martes, 31 de julio de 2012

COLECTIVO KEYNES EN LUCHA: UNA POLÍTICA SOCIAL DE VIVIENDA


UNA POLÍTICA SOCIAL DE VIVIENDA. COLECTIVO KEYNES EN LUCHA.

1. Punto de partida

Uno de los efectos de las crisis económicas es la inmovilización de activos que al no poder transformarse en dinero suponen una paralización de la actividad económica. En la crisis actual y en el caso español los dos recursos que se han inmovilizado drásticamente han sido la vivienda y el trabajo.

Según previsiones del Servicio de Estudios del Banco de España, a finales de 2012 la vivienda habrá bajado sus precios un 30% en relación a los precios máximos alcanzados en el primer trimestre de 2008. Esta reducción parece a todas luces insuficiente para reactivar la demanda.

El sector inmobiliario en España siempre ha hecho los ajustes entre oferta y demanda por vía de la cantidad y no del precio. Las constructoras y bancos se resisten a reducir de manera significativa el precio y por ello mantienen sus stocks. En el caso de los bancos estos stocks de viviendas y suelo no depreciado en sus libros a los valores reales del mercado forman parte de lo que se ha llamado “activos tóxicos”. 


2. El problema social de la vivienda

Todos los expertos coinciden en que para absorber el stock de viviendas es necesario crear incentivos en cuanto a condiciones de propiedad (precio y créditos) y alquiler de inmuebles. Por otro lado en la Europa del Sur la familia juega un papel distinto en cuanto a la emancipación de los jóvenes, que dejan el hogar familiar a una edad, de promedio, cuatro años más tarde que los de la Europa del Norte. La combinación de lo sociológico con el modelo de propiedad aspiracional y la falta de incentivos al alquiler son factores que paralizan la demanda.

Adicionalmente los precios de la vivienda provocan que los jóvenes que quieran y puedan acceder a la compra se endeuden mucho a largo plazo y con merma importantísima en su capacidad de consumo.

Estos factores –la vivienda, la juventud, unidos a la emigración de los últimos años y sus necesidades vitales– hacen que sea necesaria una verdadera política social de vivienda.


3. La oportunidad: “el banco malo estatal”

Un “banco malo” en el modelo aplicado en EEUU y Reino Unido es una entidad a la que se traspasan los activos tóxicos desde los bancos para no dañar su valor contable a efectos de no mermar su capacidad de atracción de inversores. El “banco malo” liquida los activos tóxicos a precio real de mercado y el Estado colabora asumiendo durante un plazo de tiempo determinado la pérdida máxima que puede tener la entidad bancaria que los traspasó.

Hay otro modelo de “banco malo” que puso en marcha el Gobierno irlandés, creando un “banco malo público”: la “National Asset Management Agency”. En este caso, el Estado se hizo cargo de los activos tóxicos de los bancos.

El Gobierno español seguirá con toda seguridad el modelo de “banco malo público” al que se traspasarán todos los inmuebles adjudicados (pisos, locales, solares, suelo urbanizado) y todos los préstamos destinados a la promoción inmobiliaria. Esta transferencia de acuerdo con los dos últimos reales decretos emitidos por el Ministerio de Economía (2/2012 y 18/2012) obligaría a la banca a hacer una provisión antes de finalizar el año y a valor neto contable de una inversión superior a los 100.000 millones de euros. Creado “el banco malo” con estos parámetros, se constituirá una gran agencia inmobiliaria que contará con viviendas, suelo rústico y suelo urbano, que permitiría desarrollar una autentica política social de vivienda planificando la salida de estos activos al mercado de una forma rentable.


4. El programa del millón de viviendas sueco

Todas las constituciones europeas modernas reconocen el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna. Especialmente en los países del norte de Europa, este derecho se ha desarrollado con políticas sociales. Un ejemplo de ello es el “programa del millón de viviendas” sueco (Miljonprogrammet). La Suecia de los años 60, por el desarrollo alcanzado y los flujos migratorios, tenía un grave problema de vivienda. Para fomentar y controlar su construcción, el Senado sueco tomó la decisión en 1965 de emprender la construcción de un millón de nuevos hogares. En total se edificaron 1.006.000 viviendas entre 1965 y 1974 con el apoyo del Estado.

Una de las novedades de esta política fue la forma de propiedad que se implementó: la propiedad se convertía en un usufructo a perpetuidad de la vivienda a un precio de venta reducido (25% del valor de mercado) y acompañado del pago mensual de un alquiler moderado que permitía la recuperación lenta de la inversión y asegurarse los ingresos necesarios para cubrir los gastos de mantenimiento de las edificaciones. El derecho al usufructo tenía todos los componentes de cualquier propiedad: era vendible y transmisible a través de una herencia. El propietario era el Estado, que vendía el derecho al uso, gestionaba el cobro y garantizaba el mantenimiento de los elementos comunitarios.

5. La propuesta

Aprovechar la oportunidad de la constitución del banco malo para acometer una política social de vivienda de precios moderados.

El banco malo, tal y como parece que se plantea, habría de ser de promoción estatal y que dispusiera de todos los activos inmobiliarios de los bancos que se quieran acoger al plan de refinanciación europeo. Para que sea una autentica oportunidad de realizar una política social de vivienda, el valor de transmisión de los activos habría de ser a valor neto contable después de depreciación.

Por el volumen de activos que aportarían los bancos afectados, se trataría del primer operador inmobiliario del país, que actuaría en condiciones de oligopolio en cuanto a oferta y aplicando políticas de precios bajos, y obligaría a competir en las mismas condiciones a los restantes agentes del sector (bancos, constructoras, etc.).

