocida, porque también en la ocupación de viviendas vacías que dieron pie al fenómeno de las corralas en Andalucía vio un síntoma de que había que hacer cambios legales para que "no haya casas sin gente y gente sin casas". Frase que se ha convertido en su máxima.

Cortés, que hizo una presentación de fuerte carga política de este decreto, también tuvo unas palabras de reconocimiento para las plataformas, sindicatos y ciudadanos comprometidos con esta causa y contrapuso ese escenario de Madrid, donde el PP decidirá qué acaba haciendo con su iniciativa legislativa popular (por lo pronto, ya no pasará por el Congreso sino que irá al Senado), con este nuevo escenario andaluz.

 

Las claves:

Expropiación. La Junta expropiará a los bancos de manera temporal, por un plazo máximo de tres años, las viviendas que estén inmersas en procedimientos de desahucio hipotecario en los casos más graves de emergencia social. La Junta tirará de sus recursos propios y pagará a las entidades un 2% del justiprecio por año (es lo previsto en la Ley de Expropiaciones y equivale al precio al que se tasa la vivienda para la expropiación, de forma que si se valora en 100.000 euros, la Junta pagará de su bolsillo 2.000 a la entidad). A pesar de las estrecheces presupuestarias, Cortés asegura que hay recursos.

Para acogerse a esta medida los ocupantes tienen que reunir una serie de requisitos. El principal es que la vivienda objeto del desahucio sea la residencia habitual y permanente y que la finalidad del préstamo solicitado sea el pago de la casa. El desalojo debe provocar una situación de exclusión social, lo que deberá estar acreditado por los servicios sociales municipales. Se tomará como referencia para medir la situación de endeudamiento respecto a las condiciones y circunstancias en que se recibió el préstamo el que la hipoteca se haya multiplicado por 1,5 y suponga más de un tercio de los ingresos familiares. El tope para acogerse a la medida es que los ingresos no superen tres veces el Iprem (el Indicador público de rentas de efectos múltiple, es decir, el antiguo salario mínimo, y que son unos 532 euros al mes).

Sanción por vivienda desocupada. El decreto recoge un sistema de sanciones leves, graves y muy graves para los bancos, inmobiliarias y entidades de gestión patrimonial que mantengan ocioso y no pongan en alquiler sus inmuebles vacíos. Está tipificado como muy grave, y sancionado con 9.000 euros, no dar uso a una vivienda, arrendar, transmitir o ceder su uso con destino a vivienda sin cumplir las condiciones.

Vivienda desocupada. Serán las que no cuenten con contrato de suministro de agua y de electricidad o su consumo sea nulo o escaso. Otras herramientas para la detección de éstas serán el padrón municipal y otros registros de ocupantes, recepción de correo y notificaciones en otros lugares. Se declarará como vivienda vacía aquella que se pruebe la no habitación por un periodo de seis meses. Con estos datos se creará un Registro de Viviendas Deshabitadas, que se hará en función de un plan de inspección que estará listo en el plazo de un mes.

Resumen del debate: "La vivienda: políticas necesarias/políticas tóxicas"

CLUB DEBATES URBANOS + ATTAC-MADRID

La vivienda. Políticas necesarias / políticas tóxicas.

Diálogo en torno al Decálogo por una Vivienda Digna de ATTAC-Madrid

CÍRCULO de BELLAS ARTES, MADRID, 25-2-2013. Resumen elaborado por Ramón López de Lucio, vicepresidente del Club de Debates Urbanos.

Intervienen en el debate: JULIO RODRIGUEZ, ALEJANDRO INURIETA, ADA COLAU, JAVIER BURÓN y PABLO JIMÉNEZ. Modera FERNANDO FERNÁNDEZ

La publicación por ATTAC de un Decálogo por una vivienda digna ha sido la ocasión para organizar un Debate en colaboración con el Club de Debates Urbanos sobre ese documento y, en términos generales, sobre la imprescindible reorientación de las políticas de vivienda en la crisis. La sesión la introduce y modera el arquitecto y miembro de la Junta Directiva del CDU, Fernando Fernández.

Desmercantilizar la vivienda

Lorenzo Vidal
Miembro del colectivo econoNuestra

En el Estado español se ha apostado por entender la vivienda como mercancía y por el mercado como el mecanismo más eficiente para conjugar la oferta con la demanda de viviendas, sea a través del alquiler o, sobre todo, la compra.

Pero queda cada vez más patente que no existe tal equilibrio: cientos de desahucios son confrontados cada semana con una barrera de cuerpos, la ocupación de viviendas vacías se dispara, las calles se llenan con una movilización creciente y también los suicidios son cada vez más frecuentes. Esto no pasa con la mayoría de mercancías, uno no se quita la vida por no poder comprarse un par de zapatos, tampoco es común okupar tu propio coche si no puedes pagar las letras.

Estas cuestiones quedan excluidas del análisis económico ortodoxo, relegadas en todo caso a pequeñas distorsiones o externalidades negativas mencionadas a pie de página. Pero no es así desde otras aproximaciones en la economía.

La vivienda se encuentra en la intersección de dos mercancías ficticias: el trabajo y la tierra. Este es el término que Karl Polanyi utiliza para aquellas mercancías que no acaban de encajar en su definición más común, eso es, la de un objeto producido para su venta en el mercado. El trabajo es indisociable del individuo humano portador de esta peculiar mercancía y la tierra no es más que otro nombre para la naturaleza. Según Polanyi, forzarlos en un formato mercantil y permitir que el mecanismo del mercado sea el único director del destino de los seres humanos y de su entorno natural es un proyecto utópico y peligroso. Ninguna sociedad podrá soportar sus excesos y vaivenes y saldrá necesariamente a defenderse de ellos.

Otro Karl, en este caso Marx, analizó la forma que toman las mercancías en el capitalismo y las tensiones que existen entre sus valores de uso y valores de cambio. En cuanto a la vivienda, el valor de uso se refiere a sus características de refugio, de lugar de descanso, de espacio de privacidad en el que se desarrollan relaciones afectivas, en el que se construye un hogar, etc. Este es el valor que la inmensa mayoría de las personas le otorgamos a nuestra vivienda. Pero por otra parte está su valor de cambio, el valor que se calibra en el mercado y se expresa en términos cuantitativos por el dinero, en este caso el precio del alquiler, la hipoteca o la compra.

En las últimas décadas, más y más personas también han estado relacionando su vivienda con una forma de ahorro, de tenencia de un activo, para realquilar, para revender, como garantía para un crédito, en definitiva, por su valor de cambio. Inversores y empresarios también han estado invirtiendo crecientemente en el mercado inmobiliario, pero no por su valor de uso, no con la intención de formar un hogar o hacer vida de barrio, sino por su valor de cambio, con la intención de vender en un futuro y obtener beneficio.

