En España se producen más desahucios por problemas con el alquiler que con la hipoteca

Sofía Pérez Mendoza. El Diario (eldiario.es). 3/11/2013.

• Según el CGPJ, el 58,23% de los desahucios en el segundo trimestre de 2013 se debieron a problemas con el alquiler; el 36,23 %, por impago de hipoteca
• Las peticiones de desahucio de bancos han bajado un 13% respecto a 2012
• Ada Colau: "Es una vergüenza que después del debate social sobre desahucios no haya una estadística fiable"

Hay más casos de desahucio por problemas con el alquiler que por el impago de la hipoteca. Así lo revelan los datos del segundo trimestre de 2013 publicados por el Consejo General del Poder Judicial que incluyen por primera vez esta separación de los datos. Un desglose que, aunque no permite establecer una comparativa con respecto a años anteriores, muestra una dimensión no medida hasta el momento.

 

Entre los meses de abril y junio se ejecutaron 18.077 desalojos; el 36,23%, por impago de la hipoteca; el 58,23%, por problemas con el alquiler; y el 5,54%, por otras razones. La estadística incluye locales comerciales y todo tipo de viviendas.

Tratar con bancos o hacerlo con personas arrendadoras compromete situaciones muy diferentes. Así lo explica Miquel Sàmper, vicepresidente del Consejo General de la Abogacía, quien apoya y asesora a personas en riesgo de perder su vivienda en la Oficina de Intermediación Hipotecaria de Terrassa. "En los desahucios por impago hipotecario, el oponente es la entidad bancaria. Es decir, una contraparte poderosa y rica. Cuando el contrario es una persona, estamos ante condiciones similares de fuerza y la sensibilidad es distinta. Al final son dos enfoques jurídicos muy diferentes". Este abogado especialista en temas hipotecarios señala que "aunque es cierto que hay arrendadores con poder, otros viven con el dinero que les reporta alquilar una de sus viviendas".

 

El servicio de asesoramiento e intermediación a personas en riesgo de perder su vivienda, creado por el Colegio de Abogados en enero de 2012, ahora se ha trasladado a las dependencias del Ayuntamiento de Terrassa con el nombre de Servicio de Políticas Sociales de Vivienda. Sàmper apunta un descenso notable del número de personas que acuden a la oficina con problemas para hacer frente a la letra de la hipoteca. Las dificultades para pagar el alquiler, sin embargo, siguen siendo muy numerosas. Entre el 1 de febrero y el 22 de octubre este servicio abrió 128 casos, de los que se han cerrado 57. El resto continúa en proceso de seguimiento y negociación.

 

Plataformas que como la PAH han abanderado la dación en pago encuentran ahora muchos casos en los que el problema ya no es la hipoteca, sino el alquiler. Los muebles de Amaya se quedaron en la calle el pasado 11 de septiembre y su empresa la despidió por faltar el día de su propio desahucio. En Madrid la situación ha llegado al extremo de que son las personas en situación más vulnerable las que son desalojadas de sus casas por no poder hacer frente a la cuota del alquiler social fijada por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS). Fue el caso de Isabel, su marido y su hija de ocho años.


"Los datos siguen siendo incompletos"

A pesar del avance que implica el nuevo desglose en los datos del CGPJ, Ada Colau (PAH) considera que "los datos siguen siendo incompletos". A su juicio, "es una vergüenza que después del debate social que se ha creado en torno a este tema no dispongamos de estadísticas que permitan hacer una verdadera radiografía de la situación". En el informe no hay ni rastro de los motivos del impago o del promedio de deuda. Las estadísticas tampoco revelan el número de daciones en pago, por lo que el informe no ofrece datos completos sobre el volumen de pérdidas de vivienda. "Estos casos no se consideran como emergencia porque no tienen orden de lanzamiento. No constan judicialmente, cuando son entregas involuntarias de llaves", explica la portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH).

 

Los bancos y los arrendadores han solicitado a la justicia que ordene menos desahucios en el segundo trimestre de 2013 que en el mismo periodo del año anterior. Concretamente, se han registrado un 12,9% menos de solicitudes de ejecuciones hipotecarias: fueron 20.323 entre abril y junio. Sin embargo, la cifra se ha mantenido con respecto a los tres primeros meses del año, con un descenso de solo el 4,5%. También existen diferencias entre las comunidades autónomas más pobladas. Las ejecuciones hipotecarias iniciadas en Andalucía representan el 23,1% del total. Le siguen Cataluña (20,9%), la Comunitat Valenciana (12,7%) y Madrid (10,5%).