El banco malo así planteado deberá crear una entidad gestora de estos activos con criterios de profesionalidad que lleve a cabo las actividades de promoción, comercialización y administración de las viviendas ya construidas en una primera fase y la planificación de la construcción en el suelo urbanizable disponible.

También se podría dar un papel en este proceso a las promotoras comerciales privadas que junto a las nuevas tecnologías formaría parte de la cadena de valor. Por lo tanto, finalmente se trataría de convertir la política de vivienda en un motor económico generador de empleo y actividad.

Si el objetivo es el fomento del derecho a una vivienda asequible, lo anterior se ha de completar necesariamente con un nuevo modelo de propiedad o de uso de la vivienda que propicie el acceso a los usuarios, y no a los especuladores que con recursos podrían aprovecharse de los precios bajos alcanzados para volver a controlar la oferta a precios de ganga.

Por lo tanto las viviendas habrían de comercializarse en régimen de alquiler o bien aplicar un nuevo modelo de propiedad similar al aplicado en el programa del “millón de viviendas” sueco, consistente en poner a la venta el derecho de usufructo de la vivienda a un precio por ejemplo del 25% del nuevo valor de mercado. El pago anterior se completaría con un alquiler mensual inferior al de mercado con derecho al mantenimiento por parte de la agencia pública de los gastos comunitarios. El uso de la vivienda es privado pero la propiedad es de la comunidad que se encarga de la conservación de los activos.

De cumplirse todas las condiciones anteriores se conseguiría:

1. Acceso a la vivienda a los colectivos que la necesitan a unos precios razonables y que no lastre su economía doméstica.
2. La política de vivienda estaría al servicio de las políticas de reactivación económica, al convertir activos inmovilizados en servicios y rendimientos.
3. A largo plazo el banco malo podría ser rentable y la sociedad en su conjunto recuperaría parte del esfuerzo colectivo realizado durante la crisis.

P.D.: Esta propuesta elaborada por el colectivo “keynesenlucha”, se ha desarrollado teniendo en consideración y como punto de partida la aportación realizada por E. C. N. Invitamos a todas aquellas personas que tengan ideas y propuestas a que participen.

Esta propuesta se enviará desde Keynes en lucha al ministro de Economía, Luis de Guindos, a la ministra de Fomento, Ana Pastor, al secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Rafael Catalá Polo y al gobernador del Banco de España, Luis María Linde.

Keynes en lucha

Somos un grupo de amigos, la mayoría de nosotros economistas de la promoción de 1980 de la Universidad de Barcelona, cuyos caminos profesionales se han orientado hacia la investigación científica, el comercio, la gestión de la banca, los medios de comunicación la agricultura y el medio ambiente, la enseñanza, las artes gráficas y el mundo editorial, la investigación de mercados, etc. Puedes seguirnos en nuestro blog, http://keynesenlucha.wordpress.com y en nuestra cuenta de twitter @keynesenlucha

miércoles, 25 de julio de 2012

RÉCORD DE DESAHUCIOS EN EL PRIMER TRIMESTRE DE 2012


  • 18.424 lanzamientos entre enero y marzo, un 18,5% más con respecto a 2011
  • La cifra de ejecuciones hipotecarias retoma su senda al alza 15 meses después
  • Procedimientos fruto de los impagos, en aumento al ritmo de la subida del paro

La crisis continúa haciendo estragos, principalmente, entre los hipotecados. El número de desahucios durante el primer trimestre de 2012 alcanzó una nueva cifra récord de 18.424 desahucios, un 18,5% más que en el mismo periodo de 2011, según los últimos datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). En esta misma línea, el número de ejecuciones hipotecarias también vuelve a subir después de cinco trimestres a la baja.

En total, el dato de ejecuciones hipotecarias (proceso previo al desahucio de la vivienda) marcó 24.792 procedimientos entre enero y marzo de 2012, un 14,1% más que en 2011. Esta escalada contrasta con las bajadas porcentuales que había registrado la estadística en los cinco trimestres anteriores, desde la última entrega de 2010, y trunca lo que parecía ser una desaceleración de estos procesos.

Este número de las ejecuciones hipotecarias es, por otro lado, el tercero más alto de la serie histórica del CGPJ que comenzó en el primer trimestre de 2007. Sólo en el primer trimestre de 2010 (27.597) y en el último de 2009 (26.941) se registraron cifras superiores a las del inicio de 2012, que refleja una nueva recaída de la economía y hace que estos datos regresen a los tiempos más crudos de este drama social que afecta a decenas de miles de hipotecados.

Las comunidades más afectadas por estos expedientes de ejecución hipotecaria son Cataluña, con 4.993, Andalucía con 4.847, y la Comunidad Valenciana con 4.731. Los datos desagregados por provincias revelan que Barcelona va a la cabeza en ejecuciones hipotecarias iniciadas por las entidades financieras para quedarse con las viviendas por el impago de los préstamos hipotecarios, con 3.060, seguida de Madrid con 2.356, y Valencia con 2.085.

Por otro lado, la cifra de desahucios -consecuencia de las ejecuciones hipotecarias previas- continúa al galope. Durante los tres primeros meses de 2012 subió un nuevo escalón y se aproxima a los 20.000 lanzamientos trimestrales. En total, registró 3.000 más que en el trimestre anterior (15.347) y casi el doble que en el tercer trimestre de 2011 (10.884). Incrementos que ponen de manifiesto un agravamiento de la situación.

La región más afectada, con diferencia, es la Comunidad Valenciana, con 4.562 desahucios el primer trimestre, seguida de Andalucía con 3.272, Madrid con 2.913, Cataluña con 1.874, y las Islas Baleares con 1.021 expedientes. Si se miden los incrementos, el panorama cambia sensiblemente, pues el número de desahucios creció con mayor fuerza en el País Vasco (47%), seguido de Extremadura (37,9%), Comunidad Valenciana (34,4%), y Castilla y León (33,8%).