Esta dinámica, como ya sabemos, desató una deriva especulativa en la que el elevado precio de la vivienda generaba exclusión en el acceso para mucha gente y excesivo endeudamiento para mucha otra. En otras palabras, el comportamiento acelerado del valor de cambio dificultaba cada vez más el acceso al disfrute del valor de uso de la vivienda.

En el capitalismo, el valor de cambio de las mercancías acaba dominando sobre su valor de uso, y cuando la mercancía en cuestión es la vivienda, las consecuencias sociales son especialmente nefastas. Así, mientras que Polanyi remarcaba la necesidad de proteger espacios de la vida social del molino satánico del mercado, Marx reivindicaba relacionarnos con las cosas por sus valores de uso.

Estas aportaciones apuntan a la necesidad de un modelo de vivienda desmercantilizado y centrado en el uso. Pero cuando el gobierno busca asesoramiento para trazar sus políticas públicas de vivienda, no se apoya en el análisis de estos dos clásicos economistas, sino que tira de sus particulares “expertos”: los mismos economistas cuyos desarrollos teóricos no captan la conflictividad social que al resto nos resulta tan obvia y visible.

Pensando en dos frases típicas que se repiten sin cesar: “los economistas dicen que…” ¿Qué economistas?; “según los expertos…”, aquí merece especial mención Ada Colau de la PAH en su intervención en la Comisión de Economía del Congreso frente a un supuesto erudito en el tema: “No es un experto. Este señor es un criminal, y como tal deberían ustedes tratarle”.

Casas vacías: el síndrome de una economía yonqui

Eva Belmonte. Unfollow. 2/12/2012.

El primer paso siempre es admitir que tienes un problema

Con 30.000 personas viviendo en la calle (datos de Cáritas de 2011) y una sangría de desahucios, a ritmo de más de 500 diarios (casi 48.000 en el segundo trimestre de 2012, según el último balance del CGPJ) los millones de casas vacías que salpican la geografía española son, como mínimo, un síntoma de que algo no encaja. “En España, al contrario de lo que pasa en la mayoría de países de la Unión Europea, la vivienda vacía no se considera una patología”, explica Javier Burón Cuadrado, ex consejero vasco de Vivienda, profesor universitario, socio de la empresa de gestión de servicios públicos Urbania ZH y articulista en medios especializados como ‘Cinco Días’. En cambio, en otros países europeos con parques de casas vacías mucho menos inflados por la burbuja inmobiliaria llevan años encarando el problema hasta el punto de convertirlo en vergüenza nacional y, en consecuencia, lo enfrentan, ya sea con sanciones o impuestos por mantener un domicilio vacío, ayudas a la rehabilitación o incluso alquileres forzosos.

¿Por qué en España los síntomas se ningunean y, por ende, no se trata este mal endémico? “Aquí se defiende la ‘sacrosanta’ propiedad privada por encima de todo. Pensamos que el propietario tiene derecho a tener la vivienda vacía, ocupada, en buen estado o como le dé la gana”, continúa Burón, que cree que no se trata tanto de una visión cultural como de las pautas que marca la estructura de poder, basada en lo que él denomina una “economía yonki”, adicta al ladrillo y que aparta a un segundo plano los medios de producción que tienen que ver con el intelecto, las ideas y la industria, claves en otros países de Europa tras la Revolución Industrial. Un dato: la inversión en I+D en países como Dinamarca, Finlandia o Suecia, superior al 3% del PIB, dobla con creces la española (de un 1,37%, según datos de 2010 de la OCDE).

DIAGNÓSTICO (en busca de un recuento fiable de casas vacías)

En España ni siquiera existe un único censo preciso y actualizado de casas vacías. Una de las bases de datos más socorridas es la del Instituto Nacional de Estadísica (INE), que estimaba que en 2001 había 3.106.442 pisos desocupados. Los datos de 2011 -este registro se realiza cada década- se harán públicos a lo largo de 2013 y, burbuja mediante (en 10 años se han levantado cinco millones de casas), podrían arrojar una cifra de entre cinco y seis millones. El problema es que éste no es el único registro oficial. Antes de desaparecer, en 2010, el Ministerio de Vivienda estimaba que había entre 600.000 y un millón de viviendas sin uso. La gran diferencia entre ambos organismos radica en la metodología: el baremo del INE, más amplio, incluye por ejemplo viviendas abandonadas que se caen a trozos en pueblos en los que hace décadas que no se pasea ni un perro abandonado.

De hecho, para muchos expertos como Burón, esta cifra es excesiva y prefieren situarla en unos dos millones y medio, un número nada despreciable si consideramos que supone el 10% del total del parque de viviendas en España, de unos 26 millones de casas. Incluso si partimos de ese dato más conservador, la comparación con otros países de nuestro entorno sonroja. En Inglaterra, la Fundación Emptyhomes trabaja para buscar soluciones a un problema que consideran un “escándalo” y una “vergüenza nacional”. Sus campañas han conseguido arrancar al gobierno inglés rebajas de impuestos para los propietarios que recuperen las viviendas para su uso y la creación de un cargo en cada ayuntamiento destinado en exclusiva a velar por la ocupación de las viviendas vacías. Y todo eso pese a que sus cifras son mucho menos abultadas que las españolas: cuentan con 720.000 casas vacías, el 3,13% del parque de viviendas inglés.

En 2007, el colectivo Derivart, formado por un artista -Jesús Rodríguez-, un ingeniero informático y diseñador -Mar Canet- y un sociólogo -Daniel Beunza- decidió utilizar el arte como medio para mirar y hacer mirar el problema de las casas vacías esquivando la letanía de las ristras de datos. Su proyecto ‘Casas Tristes’ permite localizar en un mapa las viviendas desocupadas que los usuarios documentan. Es el eje central de una “plataforma de visualizaciones para rebatir con estadísticas algunas de las cuestiones que se tenían como grandes verdades”, como la define Jesús Rodríguez. Al mito “una casa cuesta el mismo porcentaje de sueldo que hace 15 años” le da respuesta un muñeco con casco de obrero que carga de monedas la balanza necesaria para pagar su casa. Al observar la evolución por años en la animación, el gráfico recoge la relación entre el salario mínimo interprofesional y el precio de la vivienda desde 1985. Si en el año de arranque el trabajador que destinaba todo el sueldo mínimo a pagar la hipoteca tardaba 12 años; en 2006, ese mismo trabajador emplearía 42 años de su vida para costear la misma casa.

Otra visualización muestra cómo, en relación con la población, la construcción de viviendas en España ganó por goleada a la que se vivió en Estados Unidos (una casa nueva por cada 23,53 habitantes vs. una casa nueva por cada 9,2) durante la burbuja. El objetivo aquí es “acercar conceptos complejos a todo el mundo gracias a herramientas artísticas”, aliñadas con un “componente irónico”.