 

Aunque el número de desalojos ha caído con respecto a 2012, la PAH se muestra escéptica. Esperaban, como manifiesta Colau, "una disminución mucho más significativa" en un contexto en el que el drama de las personas que pierden su vivienda está en el centro del debate social. "A finales del año pasado llegó la alarma a la prensa y también la ILP y la movilización de apoyo masivo. Hemos parado muchos lanzamientos y las ejecuciones hipotecarias, por ejemplo, se mantienen en la evolución propia de otros trimestres".

 

No obstante, las conclusiones son todavía hoy, dos años después de que el problema se hiciera visible, muy dispares: donde el Poder Judicial hablaba de más de 500 desahucios al día, el Colegio de Registradores y Notarios hablaba de unos 100; donde unos hablaban de primera vivienda, otros incluían locales de negocios. Por indicación ministerial, el Instituto Nacional de Estadística no se pronunciará hasta 2014 sobre sus trabajos sobre esta materia.

Cómo evitar el desahucio por impago gracias a la nulidad de la 'cláusula suelo'

 

Lucía Sicre. El Economista. 24/10/2013

 

La entidad bancaria que se lance a iniciar una ejecución hipotecaria por impago del cliente y que cuente con cláusulas suelo en sus contratos puede llevarse una sorpresa muy desagradable si se les aplica el criterio que acaba de defender un auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Granada. Vía libre a frenar la 'cláusula suelo' hasta el final del proceso.

 Según esta resolución, con fecha de 15 de octubre de 2013 y de la que es ponente el magistrado Arangüena Pazos, la declaración de nulidad de esta cláusula no sólo supone la devolución de todo el dinero cobrado indebidamente desde el inicio de la relación contractual -es decir, el conocido como efecto retroactivo que el Supremo negó en su sentencia de 9 de mayo-, sino que será la entidad la que tenga que devolver dinero al cliente, al ser superior la cantidad cobrada de forma ilícita que la deuda pendiente del afectado por la ejecución.

 

Capacidad para oponerse

 

En el auto se resuelve la oposición a una ejecución hipotecaria iniciada por Cajas Rurales Unidas frente a un cliente que había dejado de pagar algo más de 4 cuotas. Se trata, en concreto, del caso de un funcionario que, con motivo de su reducción de sueldo, acumuló una deuda de 751 euros del principal, frente a un préstamo de 163.500. Es decir, un 0,46 por ciento del total.

Iniciado el procedimiento contra el deudor, su defensa -de la mano de Cristina Torres Collados, de Torres Collados Abogados- se opuso alegando la existencia de cláusulas abusivas en el contrato.

Esta respuesta a la ofensiva del banco es posible sólo desde el pasado mes de mayo, tras la reforma operada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que permite al deudor oponerse y al propio juez conocer de oficio la existencia de preceptos abusivos, frenando así la ejecución.

Desde entonces son muchos los procedimientos frenados gracias a esta previsión legal y, como ocurre en este caso, incluso obligando a la entidad a devolver dinero al deudor como resultado de la eliminación de esas cláusulas ilegales.

 

Nulidad de la cláusula suelo

El auto anula la cláusula suelo por falta de transparencia en su negociación y, en cuanto al efecto de esa nulidad, asegura que no puede ser otro que la devolución del dinero cobrado indebidamente. El anclaje de este criterio se encuentra -como en autos anteriores- en la jurisprudencia de la UE, según la cual el juez no puede "moderar el contenido de la cláusula abusiva", sino eliminarla con todos sus efectos. Además, según el artículo 1303 del Código Civil, la nulidad implica que los contratantes se "restituyan recíprocamente las cosas".

 

Con respecto al fallo del Supremo -que niega la devolución de las sumas cobradas antes de la demanda-, el auto niega que en este caso exista riesgo de "trastorno grave con trascendencia al orden público", criterio en el que se apoyó elSupremo para no devolver el dinero. Así, se ignora al Alto Tribunal en este punto y se opta por la total restitución de todas las sumas abonadas en concepto de cláusula suelo durante la vida de la hipoteca. ¿El resultado? El cliente sigue disfrutando de su vivienda y pagando sus cuotas cada mes, pero sin la carga extra que suponía la cláusula suelo, además de recuperar todas las sumas que, por la abusividad de la cláusula, nunca debió pagar.

 

El Congreso aprueba la reforma del mercado del alquiler de viviendas

 

El Congreso de los Diputados acaba de aprobar la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas.

 

En Attac Madrid Vivienda hemos llamado la atención desde hace un año sobre las posibles consecuencias de esta reforma. A continuación podéis descargar un documento gráfico en el que se resumen los principales cambios introducidos por esta nueva ley y los intereses que hay detrás de la reforma.