En total, después de estos últimos datos oficiales publicados por el CGPJ, el número desahucios producidos en España desde 2007 asciende a 185.140 y la cifra de ejecuciones hipotecarias se sitúa en 374.230. Unos datos fruto de impagos hipotecarios detrás de los que se encuentra, principalmente, el crecimiento del desempleo. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el 6,63 de los parados ha sido víctima de ejecución hipotecaria durante la crisis.

Por CCAA, la lista de ejecuciones hipotecarias (procesos iniciados para reclamar impagos) la encabeza Andalucía (72.900) seguida por Cataluña (70.663) y la Comunidad Valenciana (69.951). Por provincias, de 2007 al primer trimestre de 2012, Barcelona (41.731), Madrid (40.123) y Alicante (32.228) lideran los enclaves más afectados.

miércoles, 18 de julio de 2012

UN JUEZ CENSURA LA “DESPROPORCIONADA” ACTUACIÓN CONTRA UN POBLADO CHABOLISTA




El Juzgado de Instrucción número 38 de la plaza de Castilla (Madrid) ha archivado la denuncia interpuesta contra unas 70 familias del poblado chabolistas de El Gallinero, a las que los propietarios del suelo sobre el que se asienta (un tercio es público) acusaban de un delito de usurpación de terrenos. El magistrado arrea un soberano zurriagazo a los propietarios por actuar con una “pasividad” e incluso “tolerancia” que hizo creer a los chabolistas que tenían derecho a vivir allí, para proceder años después de una forma “desproporcionada” contra ellos.
 
El auto, del 14 de junio, reconoce que los ocupantes de la finca “no tienen título alguno que legitime su posesión”, por lo que los propietarios de esta “tienen derecho fundado para solicitar su restitución”. Sin embargo, dictamina que no existe una conducta criminal, por lo que decreta el sobreseimiento provisional de la causa.
 
El Gallinero es, según el auto, “un asentamiento ilegal en el que se han ido instalando desde 2005 innumerables personas de diferentes razas y condición generalmente marginal”. Su acceso “no estaba vallado ni limitado, por lo que no se produjo la fractura de ningún tipo de cerramiento”; además, “no consta la existencia de requerimientos concretos e individualizados a los denunciados para que abandonen el terreno”.

El magistrado considera que los chabolistas desconocían “la ausencia de derecho para instalarse en los terrenos, toda vez que con ello no hacían sino prolongar una situación de hecho que se daba en el polígono adyacente y que habían protagonizado, sin problema alguno, otros cientos de personas”. Pero es más, cree “esencial” que “no aparece en absoluto claro que no hubiera existido una situación de consentimiento tácito o, al menos, mera tolerancia por parte de la propiedad respecto al asentamiento masivo”.

En su opinión, el asentamiento existió durante años sin que los propietarios hicieran nada para evitarlo, y esa “pasividad” permitió “la construcción de chabolas” y “el desarrollo de una vida personal y familiar” “a la vista y sin protesta por parte de la propiedad”.

El auto indica a los propietarios que la vía judicial a seguir es el desahucio, al considerar “desproporcionado” un procedimiento penal “cuando nos encontramos con fincas abandonadas o en mal estado”, “cuya posesión no resulta evidente en la ciencia social” precisamente por su estado. Y concluye: “No parece de recibo que la posesión tolerada durante un importante periodo de tiempo se transforme en una conducta criminal cuando la propiedad lo decida, ejerciendo acciones que pudo ejercitar y no hizo con anterioridad, permitiendo una consolidación de una situación posesoria”. El poblado chabolista se encuentra en los terrenos de la Junta de Compensación de Valdecarros; es una de las fincas que se postula para albergar el complejo de juego y ocio conocido popularmente como EuroVegas.

El Partido Socialista (PSM) ha criticado con dureza la política municipal en el poblado, que a su juicio se limita a tirar abajo las infraviviendas sin ofrecer “una alternativa digna” a las familias que viven allí. Según señaló el concejal socialista Pedro Zerolo “la estrategia de ir tirando chabolas de tres en tres no ha funcionado, porque las familias se mudan a otras y días después reconstruyen la suya; por eso, parece que han decidido demoler todo el poblado de una vez”. Los socialistas sospechan que se podría aprovechar el final del curso escolar y el verano (cuando algunas familias buscan trabajo en la costa) para realizar derribos.

El Gobierno municipal de Ana Botella (Partido Popular) ha negado que los derribos sean inminentes, pero los ha defendido porque “las órdenes responden al deseo de los legítimos propietarios de recuperar el uso y disfrute de los terrenos”. Un 17% del suelo es de la Comunidad; otro 17% al Ayuntamiento.

Javier Baeza, párroco de San Carlos Borromeo (Puente de Vallecas), ha explicado a este diario que existen 56 expedientes administrativos instados por la concejalía de Urbanismo. Todos ellos han sido recurridos, pero dos han sido confirmados en segunda instancia; cabe recurrir, explica, pero eso no paralizaría los derribos.

El PP rechazó a finales de marzo en el Pleno municipal la propuesta conjunta de la oposición para elaborar un plan integral de actuación. Menos de dos semanas después, la alcaldesa, Ana Botella, visitó el poblado e informó de que sí se está “diseñando un plan” para sus más de 400 habitantes.

El concejal socialista Pedro Zerolo denunció sin embargo que ese supuesto plan, que el PP le ha remitido a su requerimiento, es “una auténtica tomadura de pelo”. “O no hay plan, o hay un plan oculto a partir de esas órdenes de derribo previstas”.