Alquiler social: ahora o nunca

 
Inmaculada de la Vega. El País. 14/12/2012

"Un parque de pisos baratos es la única salida para frenar la pobreza".

Apenas un 0,5% de las viviendas españolas responde a la categoría de viviendas públicas protegidas de alquiler. Aunque ha aumentado el número, el porcentaje ha bajado desde el comienzo de la década, disolviéndose en la exuberancia de la pasada burbuja inmobiliaria. Este raquítico porcentaje está engrosado por promociones de iniciativa privada, como sucede con las obras sociales de las cajas de ahorros o las de organizaciones sin ánimo de lucro como Cáritas, hasta llegar al 2%.

El parque de alquiler a precios muy por debajo del mercado e incluso del alquiler protegido es la única esperanza para familias en riesgo de exclusión social. Según el INE, llegaríamos hasta el 3% de los hogares españoles si se amplía el concepto a “alquileres a precio inferior al mercado”. Y aquí está la fatal divergencia con el resto de Europa: en Alemania los alquileres asequibles suponen un 6%; en Francia, un 19%, y en Reino Unido, un 21%.

Fomento aprobará ayudas para el alquilado en función de la renta y los ingresos

“Es la gran diferencia incluso respecto a Portugal. Y la creación de un parque de vivienda social es imprescindible para activar el derecho a la vivienda y para poder garantizar una ley de desahucios justa y coherente. No tiene por qué ser público, la mayoría de las viviendas de alquiler social inglesas o francesas no lo son”, indica el sociólogo Jesús Leal.

Fuente: Global Property Guide. / EL PAÍS

El problema, en su opinión, es que “España desmanteló el escaso parque que tenía y ahora no hay dinero para recuperarlo a corto plazo. La propuesta es que se desarrolle a través de entidades sin ánimo de lucro con patrimonio de vivienda en alquiler social, que cuenten con ayuda pública a cambio de una cesión gratuita de suelo y un estatus fiscal especial”.

Y parece llegado el momento. Por un lado, por la necesidad de atender a los desahuciados, tanto de vivienda en propiedad como por impago de alquileres, y a los nuevos pobres, con el fin de evitar su desarraigo social. Y, por otro, es la oportunidad de un nuevo plan de vivienda pendiente de redactar, enfocado al alquiler y dirigido a grupos con pocos recursos económicos. Se suma una banca intervenida con un importante parque residencial y de suelo sobre el que el Estado tiene mucho que decir. Muchos agentes sociales consideran esta una oportunidad única para edificar ese parque público de alquiler a precios bajos.

El Estado ha movido ficha pero con una cobertura y un futuro más que incierto cuando ha decretado un fondo de vivienda social, promovido desde el Ministerio de Economía para desahuciados por impago hipotecario. Se inicia con 6.000 viviendas, la mitad de ellas procedentes de cajas de ahorros que conservan la titularidad de los inmuebles.

En España el arrendamiento asequible es un 1% o 2%, en Alemania, un 6%; en Reino Unido, un 21% y en Francia un 19%

La música suena mejor que la letra. Pedro Hernández del Olmo, un abogado experto en arrendamientos, lo califica en el portal enalquiler.com como “un brindis al sol”. Requiere interminables requisitos a cumplir en cuanto a renta, endeudamiento y composición familiar, pero no establece la cuantía del alquiler social. Habla de rentas asumibles en función de los ingresos que perciban y faltaría un horizonte temporal. Los expertos consultados descartan que vaya a ser un embrión de parque social de alquiler.

También por concretar, Cinco Días adelantó por dónde iría el futuro Plan de Vivienda, 2013-2016, con el alquiler social como protagonista. Fomentará arrendamientos con 400 euros mensuales como máximo para familias con ingresos de menos de 1.600 euros. La ayuda estatal se dirigiría a empresas públicas y ONG para crear un parque de nuevo cuño con un horizonte a 30 años y un uso rotativo: entre uno y dos años y sobre suelos cedidos por los consistorios. El 25% del parque así creado será para familias atendidas por servicios sociales públicos o privados sin ánimo de lucro.

Una de las objeciones es que no parece tiempo de edificar sino de aprovechar lo existente, según expertos como Carme Trilla, hoy responsable de Acción Social de Cáritas.

Un parque de alquiler con rentas a precios por debajo del alquiler protegido —en torno a 350 euros— es la única esperanza para familias en riesgo de exclusión social. Y a estas se dirige la ONG Cáritas. Y facilitar vivienda a las familias es un paso más en un programa de inserción sociolaboral. El objetivo es que en dos o tres años la familia pueda recuperar su autonomía económica, un tiempo que reconocen escaso dada la gravedad de la crisis.

Trilla explica que son las entidades sociales las que cubren esa función: atender a quien no puede pagar más de 80 o 150 euros y eso con dificultades. Es un alquiler social deficitario que supone una media de mil euros de pérdida al año por vivienda para Cáritas, según Pau Pérez de Acha, al frente de Fomento de la Vivienda Social de la ONG en Barcelona. Gestiona 220 viviendas (532 personas) y en 2014 espera llegar al medio millar.

Parte del parque es fruto de donaciones, pero han tenido que complementarlo con pisos que, a su vez, alquilan a CatalunyaCaixa y a la Generalitat por precios, sobre todo en el segundo caso, más elevados que los que luego pueden repercutir a las familias en riesgo de exclusión. Hay costes de gestión y de acompañamiento social que cubren con las donaciones y ayudas públicas. Pérez de Acha explica que se debe a sendos convenios con la Generalitat y CatalunyaCaixa, de la que destaca la voluntad de colaboración.

Cáritas además de vivienda, también atiende el pago de habitaciones o pensiones y recibos pendientes del hogar. Por este concepto se pasó de destinar 500.000 euros en 2007 a 1,5 millones en 2011.

Ahora ve como oportunidad el parque de vivienda en manos de las entidades que pasarán a la Sareb, sobre todo edificios completos de promotores con dificultades. Reclama parte de ese parque antes de que en grandes paquetes pase a manos de inversores a precios de saldo, porque “¿qué control público se hará de las plusvalías generadas por inmuebles una vez que estos inversores los revendan?”, pregunta Trilla. La filosofía de esta ONG y otras organizaciones que trabajan junto a los desahuciados, como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca o Adicae, es que viviendas y suelos ubicados donde hay necesidades de vivienda social podrían ser una oportunidad social o una ocasión fácil para especuladores.

El cálculo que hace la organización que trabaja con colectivos necesitados independientemente de su orientación religiosa es que con el 1,5% de los fondos obtenidos por el FROB podrían salvarse del desahucio 30.000 familias.

La ONG trabaja con estos colectivos en colaboración con los Gobiernos regionales de Euskadi y Catalunya. En el País Vasco colaboran con Kutxa Bank que engloba a las tres cajas vascas, aunque las obras sociales conservan su autonomía y presupuestos.