Efectivamente, el plan del PP, tal y como ha sido transmitido al PSM, es harto pobre. En apenas algo más que un folio, se pone como objetivo "facilitar una respuesta social coordinada entre las Administraciones y entidades sociales que intervienen en el Gallinero”, pero no aporta ni una sola medida o acción concreta a llevar a cabo para lograr este objetivo.

domingo, 15 de julio de 2012

VIVIENDA SOCIAL: ¿CAMBIARÁ LA SITUACIÓN LA COMISIÓN EUROPEA?





En Francia, en los últimos días, se ha extendido un debate muy interesante sobre la situación del alquiler social y su marco dentro de la UE. Traducimos el artículo de Le Monde que ha dado origen a esta polémica, añadiendo los comentarios, tan distante de la situación del paupérrimo alquiler social en España.


 VIVIENDA SOCIAL: ¿CAMBIARÁ LA SITUACIÓN LA COMISIÓN EUROPEA?

Por Anne Villechenon. Le Monde.fr | 03.07.2012

Si la gestión de la vivienda social de alquiler en Francia ya ha suscitado mucha polémica, ahora podría ser objeto de una decisión de la Comisión Europea. El 5 de mayo, la Unión Nacional de la Propiedad Inmobiliaria (UNPI) presentó una denuncia en Bruselas contra las ayudas públicas francesas al sector de la vivienda social. Veamos lo que está en juego con este recurso:

¿Por qué la UNPI ha puesto una denuncia?

Esta denuncia, que sólo se ha hecho pública este lunes, tiene el objetivo de “restablecer las condiciones para una competencia leal en el mercado inmobiliario de alquiler.” Efectivamente, la UNPI asegura en un comunicado que “los arrendadores públicos franceses (…) hacen la competencia directa a los arrendadores privados, al dirigirse al mismo público.”

Según la UNPI, esta competencia se produce porque el parque de viviendas sociales francés no estaría cumpliendo su función, en concreto la de “proveer viviendas protegidas de alquiler a las familias de los dos primeros deciles de la escala de ingresos, el 20% de hogares franceses más pobres.” Sin embargo, argumenta la UNPI en su comunicado, “en 2007, los criterios de elegibilidad permitieron acceder a la vivienda social a 400.000 familias que se encuentran entre las más ricas de Francia, y más de 50.000 de ellas pertenecían al décimo décil, el más alto en la escala de ingresos.”

¿Qué competencias tiene la Comisión Europea en el sector de la vivienda?

En un artículo titulado “¿La vivienda social, para quién?” de Noémie Houard, responsable de proyecto en el Centre d'analyse stratégique e investigadora en el Centre de recherches politiques de Science Po, “aunque la competencia en materia de vivienda corresponde a los Estados miembros, la Comisión Europea tiene la postestad de controlar a posteriori la cualificación de “Servicio de Interés Económico General” (SIEG) otorgada por los Estados miembros.”

La UNPI considera que “las ayudas al parque inmobiliario público francés violan la reglamentación europea de la competencia en lo que se refiere a las ayudas del Estado, al tiempo que no cumplen las normativas a nivel europeo relativas a la compensación de los Servicios de Interés Económico General (SIEG).” Con lo que la Comisión Europea tiene competencia para procesar la demanda de la UNPI.

¿Ha habido precedentes en otros países de la Unión Europea?

En su artículo, Houard menciona dos casos similares, en los Países Bajos y en Suecia. En respuesta a las demandas presentadas ante la Comisión por inversores privados y promotores inmobiliarios por distorsión de la libre competencia - como acaba de hacer la UNPI -, Bruselas pidió a estos dos países que hicieran profundas modificaciones en su política de vivienda social.

Los Países Bajos, donde más de una tercera parte de las viviendas formaban parte del parque social en 2011, han reorientado su política de atribución de pisos de protección oficial hacia las familias más pobres, mediante la fijación del techo de ingresos en 33.000 euros por hogar y año. Por su parte Suecia ha armonizado las ayudas que conceden los ayuntamientos a los arrendadores públicos a los precios del mercado. De todas formas, aunque en algunos estados se han puesto en marcha reformas, su aplicación sigue dependiendo de sus administraciones públicas.

Anne Villechenon


Sus reacciones (9) Reaccionar

Jean Robert GAUTHEY Hace 6 días
Estoy harto de que los impuestos sirvan para pagarles la vivienda a familias cuyos ingresos superan los 10.000 euros mensuales. El dinero público es saqueado por unos burgueses bohemios que mantienen su consciencia tranquila votando a la izquierda. ¡Es hora de limpiar los establos de Augias de las ayudas públicas y destinarlas a los que realmente las necesitan!

Léo de H. Hace una semana
Ojalá que Europa nos ayude pronto a todos. En Francia tenemos un auténtico problemón. Un artículo de Le Monde del 14 de junio se titulaba: “Mercado Inmobiliario: Francia es uno de los países más caros de Europa.” ¡Y hablaba del precio del metro cuadrado de la vivienda nueva! ¿No será simplemente porque este mercado está subvencionado y administrado a ultranza, de forma que el sector se chupa los fondos públicos con la ayuda resuelta de los cargos electos, sea cual sea su color político? Ésta es la cruda realidad.

Info Trois G Hace una semana
¿¿¿Han cambiado el título??? ¿Permite eso limpiar con “Don Limpio” las reacciones que ensucian las mentes y que podrían traer malas fermentaciones? ¡Al subrayar la palabra Europeo, a juzgar por el funcionamiento de esta Institución tan querida por las gentes de todos los países!! ¡¡¡La voz del Señor Nadie/Señor Todo el mundo” es soberana y infalible!!! No se la discute, se acepta, y se obedece!!! ¡Estamos en democracia, no lo olvidéis! ¡Habéis votado! ¡Estamos en el estreno de la Campaña OXYMORE!