El Fondo de Vivienda Social es demasiado restrictivo, según los expertos

En Madrid, el Gobierno regional y el local han firmado un convenio con esta y otra ONG de larga trayectoria, Provivienda, que está adecuando las viviendas que cederá a familias desahuciadas. El Gobierno regional se propone llegar a mil, recuperadas de ocupaciones ilegales. Las rentas irán de 40 a 200 euros. También colaboran ambas ONG con los servicios sociales del Ayuntamiento.

La Confederación de Cajas de Ahorros (Ceca) resume algunos de los programas en marcha: La Caixa tiene el Programa Solidario con 3.000 viviendas en régimen de alquiler para personas que han visto reducidos sus ingresos por la crisis. La renta es inferior a la de protección oficial y se subvenciona además el 50%. La renta es por cinco años para quien perciba más de 6.000 euros anuales. Suma otro programa, Vivienda Asequible, compuesto por 4.000 pisos para jóvenes, mayores y familias en régimen de alquiler con rentas inferiores a las de protección oficial.

La Caja de Canarias ofrece Ayudas de Emergencia Social a Familias. Los beneficiarios son propuestos por las áreas de servicios sociales de los Ayuntamientos.

El de Ibercaja se denomina Llaves Solidarias. Desde 2003, la bolsa de vivienda de su obra social permite que determinados colectivos con escasos recursos y con dificultades sociales accedan a una vivienda de alquiler. Garantiza el cobro al dueño.

La obra social de Catalunya Caixa tiene el Proyecto Emancípate en el que actúa como mediadora en un alquiler solidario de habitaciones para jóvenes de hasta 35 años, preferentemente universitarios, y los propietarios con una habitación libre.

Los parques sociales europeos son de iniciativa privada en su mayor parte aunque con ayuda pública

La obra social de Kutxabank tiene el programa Etxelan, en colaboración con Cáritas, para dar residencia digna a sus clientes objeto de una ejecución hipotecaria o acogidos al Código de Buenas Prácticas. Llega a subvencionar el 95% de la renta.

En el caso de Vital Kutxa, auspicia el programa Vitalquiler con 981 viviendas protegidas en Vitoria-Gasteiz. Por último, el de BBK Vivienda es fruto del acuerdo con el Ayuntamiento de Bilbao. Ha adquirido 40 viviendas que cede durante 50 años para su explotación como alquiler social.

Estas iniciativas no son únicas aunque sí escasas para atender la demanda de los expulsados del mercado inmobiliario. Y aunque la vivienda se gestiona en las cocinas regionales y locales, Fomento y economía tienen la palabra.

Desahucios y 'banco malo': lecciones (ideológicas) del New Deal

Ignacio Muro Benayas. Eldiario.es. 12/12/2012

¿Qué hay que abordar antes, la financiación de la actividad o el saneamiento del sistema financiero? ¿Salvar a la banca o a los desahuciados? ¿El crecimiento económico o el ajuste del sector público? 

O cañones o mantequilla, o armas o alimentos, así empezaba el libro de primer curso de Economía escrito por Samuelson. Esas son las decisiones que, aunque conectadas con la justicia, acaban justificando la economía, que es la ciencia social que establece los criterios de reparto desde una prioridad lógica. ¿Lógica? La crisis obliga a plantearse lo que esconde ese esquema de prioridad. Y a la propia economía que no es siempre la decision racional la que resuelve mejor la escasez de recursos, sino la que mejor justifica las opciones defendidas por los más poderosos, en este caso Alemania y los acreedores bancarios. No es ciencia, es pura justificación de intereses. Es pura ideología.

Las prioridades vienen justificadas por una relación causa-efecto que no existe, aunque se exprese como el “único camino” y, por eso, los ajustes fiscales no hacen más que aumentar el endeudamiento de los ajustados. También en los 90, cuando se iniciaba la época de las últimas burbujas, se puso de moda el acrónimo TINA, “There Is Not Alternative”, y así estamos. La dura realidad viene a demostrar justamente lo contrario: que es posible e imprescindible superar la linealidad del pensamiento neoliberal y desechar los términos de primero saneamiento y luego crecimiento, porque ambas cosas están íntimamente relacionadas. O se abordan simultáneamente, como partes de un mismo proceso, o la crisis empeorará. Exige dibujar un nuevo tipo de acciones que aborden simultáneamente una cosa y la otra, que se centren en resolver problemas sociales o en financiar actividad, pero que contribuyan de paso al saneamiento.

Simplemente hay que aprender de la historia. Un elemento clave del éxito del New Deal fue el planteamiento del rescate bancario del plan Roosevelt, en 1933, articulado desde el Home Owners Loan Corporation (HOLC). Se trataba de un programa masivo que permitió a millones de familias evitar perder sus casas y que se ejecutaran sus hipotecas. El HOLC compró durante dos años hipotecas a la banca a valor de mercado, con el correspondiente descuento, y gestionó tales activos durante 18 años. Con esta medida se afrontaba directamente un problema social e, indirectamente, se aliviaban los problemas de liquidez e insolvencia bancarios. La medida permitía refinanciar a los hipotecados a punto de ejecutarles la hipoteca, ofreciéndoles nuevas hipotecas con menor valor facial y tipos hipotecarios más bajos.  

Recuperar un programa similar es fundamental en estos momentos. Cuando los recursos son tan escasos no puede entregarse ni un solo euro a la banca que no conlleve un incentivo directo a la actividad económica mediante un alivio para la demanda o un apoyo a la oferta.

Dotar en España cada año 3.000 millones de euros a un programa similar permitiría parar todas las ejecuciones de primera vivienda y, de paso, evitar que se sigan deteriorando los balances de nuestros bancos. Lo mismo ocurre con las más de 10.000 familias endeudadas en yenes (otro dato sagrado, opaco), que reclama una actuación pública que sanearía el balance de algunos bancos de postín cargados de ese activo tóxico con valores contables que casi triplican el de mercado: un producto de alto riesgo que nunca tuvo que permitirse. Hay que afrontar soluciones para los problemas sociales que, de paso, saneen a los bancos. Ese es el camino.

Incentivar el arranque del sector de la construcción es otra necesidad. ¿Hay que esperar a que se vendan todas las viviendas acabadas? No tiene por qué. Los activos catalogados como promoción en curso son, en realidad, un conjunto heterogéneo de obras paradas y abandonadas en un estado de progresivo deterioro, las mismas que suelen formar parte de los reportajes que las televisiones extranjeras dedican a nuestro país.

El Gobierno estudia derruirlas como ya hizo Irlanda. ¿Por qué no seleccionar 20.000 destinados a primera residencia para entregárselas a cooperativas que fueran capaces de acabar las obras en un plazo definido beneficiándose de viviendas a precio muy reducido? Se generaría actividad inmediata, nuevas viviendas baratas y se contribuiría a sanear a la banca. 