A.BRUTI Hace 1 semana
¡¡¡Pobres propietarios privados…!!! ¡Si ahora mismo sigue siendo la mejor inversión! ¡¡¡Desde luego, hay gente que nunca tiene suficiente!!! En estos tiempos en que las obligaciones de estado son o arriesgadas, o no rentables (¡el bund alemán está por debajo de la inflación!) y que no sabemos lo que va a ser de la bolsa. Sin olvidar las plusvalías monstruosas del inmobiliario. La UNPI no tiene vergüenza.

Debonaloi hace 1 semana
Al mismo tiempo, el informe reciente de la Cour des Comptes (Tribunal de las Cuentas) sobre las finanzas públicas insiste (una vez más) en lo que la prensa no destaca, la necesidad de profundas reformas de las sociedades gestoras del alquiler social y sus “casas madres” las instituciones paritarias del 1% - Acción Vivienda (% de la masa salarial que pagan las empresas para ayudar a los trabajadores a acceder a una vivienda) cuya actividad no se considera satisfactoria.

Lol hace 1 semana
Espero que sea una broma. Con los años que se lleva criticando la ghettoización de nuestros barrios, ¿ahora se quiere expulsar de las viviendas de protección oficial a las clases medias para que sólo se queden allí los pobres? Obligar a Francia a hacer esto por la ideología de la “libre competencia” sería una provocación muy grave por parte de Europa.

Philippe murer hace 1 semana
Es absolutamente escandaloso que en nombre del Dios Competencia la UE se arrogue el derecho a dictar la política de vivienda social de un país. No se puede valorar todo con el rasero de la competencia, la vida y las elecciones vitales son mucho más complejas. Tenemos que resistir Philippe Murer www.forumdemocratique.fr

Allain D. Hace una semana
Y Le Monde o la señora Villechenon siguen sin explicarnos cuáles son la representatividad y la legitimidad de la majestuosa UNPI. ¡¡¡Para las HLM (Viviendas de Protección Oficial de alquiler) sabemos quién es la USH y que las sociedades locales de HLM (en Niza o en otras partes) sólo hacen obra social cuando se les zarandea un poco!!! ¡Quizás la señora Duflot tiene una idea sobre lo que se está cociendo aquí!

a.gao hace 1 semana
La situación en Francia es diferente a la de Suecia o la de los Países Bajos: al contrario de lo que afirma el artículo y de los argumentos de la UNPI, el acceso a la vivienda social no es “universal” en Francia. Está supeditado a un techo de ingresos, en función de la financiación y de los alquileres aplicados. Estos techos, rebajados un 10% en 2009 por la Ley Boutin, restringen su acceso a una buena mitad de la población. Los recursos en el momento de la adjudicación están estrictamente controlados por las sociedades de gestión de los HLM (VPO).

viernes, 13 de julio de 2012

LA CRISIS CRONIFICA EL RETRASO DE LA EMANCIPACIÓN DE LOS JÓVENES



 
Los más jóvenes están viviendo en carne propia la recomendación de que en tiempos de tribulación, no hacer mudanzas. Sin duda, para la inmensa mayoría no es momento propicio para abandonar el nido. "Se consolida una tendencia ya clásica: la tardía emancipación de los jóvenes españoles. La diferencia es que lo que en época de bonanza se podía entender como una actitud cómoda, ahora viene impuesto. La actual situación económica les ha privado de esa posibilidad de elección", aseguró ayer Almudena Moreno, coordinadora y una de los tres autores de La transición de los jóvenes a la vida adulta.

Durante la presentación de esta investigación perteneciente a la colección de Estudio Sociales de la Fundació La Caixa, Moreno explicó que desde 1999 había un ligero aumento de los emancipados de entre 16 y 34 años, pero que la tendencia se para en el 2008, cuando ya se nota el embate de la crisis económica. Si en el 2005 el 40,7% de los jóvenes de la franja de edad citada se había emancipado, dos años después había subido al 44,8%. En cambio, en el 2011 el porcentaje de los que abandonaron el hogar de los progenitores se quedó en el 44,1%. En cuanto a los menores de 30 años, el 55% vive aún con los padres, frente al 24% de los finlandeses, por ejemplo.

Según el estudio, los jóvenes en España no sólo se diferencian de los de países del norte de Europa en la edad de dejar el hogar familiar -29 años de media frente a los 23 en Finlandia-, sino en las formas de vida adulta, adoptadas a la hora de emanciparse. Así, en el norte de Europa, es mucho más frecuente irse a vivir solo y, cuando conviven con la pareja, un porcentaje importante lo hace sin estar casados. En Suecia, el 81,5% de los jóvenes de 30 años sin hijos vive con su pareja de hecho, frente al 27,4% de los españoles. El estudio revela, en cambio, que las expectativas sobre cuándo comenzar a trabajar, tener pareja o hijos son muy similares entre la juventud española y la del resto de Europa.

Los autores del informe abogan por vincular el consolidado retraso en la decisión de abandonar el hogar de los progenitores con distintos factores socioculturales. "Tres factores -señala la socióloga Almudena Moreno- mantienen la pauta. Por un lado, hay una tendencia cultural a permanecer en casa. A lo que se unen las familias, que si en los países del norte ayudan a sus hijos para que se independicen, aquí les han insistido en 'No te vayas hasta que tengas un trabajo estable, no te vayas sin que des la entrada para comprar un piso...'. Y finalmente el Estado, muy interesado en que siga el modelo porque, si la familia protege, no es necesario dedicar dinero público".

En contra de la idea más extendida, estos expertos defienden que en los análisis sobre la emancipación no se debe soslayar que, durante la época de expansión económica, los jóvenes ya padecían las consecuencias de un mercado laboral muy precario. En el informe, insisten en que los jóvenes españoles "llevan décadas sufriendo una degradación de sus expectativas laborales y prolongando en el tiempo su emancipación. La pauta de adaptación es clara: esperar más allá de los 30 años para independizarse, para tener descendencia, para estabilizarse en un mercado de trabajo competitivo y precario".