Otro asunto. Es esencial que el Gobierno consolide a largo plazo las deudas fiscales de las Pymes cuando mantienen empleo y no contribuir, como está haciendo, a la ejecución de los pocos activos sanos que quedan. 

Si la deuda pública tiene que crecer como efecto de la socialización de costes, al menos elijamos los programas que incentiven la actividad económica mediante un alivio de la demanda o un apoyo a la oferta. La opción primero sanear y luego crecer nos hunde cada vez más. Significa realmente: primero la banca (y antes que nadie la banca  alemana) y la estabilidad fiscal y luego… luego, ya veremos. Cualquier analista fija el momento en que “los mercados vendrán a ayudarnos” en un mínimo de 3 años y un máximo de 8. Un camino de desastre.

¿Por qué ocurre esto? Porque el Gobierno del PP cree que la economía son las empresas y los empresarios, que solo debemos mejorar la eficiencia de nuestra oferta. Se equivoca: la economía es también la demanda, y los ciudadanos trabajan por un salario que destinan al consumo en su casi totalidad. Sigan bajando los salarios y olvidándose de las familias y nuestra economía se hundirá irremisiblemente.

Ignacio Muro Benayas es miembro de Economistas Frente a la Crisis

Que no los hubieran hipotecado

Elías Trabada. Urbanista consultor. Dominio Público. PÚBLICO 7/12/2012

Al aflorar en los medios de comunicación el drama social de los desahucios de viviendas habituales, con cierta frecuencia he escuchado opiniones similares a la expresada por la ex ministra de Vivienda del primer Gobierno de Zapatero: “El que tenga deudas, que las pague. Que no se hubiera endeudado”. Valoraciones de este tipo no sólo nos manifiestan debilidad en los sentimientos de benevolencia y fraternidad hacia las personas que sufren el desalojo y despojo de su residencia habitual, sino también subyace una concepción del ser humano propia de las doctrinas filosóficas que defienden el libre albedrío; es decir, aquellas que lo representan como un sujeto que tiene el poder de elegir y tomar sus decisiones con libertad y, por tanto, responsable pleno de sus actos. Aparte de las religiones, esa imagen metafísica de los individuos con libre albedrío predomina en las doctrinas liberal y neoliberal, las ideologías por antonomasia de la burguesía, la clase social dominante que sí dispone de las cuatro formas de capital (económico, cultural, social y simbólico) que posibilitan vivir con libre albedrío.

Centremos nuestra atención en las personas que han firmado un préstamo hipotecario para acceder a la vivienda habitual y que sufren un proceso de ejecución hipotecaria que desemboca en desahucio: ¿hasta qué punto actuaron con libre albedrío cuando compraron la vivienda mediante un préstamo hipotecario?, ¿dispusieron de auténtica libertad de elección entre varias opciones residenciales de tenencia, equiparables en condiciones de habitabilidad y precios razonables, para satisfacer la necesidad y el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada según establece el artículo 47 de la Constitución española de 1978?. O, en cambio, ¿su comportamiento residencial fue bastante condicionado, cuando no determinado, por factores externos como las políticas públicas, la oferta realmente disponible en el mercado de vivienda y la estrategia de negocio desarrollada por bancos y cajas de ahorros?. 

Reflexionemos sobre estas cuestiones.

En primer lugar, consideremos las políticas implementadas por las Administraciones del Estado español dirigidas a promover el acceso a la primera vivienda, las cuales se han dedicado a promocionar el régimen de tenencia en propiedad casi en exclusividad, marginando el alquiler (privado y social) de los sistemas de ayudas para facilitar la accesibilidad a la vivienda habitual: de 2002 a 2008, inclusive, se incorporaron al parque residencial 398.071 viviendas protegidas de obra nueva, las cuales se adjudicaron en propiedad en casi su totalidad. Incluso, la marginación del alquiler se expresó en las ayudas indirectas, ya que las cuotas de la hipoteca de la vivienda principal han constituido una partida del gasto de los hogares deducible en las declaraciones anuales del IRPF, no sucediendo así con las rentas de alquiler desde la reforma del IRPF de 1998 aprobada por el Gobierno de Aznar. Aunque esta discriminación fiscal favorable al régimen de propiedad fue corregida por el Gobierno de Zapatero mediante la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, su entrada en vigor en el preludio de la actual crisis económica ha impedido que tuviera efectos relevantes para contrarrestar la excesiva propietarización que presenta el parque de viviendas principales en España. Más en concreto, si en 1981 la significación del stock de viviendas en alquiler era del 21% sobre el total de viviendas habituales, en 2010 se estimaba que su importancia se reducía al 14% del total: un 12% de gestión privada y el restante 2% de alquiler social.

En segundo lugar, el pequeño mercado de viviendas en alquiler derivó en elevadas rentas de arrendamiento, presionadas al alza por una demanda social en rápido crecimiento, principalmente en las áreas urbanas donde se han asentado los flujos de la inmigración extranjera. En ese contexto de insuficiente oferta, las Administraciones públicas pudieron movilizar una parte relevante del stock de viviendas vacías (14,8% de las viviendas familiares censadas en 2001 y estimación del 22% en 2010) hacia el parque de viviendas en alquiler, pero esta opción fue despreciada o, de llevarse a cabo por alguna Comunidad Autónoma, se hizo de forma más aparente, de cara a la galería, que efectiva.

Que las rentas de arrendamiento en el mercado privado de viviendas son elevadas en España es un rasgo que se expresa con claridad en la perspectiva europea: en 2007, el 33% de la población española que vivía en hogares inquilinos de viviendas a precios de mercado dedicaban, al menos, el 40% de su Renta Disponible Equivalente (RDE) a pagar la vivienda habitual; la sexta proporción más elevada en el entorno de la UE-27, con un promedio del 25% de población inquilina en esa situación. Además, este atributo negativo se ha intensificado con la crisis inmobiliaria-financiera, ya que, en 2010, el valor del indicador ascendiende al 44% en España, subiendo a la cuarta posición en el ranking de mayores porcentajes de población inquilina dentro de la UE- 27 que dedican, al menos, el 40% de su RDE a pagar la vivienda (una media del 26% en la UE-27). En general, durante el pasado boom inmobiliario-financiero, la encarecida renta de arrendamiento, prácticamente equivalente a la cuota mensual de una hipoteca sobre una vivienda parecida, contribuyeron a exacerbar aún más la propietarización del régimen de tenencia de la vivienda principal en el Estado español, legitimando un discurso social de coste-beneficio que descalificaba el alquiler como una opción económica razonable, pues, se significaba como tirar el dinero mientras pagar la cuota mensual de la hipoteca se apreciaba como una hucha, un ahorro inteligente y seguro que deriva en un incremento de la solvencia y estatus del hogar propietario de la vivienda.