Por comunidades autónomas, la tasa de jóvenes (de 18 a 34 años) emancipados supera o roza el 50% en Baleares, La Rioja, Comunidad Valenciana y Navarra. Les sigue Catalunya con un 48,4%. Los expertos creen que las diferencias territoriales tienen que ver en parte con la presencia de población juvenil extranjera, más propensa a independizarse antes.

Las dificultades del mercado de trabajo, resaltó Moreno, influyen en que incluso parte de los que tienen empleo sigan sin abandonar el nido familiar. De los ocupados, el 18,7% de entre 30 y 34 años y el 43,9% de entre 25 a 29 años viven con sus padres.

Antonio López, autor también del estudio de la Fundació La Caixa, alerta de que esta precariedad de las últimas décadas (elevada tasa de temporalidad en el empleo, reducidos salarios y mayor nivel de desempleo que el resto de la población activa) puede poner en peligro la legitimidad de las instituciones. "Las trayectorias vitales de los jóvenes son inviables; y eso afecta a la democracia", avisa. El riesgo de desafección está vinculado además a la "invisibilidad institucional" del colectivo y la falta de apoyo con políticas públicas específicas.

Los investigadores reconocen que no pueden valorar en la actualidad el impacto de la persistente crisis, aunque no esconden su preocupación y hablan de una "situación potencialmente explosiva". Hasta el momento, las redes de solidaridad de las familias han funcionado, pero ¿es posible mantener esas redes?, se pregunta Moreno. "No sé si con cinco millones de parados las familias van a poder seguir ayudando a sus hijos jóvenes. Y si dejan de ser su colchón, ¿qué pasará con ellos?", plantea.

martes, 10 de julio de 2012

POR LA RETIRADA INMEDIATA DEL ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS


El Ministerio de Fomento ha sometido a información pública el anteproyecto de Ley para la flexibilización y el fomento del mercado de alquiler de viviendas, para dirigir las observaciones que se estimen pertinentes hasta la fecha 9 de Julio de 2012. Tanto el anteproyecto como la memoria que lo acompaña se pueden consultar en la página web de ese Ministerio.

La Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid (FRAVM), ATTAC Madrid, La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), La Asociación Libre de Abogados (ELA), la Plataforma por una Vivienda Digna, Ecologistas en Acción, Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), la Plataforma para la Nacionalización de las Cajas, el Grupo de Trabajo de Economía-Sol, Ferine, Colrefe, entre otros grupos, se unen en la exigencia colectiva de RETIRADA INMEDIATA DEL ANTEPROYECTO DE LEY por los siguientes motivos:
  1. No pretende resolver ningún problema social en lo referente al derecho a la vivienda, lo que supone un paso más en la vulneración de lo previsto en el artículo 47 de la Constitución. Al contrario, favorece los intereses de los sectores financieros e inmobiliarios, cuya pretensión es, exclusivamente, salvaguardar sus activos en el ladrillo, mediante ventajas legislativas, financieras y fiscales.
  2. Fomenta la precarización del alquiler para favorecer a dichos intereses. El límite legal para permanecer en una vivienda alquilada se reduce de 5 a 3 años (y la prórroga forzosa de 3 a 1), lo que convierte el alquiler, aún más, en una opción meramente temporal, incomparable con la “seguridad” de la vivienda en propiedad.
  3. El propietario puede disponer de la vivienda para sí o sus familiares más cercanos en cualquier momento, con independencia de que esta posibilidad se haya pactado, o no, en el contrato. El inquilino tendría un plazo de dos meses para abandonar la vivienda y la norma ni siquiera prevé una indemnización mínima. Es más, si el propietario o sus familiares finalmente no ocupasen la vivienda, cometiendo un fraude gravísimo, el inquilino no sólo tendría que cargar con la prueba sino que además sólo podría optar entre regresar al piso o recibir una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede de contrato.
  4. Acentúa la debilidad del inquilino al conceder carácter prioritario a la voluntad de las partes. El Gobierno consagra así el tópico de que arrendador y arrendatario son dos partes con la misma fuerza e información, ignorando que en la práctica un contrato de arrendamiento es más bien una adhesión de un inquilino a unas condiciones previamente fijadas por el propietario. En concreto, al permitir la negociación anual de la renta sin sujeción al IPC, ¿cuál será la fuerza negociadora de un inquilino cuando la consecuencia de no llegar a un acuerdo sería encontrarse en la calle?
  5. Permite que las partes puedan “negociar” la pérdida del derecho de adquisición preferente por el inquilino. De esta forma, se podría dar el absurdo caso de que un inquilino no sea informado de la venta de la vivienda que habita y se encuentre en la calle sin ninguna posibilidad de recurso pese a tener su contrato en vigor y el pago al corriente, si no se inscribe el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
  6. Fuerza al inquilino a inscribir su contrato en el Registro de la Propiedad si quiere tener seguridad jurídica, ya que es la única parte interesada en la inscripción. Tanto en el caso de compraventa anteriormente citado, como en el de ejecución hipotecaria sucede exactamente lo mismo: si el contrato no está registrado, el nuevo poseedor de la vivienda no tiene obligación legal de mantener la vigencia del contrato. Esto conllevará un nuevo gasto que añadir al alquiler para garantizar la seguridad jurídica del contrato. Por ejemplo: para un contrato de alquiler de 700 € mensuales y por un periodo de únicamente 3 años, la suma de los pagos de notario, hacienda y registro, necesarios todos para la inscripción, suponen más de 100 €.  
  7. La única “ventaja” para el inquilino tiene trampa, la “medida estrella” anunciada por la Ministra de Fomento, es la posibilidad de poder desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación, pero se salvaguarda la posibilidad de incluir una cláusula de indemnización dentro del contrato por desistimiento del inquilino.
  8. Se reducen casi al mínimo las garantías judiciales de los arrendatarios con el argumento de facilitar el desahucio con la mayor agilidad posible. Así, en el momento de efectuar la denuncia el arrendador, el secretario judicial fija la vista del caso y, simultáneamente, la fecha del desahucio. Esto podría aumentar los supuestos de “acoso inmobiliario”, una modalidad de coacción para la que todavía no existe un tipo delictivo específico en el Código Penal.
Todas estas medidas se centran en la forma de resolución del contrato, siempre de forma beneficiosa para el arrendador. El objetivo es muy claro: impedir que las garantías de los arrendatarios impidan la especulación con las viviendas actualmente vacías. Si el propio Gobierno admite en la exposición de motivos que existe “un elevado número de vivienda en propiedad vacía y sin ningún uso”, ¿por qué no se penaliza fiscalmente ese excedente? ¿Por qué se siguen atacando los derechos de los usuarios?
Por otro lado, el anteproyecto, en su exposición de motivos, dice perseguir la profesionalización del mercado del alquiler. Pero en todo el desarrollo del anteproyecto no hay ninguna medida que busque la intervención de empresas profesionales especializadas en el alquiler. Lo que pretende es activar el mercado de viviendas vacías hacia sectores especuladores y conceder enormes ventajas fiscales, financieras y legales a las entidades financieras e inmobiliarias. Para ello desarrolla dos figuras económicas:
  1. Se abre el mercado de viviendas vacías a las personas físicas y las entidades residentes en un paraíso fiscal. Para ello se les elimina el gravamen especial sobre bienes inmuebles (3% del valor catastral), y aunque el articulado elimina la posibilidad de la entrada de capital desde los paraísos fiscales en principio, las excepciones permiten a cualquier persona física o entidad invertir capital desde cualquier lugar. Nos parece un error de bulto del legislador sostener una cosa y la contraria, y nos vuelve a generar dudas sobre su constitucionalidad, ya que los poderes públicos están obligados a impedir la especulación con el suelo (art. 47).
  2. Fomenta las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), que por sus ventajas fiscales se acercan a las SICAV dentro del terreno inmobiliario. Esta reforma retoca la Ley 11/2009, de 26 de octubre mínimamente, para acentuar el objetivo final de la reforma del arrendamiento español: transformar los activos de viviendas vacías de las entidades financieras e inmobiliarias. Para ello la ley 11/2009 establecía una batería de medidas:
o   Las SOCIMI pueden adquirir viviendas en España con la obligación de dedicarlas al alquiler únicamente durante 3 años. El plazo no computará desde el alquiler efectivo, sino desde el momento en que son “ofrecidas al arrendamiento”.
o   Un tipo de gravamen del 19% sobre las rentas obtenidas, con una exención del 25%.
o   Pueden financiarse hasta el 70% (las consecuencias del sobre-endeudamiento son de sobra conocidas).
o   No están obligadas a distribuir el 50% de los beneficios que no deriven de dividendos por la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones, cerrando la participación de inversores ajenos a las entidades financieras e inmobiliarias, interesadas en mantener el control de las viviendas que poseen a través de sus propias SOCIMIS.