En tercer lugar, desde finales de los noventa, las entidades financieras concentraron su negocio en los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda, aprovechando la política monetaria del BCE de tipos de interés bajos y la posibilidad de ampliar el período de amortización de los préstamos, así que la presión especulativa en el mercado de la vivienda tendía a reducir la demanda efectiva; dinámica especulativa en la que participaron activamente las entidades financieras si tenemos en cuenta que cerca del 50% del mercado de valoración estaba en manos de Tasadoras que eran propiedad de bancos y cajas. Las Administraciones públicas también contribuyeron al crecimiento desmedido del negocio hipotecario mediante la promoción de viviendas protegidas de nueva construcción que se adjudicaron en su gran mayoría en propiedad, así como mediante las ayudas para la compra de viviendas ya existentes (libres y protegidas). Señalar que, de 2003 a 2008, se formalizaron un total de 6.772.196 viviendas hipotecadas en España, representando una media anual de 1.128.699 en esos seis años.

Que las hipotecas sobre viviendas pasasen a ser el negocio principal para las entidades financieras derivó con frecuencia en un abandono de buenas prácticas hipotecarias, como que la cuota a pagar no se elevase por encima del umbral de un tercio de los ingresos del hogar endeudado y que la cantidad económica del préstamo no superase el 80% del valor de tasación de la vivienda hipotecada. Por el contrario, durante el pasado boom inmobiliario-financiero, proliferó la firma de préstamos hipotecarios que incumplían sobradamente esas pautas de prudencia tan importantes para la sostenibilidad del sistema hipotecario; malas prácticas hipotecarias de las que son responsables las direcciones-gerencias de bancos y cajas de ahorros y no las personas que firmaron hipotecas de alto riesgo para dar satisfacción a su necesidad residencial.

A la luz de las reflexiones anteriores, podemos deducir que una parte relevante de los hogares de las clases obrera y media con ingresos limitados que accedieron a la propiedad de la vivienda habitual durante la pasada burbuja inmobiliaria-financiera, actuaron bastante condicionados, cuando no determinados, por el constructo institucional del poder político y del capital financiero que promovía claramente e interesadamente la propietarización de la demanda social de vivienda principal. En resumen, esos hogares no disfrutaron de libre albedrío en su comportamiento residencial, ya que ese constructo institucional los encarriló al endeudamiento hipotecario. Muy probablemente, de haber dispuesto de alternativas de tenencia de la vivienda en cantidades suficientes y precios más asequibles, un sector importante de la demanda social hipotecada habría desechado la opción de endeudarse en la propiedad-hipoteca en favor del alquiler privado o social.

Por consiguiente, corregimos a la señora Trujillo, ex ministra de Vivienda: “Se debe rescatar a los deudores hipotecarios de buena fe de viviendas habituales. Que no los hubieran hipotecado”. El Gobierno de España y las entidades financieras deben asumir, sin ambages, sus responsabilidades en la creación de la problemática social de los desahucios de viviendas habituales: paralizando urgentemente los procesos en ejecución y los lanzamientos judiciales que afectan a deudores de buena fe hasta la entrada en vigor de una nueva Ley hipotecaria, justa y equilibrada, que regule la dación en pago y elimine la usura de los intereses de demora. Simultáneamente, movilizando hacia el alquiler social las viviendas desahuciadas y en ejecución hipotecaria, así como otras viviendas en manos de bancos y cajas que se encuentran desocupadas en las áreas urbanas, las cuales servirían de forma de pago de parte de las ingentes ayudas públicas que están recibiendo esas entidades financieras para sanearse y recapitalizarse durante la presente crisis. De esta manera se contribuiría al desarrollo de un parque de viviendas de alquiler social, una de las mayores carencias del Estado español: tan solo 3 viviendas por 1.000 habitantes, distinguiéndose negativamente por ser la segunda ratio inferior, tras Grecia, bastante por debajo de la media de 39 por 1.000 en el conjunto de la UE-27.

Cooperativas de vivienda en alquiler: la “tercera vía” sueca.

 

Cooperativas de vivienda en alquiler: la “tercera vía” sueca. Arquimia, 29/11/2007.

L@s suec@s lo llaman “arrendamiento-propiedad“. Es una tercera vía, un camino intermedio, una solución híbrida, equidistante entre los dos regímenes de tenencia tradicionales que conocemos por estas latitudes, el alquiler y la propiedad. Las cooperativas de vivienda en alquiler suecas tienen un poco de cada uno de estos dos regímenes de uso. Las cooperativas, los edificios de viviendas, son propiedad de sus asociados en su conjunto, como en cualquier cooperativa industrial o de servicios, pero sin embargo los cooperativistas no pueden “comprar y vender” su piso, físicamente su parte no puede ser segregada -porque , entre otras cosas, en Suecia, hasta la fecha, no existe ley de propiedad horizontal que permita dividir un inmueble sin partir la parcela matriz en subparcelas-, sino que disfrutan del derecho a alojarse en arrendamiento en su vivienda. La cosa funciona así:

Cualquier ciudadan@, incluso menor de edad o sin recursos propios, puede inscribirse en una cooperativa. Sólo tiene que abonar una cuota de entrada asequible (unos 50 €) y una cuota mensual que puede fijar libremente el asociado y que va generando y acumulando una “bolsa” o “cuenta vivienda cooperativa-personal” que, a su vez, en función de su cuantía acumulada, sirve como “puntuación” para tener prioridad en el acceso y elección a una vivienda (hasta 30 €/mes generan “puntos“; más allá, sólo generan ahorro, sin “puntos“). Estas aportaciones de los cooperativistas asociados -sean o no inquilinos- permiten a las cooperativas financiar parte de los costes de construcción de sus viviendas.

La puntuación que se va acumulando otorga mayor prioridad para acceder al alquiler de una vivienda, y para elegir la vivienda que se prefiera. Una vez adjudicada la vivienda, el cooperativista tiene derecho a permanecer en alquiler el tiempo que desee. Además, como copropietario-cooperativista, cualquier asociado tiene derecho -sea inquilino o no- a participar en la gestión de la cooperativa. La copropiedad (la participación en la cooperativa) se puede vender o heredar, y da derecho a un “retorno“, como en cualquier cooperativa, en el caso de su venta, recogiendo el montante de su ahorro anterior actualizado.

El sistema me ha parecido genial. Tiene, desde mi punto de vista, un montón de virtudes:

Como estas cooperativas están muy generalizadas, en Suecia casi cualquier persona joven (18 años o más) puede emanciparse en una vivienda en alquiler por un precio razonable para el nivel de vida sueco (unos 500€ al mes de media, que para la renta per cápita sueca, que es el doble que la española, parece un alquiler asequible, equivalente a nuestras rentas sociales), sin preocuparse por si va a vencer el contrato o le van a echar (y sin tener necesariamente que acudir a un alquiler social público, que también existe): si quiere, el alquiler es de por vida, y de hecho, es “copropietario” del inmueble, a través de su participación cooperativa, y puede participar en la gestión, en la elección de sus responsables y las decisiones que afectan al mantenimiento, reforma, gestión diaria… de su inmueble. Y además, cuando el inquilino ya no necesita la vivienda, porque encuentra otra más adecuada en alquiler, o porque se pasa a una vivienda en propiedad, puede recuperar el valor de su participación en la cooperativa por su cuantía real, acumulando su ahorro-cuenta vivienda y los rendimientos que ha generado la explotación de la cooperativa; este “retorno” puede permitir a muchos cooperativistas financiar un primer pago de su nueva vivienda, de manera que el “itinerario” entre tipos de vivienda no es traumático, es continuo, se va autoalimentando progresivamente.

Para la cooperativa disponer de un montante inicial (las cuotas de los cooperativistas), además de asegurar una financiación extra para abordar la inversión promotora, estas “cuentas vivienda” que custodia son una garantía de la integración de todos sus miembros, y sobre todo, de los que ya son inquilinos. Por esta vía añadirían una garantía para evitar morosidad y mal uso o deterioro de las viviendas, por si no fuera suficiente el sentimiento de “propiedad” que la naturaleza cooperativa otorga a cada usuario.

Como las gestoras de cooperativas están agrupadas en grandes corporaciones, la movilidad para l@s inquilin@s también está asegurada: pueden pasar de una a otra vivienda de la misma corporación sin grandes problemas. 

Este modelo creo que podría encajar muy bien en la sociedad vasca actual. No sólo por la aceptación social del sistema cooperativo (la proliferación y amplia implantación de este sistema de gestión empresarial social-participativa en el ámbito industrial y de servicios así lo demuestra), sino por las ventajas que proporciona a cooperativistas -que tendrían así una vía más de acceso a vivienda digna- y administraciones -que podrían ver cómo un sistema participativo, social, coadyuva en la dotación de alojamiento a toda la población, sin comprometer prácticamente otros recursos públicos que no sean la dotación de suelo urbanizado-.

Toda esta información, que tenéis (eso sí, en sueco) en la página oficial de una de estas corporaciones, HSB, de cuyos responsables pudimos recibir la semana todas estas explicaciones e incluso una visita “in situ” a algunas de sus promociones de cooperativa en arrendamiento-propiedad en Estocolmo. HSB tiene algo así como 600.000 cooperativistas asociad@s y un parque de más de 300.000 viviendas en más de 1.200 promociones gestionadas en cooperativa por toda Suecia, y es sólo una de las cuatro grandes corporaciones de cooperativas de Suecia. Precisamente este modelo, el cooperativo en alquiler, era uno de los objetivos de la visita técnico-institucional en la que tuve la suerte de participar los primeros días de la semana pasada, en una misión de “benchmarking” organizada por el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco. Supongo que en próximos artículos os podré ir contando más cosas que vimos y aprendimos en este interesante viaje.

• Artículo publicado en:  ARQUIMIA. Blog de arquitectura, vivienda, urbanismo y suelo... desde la izquieda.

Por qué la cesión de uso es una alternativa real a la hipoteca

¿Sabías que en Europa existen formas de acceso a la vivienda que no consisten en la propiedad ni en el alquiler? Os invitamos a leer esta noticia sobre un modelo casi centenario en países más avanzados, más accesible, que permite heredar y que evita la especulación.

Pau Llop. Eldiario.es. 5/12/2012

¿Se imaginan disfrutar de por vida de una vivienda en una buena zona de una gran ciudad española por sólo 2.000 euros de entrada y 225 de cuota mensual? Varios vecinos del barrio de Sarrià-Sant Gervasi de Barcelona tienen su hogar por esas condiciones. La casa no les pertenece a ellos, pero tampoco a ningún banco. Es propiedad de una cooperativa que les cede el uso de por vida. Un derecho que, además, es heredable de padres a hijos y hasta permutable si uno necesita otro tipo de vivienda tiempo después.

"En España hay más de 3 millones de viviendas vacías, unos 300 desahucios al día [el 70% debido al desempleo] y una demanda actual de 260.000 viviendas sociales". Ese es el panorama al que iniciativas como la de Sostre Cívic ("techo cívico" en castellano) tratan de dar solución. Las palabras de arriba me las dice en entrevista Raül Robert, un ingeniero industrial metido a emprendedor social, Ashoka fellow (disclaimer: quien escribe también lo es) y presidente y socio fundador de esta organización cuyo principal modelo es la cesión de uso de viviendas.

La casa por los cimientos
 

Resumiendo su funcionamiento: una familia, o un grupo de personas o la propia organización buscan y encuentran viviendas cuyo propietario está dispuesto a ceder su uso a cambio de cánones anuales y mantenimiento "y reformas de las viviendas si hiciera falta, esto se negocia con el propietario", puntualiza Robert. Firman un acuerdo y esa vivienda pasa a formar parte del patrimonio de una cooperativa de cesión de uso que se crea a tal efecto o ya existente. Cualquier persona puede apuntarse como "socio expectante" por solo 100 euros ("reembolsables si decide abandonar", aclara Robert) y cuando le llega su turno, se le ofrece una de estas viviendas. Las condiciones para poder aceptarla: pagar una entrada y una cuota mensual, "y participar en su reforma y mantenimiento si fuera el caso", recuerda Robert. A cambio, puede permanecer en la vivienda de por vida y ceder el uso a sus hijos llegados el momento, y así consecutivamente. También contemplan la promoción y construcción de sus propias viviendas si es necesario, "pero es obvio que donde se pueda es preferible dar uso al stock existente".
 
Respecto a la opción más habitual del simple alquiler, las ventajas de cesión de uso radican sobre todo en "la seguridad de que el propietario no te va a echar de tu casa al no renovar tu contrato y que la vivienda va a estar siempre mucho mejor cuidada por toda la comunidad", según Robert. Y respecto a la compra-venta habitual de vivienda, "que en España supone un 85% del mercado", explica Robert, las ventajas de este sistema parecen más obvias: los precios de las entradas y de las cuotas son mucho menores que en las hipotecas, y además si no puedes pagar, obviamente no se aplica la ley hipotecaria porque la casa no es oficialmente tuya. Y el manido "es que así tengo algo que dejar en herencia" también se iguala, pues la cesión de uso es, como decíamos, heredable. Además, este modelo propicia la creación de una comunidad muy fuerte que sirve de base para otras experiencias sociales, como por ejemplo las finanzas compartidas o la creación de comunidades autofinanciadas, un apasionante tema del que hablaremos en un futuro post. Como corolario, con este sistema es imposible la especulación urbanística, germen de la crisis actual. 