Cabe señalar que estas reformas junto con otras, como la operada en el Real Decreto-Ley 18/2012 de 11 de mayo por el que quedan exentas de impuestos el 50% de las plusvalías generadas de la transmisión de inmuebles adquiridos en lo que queda de año, tienen todas el mismo fin: liberar al sector financiero de sus activos inmobiliarios.
Por todo lo expuesto y por considerar que la solución a los problemas generados por la falta de efectividad del derecho a la vivienda no deben pasar por la creación de empresas especulativas, sino por la elaboración de una ley que establezca de forma urgente una política de vivienda pública fundamentalmente de alquiler, exigimos la retirada de este anteproyecto de ley.
Nos encontramos actualmente ante una oportunidad histórica para resolver el gran déficit de oferta de alquiler social con el enorme stock de vivienda vacía en poder de entidades financieras intervenidas. El Estado tiene mecanismos y recursos para resolver el problema mucho mejores que los que pretende con esta reforma. Por ejemplo, ¿cuántas viviendas se hubieran podido ofrecer en alquiler social con los 77.560 millones destinados en las últimas tres décadas a los incentivos fiscales a la compra de vivienda?
En vez de desarrollar leyes con este objetivo, el gobierno prefiere seguir premiando a los sectores que han hundido la economía de este país otorgándoles ventajas financieras, fiscales y legislativas.
        Madrid a 9 de julio de 2012

ASOCIACIONES DENUNCIAN LA PRECARIEDAD DEL INQUILINO EN LA NUEVA LEY DEL ALQUILER

EL PAÍS. Madrid 9 DE JULIO DE 2012

La FRAVN, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca PAH y la Plataforma de Auditoría de la Deuda entregan en Fomento sus alegaciones en el último día de plazo

Hoy lunes terminó el plazo para presentar observaciones al anteproyecto de ley que marcará las reglas de juego del futuro mercado del alquiler de viviendas. Asociaciones ciudadanas, entre las que se contaban la Federación de Asociaciones de Vecinos de Madrid FRAVN, La Plataforma de Afectados por la Hipoteca PAH y la Plataforma de Auditoría de la Deuda, entregaron a las once de la mañana un documento conjunto en el Ministerio de Fomento en el que solicitan la retirada del anteproyecto al considerar que desequilibra la relación entre inquilino y propietario en favor de este último.

Los motivos expuestos por el Gobierno en el texto son que “la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas”. La nueva legislación pone sobre la mesa medidas que ofrecen mayores garantías a los propietarios para poder disponer de su vivienda y reduce la capacidad de maniobra de los inquilinos, todo ello con el fin de incentivar el aumento del número de viviendas en el mercado del alquiler.

Así, el anteproyecto reconoce al propietario “que pueda recuperarlo -su piso- en cualquier momento para sí o su entorno familiar más directo, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato, y sin que hayan tenido que transcurrir tampoco los primeros tres años del mismo”. El texto también habla de “reducir de cinco años a tres la duración mínima del contrato y de tres a un año la duración de la prórroga”.

Todo ello lleva a Víctor Martí, uno de los promotores del texto de protesta, a denunciar que el anteproyecto “precariza el alquiler ya que lo convierte, más que nunca, en una salida temporal sin garantías”.

Además, la protección legislativa en favor del propietario en el mercado del alquiler no está avalada por los hechos. El Instituto Nacional de Estadística (INE), en colaboración con el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), elabora la única estadística oficial sobre el número de sentencias que dictan cada año los tribunales por causas relativas a contratos de arrendamiento de vivienda. El estudio de 2010 sitúa el número de sentencias relacionadas con contratos de alquiler en 23.052, apenas el 1,28% del total de contratos, ya que ese año se contabilizaron 1,8 millones de viviendas alquiladas.

domingo, 8 de julio de 2012

DIFERENTES MOVIMIENTOS SOCIALES ENTREGAN EN FOMENTO UN DOCUMENTO DE RECHAZO AL ANTEPROYECTO DE REFORMA DEL ALQUILER


El lunes 9 de julio, a las 11 h, en el Ministerio de Fomento. Consideran que precariza aún más el alquiler y anula las garantías judiciales en los desahucios


 
Madrid, 06 de julio. Representantes de diferentes organizaciones y movimientos sociales se concentrarán el lunes 9 de julio, a las 11 de la mañana, ante el Ministerio de Fomento (Pº de la Castellana, 122) para entregar un documento conjunto en el que solicitan la retirada del anteproyecto de ley de reforma y flexibilización del mercado de alquiler, al considerar, entre otras cosas, que precariza todavía más el alquiler y minimiza las garantías judiciales en los desahucios.

Por este motivo os convocamos a acudir a la entrega del documento, donde podréis recoger declaraciones de cualquiera de los responsables de las organizaciones firmantes.

Con el anteproyecto del Gobierno, señalan los firmantes del documento, se reduce de cinco a tres años el tiempo de alquiler, lo que lo convierte en una opción meramente temporal. Asimismo, el propietario puede disponer de la vivienda en cualquier momento, independientemente de que esta posibilidad se haya pactado o no en el contrato. Y, por otro lado, se abre la puerta a los “residentes” en paraísos fiscales para que puedan blanquear dinero negro comprando viviendas.

Estas organizaciones denuncian además que la futura ley contempla una vía para que bancos y grandes inmobiliarias puedan constituir un tipo de sociedad: Sociedad Anónima de Inversión Cotizada en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), parecida a la SICAV, por sus ventajas financieras, fiscales y legales.

El texto del Gobierno dice que tiene como finalidad profesionalizar el sector, pero no contempla medidas que faciliten la intervención de empresas profesionales especializadas en alquiler, sino que pretende activar el mercado de viviendas vacías hacia sectores especuladores y concederles enormes ventajas fiscales.

Las organizaciones firmantes del documento son  Attac-Madrid, Federación de Asociaciones de Vecinos de Madrid (FRAVM), Ecologistas en Acción, Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), Plataforma por una Vivienda Digna, Asociación Libre de Abogados (ALA), Centro de Asesoría de Estudios Sociales (CAES), Grupo de Trabajo de Economía Sol, Plataforma de Auditoría de la Deuda, Plataforma por la Nacionalización de las Cajas, entre otros.

viernes, 6 de julio de 2012

FRANCIA QUIERE LIMITAR POR LEY LA SUBIDA DE LOS ALQUILERES



elEconomista. 5/07/2012


El Gobierno francés tiene preparado un proyecto de decreto que limitará las subidas de los alquileres de la vivienda en 41 áreas urbanas en las que considera que hay tensión en los precios y que son muy elevados, según un texto filtrado hoy en la prensa.

Las grandes ciudades del país, como París, Lyon, Burdeos, Nantes o Niza, figuran en la lista, pero también otras más pequeñas en las que los alquileres son altos, señaló la emisora France Info, que recordó que el control de los precios era una promesa electoral del ahora presidente de la República, François Hollande.

El dispositivo se apoyará en una ley de 1989 que permite fijar un precio máximo para la vivienda en zonas que tienen una evolución anormal.

En la práctica, el propietario no podrá incrementar tanto como quisiera el alquiler cuando cambie de inquilino o cuando se renueve un contrato con uno ya existente, sino que se tendrá que ajustar al llamado índice de referencia de los alquileres, que en términos interanuales había progresado un 2,24% en marzo.
Si el inquilino constata que no se ha aplicado esa regla, podrá dirigirse a una comisión de conciliación y en caso de no obtener satisfacción llevar el caso ante la justicia.

Se trata de evitar una práctica frecuente en los últimos años por la que los propietarios aprovechaban un cambio de inquilinos para incrementar súbitamente el precio de sus bienes en ciudades donde el valor se encarecía rápidamente, e incluso presionaban a los ocupantes para que se fueran y poder cambiar el alquiler.

La medida, que debería entrar en vigor a partir del próximo 1 de agosto, precederá a una ley más global sobre la vivienda que se adoptará el próximo año y que incluirá una mayor regulación de los precios cuando un piso o una casa se pone en alquiler por primera vez.