Un modelo habitual en países desarrollados
 

"Pese a que somos un país no especialmente rico, un mercado tan insostenible macro y micro económicamente como la compra-venta domina aquí, con las consecuencias que ya sabemos, mientras que, paradójicamente, en países mucho más ricos que España, la cesión de uso está muy implantada. En Alemania es un modelo con más de 90 años de tradición y hay unos 2,5 millones de viviendas bajo esta fórmula; en Copenhague el 30% del parque de viviendas es cesión de uso”, contextualiza Robert. 

¿Por qué en España no ha sido así, quién se beneficia de ello? "En España las administraciones públicas se han empeñado siempre en la compra-venta de VPOs. 30 años después, este modelo sigue necesitando enormes cantidades de financiación anual para seguir rodando. Es dinero público que se pierde o va a parar a la especulación porque estas viviendas, pasado un tiempo, entran en el mercado libre, mientras que en sistemas de cesión de uso la inversión es cada vez menor y se generan excedentes que se pueden reinvertir en proyectos sociales o comunitarios de las propias cooperativas de vecinos, por ejemplo", explica Robert, y añade: "hasta el estallido de la burbuja, los beneficiarios del modelo español eran claramente las entidades financieras y los promotores". Quizá también los políticos que podían vender crecimiento económico sin tener que innovar lo más mínimo. "Pero hoy estos actores también están sufriendo las consecuencias de un modelo claramente insostenible para un país como España".

Siendo así, cabría esperar pues que la banca, hoy en día la mayor inmobiliaria del país, accediese a firmar acuerdos con entidades como Sostre Cívic. Al fin y al cabo, saben que el piso va a estar vacío y de esta manera se ahorran provisionar los fondos necesarios para cada desahucio y además reciben un canon anual y se mantienen las propiedades en perfecto estado. Pues, pese a estar siendo rescatadas estas entidades con dinero público, la respuesta ya la saben: no. Explica Robert: "Conseguimos firmar algo así un par de veces, pero hace ya dos años. Un banco hoy prefiere vender la propiedad a un particular, al que puede perseguir, echarle de casa y cobrarle la deuda restante, mientras que a una entidad jurídica, como lo es una cooperativa, no. De hecho a los promotores, también entidades jurídicas, les aplican grandes quitas".
 
Dinero público, especulación y el 'banco malo'
 

Por otro lado, ya que el mercado está muy parado y vender a particular es muy difícil, "los bancos entonces prefieren empaquetar su deuda hipotecaria y venderla en el mercado con quitas para el comprador, que suelen ser fondos de inversión especulativos, de entre el 60 y el 80 por ciento". Lo peor es que con el advenimiento del 'banco malo', esta práctica antisocial la vamos a financiar entre todos: "El estado avala con dinero público al 'banco malo', quien absorbe esos paquetes de deuda hipotecaria de difícil cobro y los vende con grandes quitas en el mercado libre". Es decir, con dinero público se financia una enorme operación en la que las entidades financieras privadas se deshacen de sus hipotecas -impagadas por su mala gestión al concederlas- e inversores especulativos internacionales obtienen márgenes de beneficio en torno al 10-15 por ciento, mientras la desgarrada deuda pública española sufre el azote de la prima de riesgo y todo lo que ello conlleva, entre ello los recortes sociales.
 
Puntos de encuentro con la PAH
 

Llegados a este punto, es obvio que los miembros de Sostre Cívic tienen bastante en común con organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH): "En su día pedimos conjunta y públicamente que este 'banco malo', ya que lo pagamos todos, debería asegurar el techo a las personas más vulnerables a cambio de un 30% de su renta". No obstante, no es fácil todavía la búsqueda de soluciones conjuntas porque "las personas a las que ayuda la PAH están en el tramo más delicado y angustioso del proceso, quizá no en el mejor momento de pensar a largo plazo". No obstante siguen intentándolo: "Hace poco empezamos a trabajar más en serio con la PAH de Málaga".

Diputaciones y ayuntamientos empiezan a mover ficha. Hasta la ONU
 

Pese a ese a la codicia sin límites de un sistema financiero desatado de normas y reglas y pese a la incompetencia de algunos políticos (¿o gestores?) de la mayoría de las administraciones públicas, algunos actores de estos dos ámbitos empiezan a moverse: "En el caso de las entidades financieras, la banca ética está empezando a tener músculo y a fijarse un poco en proyectos como estos y algunas administraciones, también". Por ejemplo, la Diputación de Barcelona. Hasta hace poco, la vivienda social que impulsaba esta administración se construía con la financiación de las cajas, ahora fallidas o en apuros, y se vendía como VPO. Ahora no hay financiación ni compra de VPO, "por lo que han visto claro que la apuesta debe ser el alquiler y la cesión de uso" y han firmado convenios con Sostre Cívic, "como algunos ayuntamientos también, que por ejemplo desgravan hasta el 90% del IBI al propietario que cede su vivienda al programa".
 
Sostre Cívic lo conforman actualmente 80 unidades de convivencia (no necesariamente familias, pueden ser compañeros de piso o casa) repartidas en 9 proyectos diferentes entre Manresa, Barcelona, Figaró, Andalucía y País Vasco, y tienen más de 1.000 "socios expectantes", que pueden ser de cualquier edad (aunque para llegar a usuarios finales deberán ser ya mayores de 18). Si el proyecto sigue asentándose, si los políticos realmente quieren algún día legislar para paliar el drama de la vivienda en este país y si cada vez hay más propietarios dispuestos a la cesión de uso, esos 1.000 irán corriendo en la lista y obteniendo hogares para vivir toda la vida en unas condiciones socialmente justas y asequibles. Y a ellos, inicialmente les habrá costado 'solo' 100 euros (recuperables si desisten).
 
"En un país en el que aún mucha gente aún paga ‘los muertos’ [el entierro de uno] desde que se nace, o donde muchos padres hacen socios de un club de fútbol a sus hijos, quizá no sea mala inversión para el futuro de un niño o un joven el registrarse como ‘socio expectante’ y que, al llegar a los 18 o 20 años se le pueda ofrecer una vivienda en las condiciones que manejamos". La Relatora Especial de Naciones Unidas para una vivienda digna, Raquel Rolnik, ya dijo en su informe de agosto pasado que en España se hace ya imprescindible un mercado que abarque muchos más modelos colectivos de acceso a la vivienda.
 
Actualmente, en Sostre Cívic las entradas oscilan entre los 1.000 y los 35.000 euros y las cuotas mensuales entre los 175 y los 475, dependiendo del tipo de vivienda, su estado, si el usuario trabajará reformándola y la zona en la que esté. Sin hipotecas. Sin bancos. Sin especulación. Con comunidad. Con asesoramiento. ¿Con recorrido?