 

*DOCUMENTO REFORMA DEL MERCADO DEL ALQUILER*

El PP reforma el mercado del alquiler al dictado de los lobbies financiero e inmobiliario

 

 

El Congreso de los Diputados aprobará en los próximos días la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas. Attac Madrid denuncia el marcado carácter antisocial, desequilibrado y especulativo del texto y la penalización que supone para los inquilinos. En definitiva, se trata de una reforma que no resuelve ningún problema en relación con el derecho a la vivienda y sólo responde a las necesidades de los sectores financiero e inmobiliario.
 

 

¿Por qué es una norma a la medida de las entidades financieras?

Conviene situar esta reforma del mercado del alquiler en el contexto del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el exceso de activos tóxicos inmobiliarios en poder de las entidades financieras y la consiguiente creación de la llamada Sareb (‘banco malo’). El Gobierno necesita crear un marco jurídico y fiscal que permita dar salida, entre otras, a las 107.000 viviendas terminadas y vacías que la Sareb ha comprado a las entidades financieras para limpiar sus balances y las más de 600.000 adjudicadas al total de la banca.

La nueva ley facilitará que tanto la Sareb como las entidades financieras no intervenidas puedan destinar al alquiler sus activos inmobiliarios durante un período muy corto, a la espera de que pocos años después, una vez reactivado el mercado inmobiliario, puedan venderlos sin ninguna traba jurídica. En pocas palabras, el mercado del alquiler queda reducido a un “mal menor” por el que se tiene que pasar para finalmente volver a la “normalidad” de la compra-venta especulativa.
 

La principal herramienta que se utilizará será la reanimación de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), creadas con el fin de desgravar o evadir (legalmente) impuestos a través del negocio inmobiliario y atraer inversiones financieras internacionales (tributan a un 0%). Obviamente, para que este instrumento funcione es necesario reducir la estabilidad del inquilino a fin de que sus derechos no constituyan un obstáculo para la futura venta de los inmuebles.

 

¿Por qué es una reforma perjudicial para el inquilino?
 

La situación del inquilino queda reducida a la máxima precariedad. El límite legal para permanecer en una vivienda alquilada se reduce de 5 a 3 años (y la prórroga forzosa de 3 a 1), lo que convierte el alquiler, aún más, en una opción meramente temporal, incomparable con la “seguridad” de la vivienda en propiedad.
 

Por si fuera poco, el propietario puede disponer de la vivienda para sí o sus familiares más cercanos en cualquier momento, con independencia de que esta posibilidad se haya pactado o no en el contrato. Si el propietario recupera la vivienda y el inquilino expulsado logra acreditar que el propietario o sus familiares no la han ocupado (algo sumamente difícil de probar), el inquilino apenas tendría la posibilidad de optar entre: a) volver a la vivienda por un nuevo período de hasta tres años, con indemnización de los gastos que el desalojo le hubiera provocado; o b) ser indemnizado con una mensualidad de renta.

 

¿Por qué esta reforma no facilitará la bajada de precios de las rentas del alquiler?
 

La actualización de la renta se realizará según lo que acuerden las partes, en lugar de tomar el IPC como referencia obligatoria. Esta “flexibilización” del sistema para la actualización de la renta ha tenido consecuencias nefastas en grandes ciudades europeas como París o Berlín. El alza de las rentas ha provocado la huida del centro de las ciudades de las personas y familias de clase baja o media-baja, incapaces de soportar la presión especulativa de los procesos de renovación urbana.

Por otro lado, la libertad de pacto es una ficción en la práctica, dado que el inquilino está en una posición más débil a la hora de negociar (o renegociar) el contrato. ¿Cuál puede ser la fuerza negociadora de un inquilino cuando sabe que la consecuencia de no llegar a un acuerdo sería encontrarse en la calle, buscar un nuevo piso, asumir los gastos de una fianza, realizar una mudanza, etc.?

 

¿Por qué es una norma indiferente al derecho a la vivienda?
 

El Gobierno utiliza el pretexto de la morosidad (inferior al 1,3%, según los últimos datos oficiales ofrecidos por el INE y el Consejo General del Poder Judicial) para reducir al mínimo las garantías judiciales de los inquilinos. Asimismo, crea un fichero de inquilinos morosos en el que no constará el motivo por el que no se pudo hacer frente al pago del arrendamiento, y del que no se podrá salir en seis años.
 

La parcialidad del Gobierno es evidente al no establecer, como contrapartida, medidas más severas para los propietarios incumplidores. Así, por ejemplo, la legislación española sigue sin contemplar la figura del “acoso inmobiliario” como un tipo delictivo específico. Además, la agilización de los procesos judiciales de desahucio no va acompañada de medidas como la mediación obligatoria de los servicios sociales municipales para encontrar una alternativa habitacional a la persona o familia desalojada. Como hasta ahora, los procesos de desahucio terminarán con ciudadanos en la calle sin que las administraciones públicas asuman su responsabilidad de velar por garantizar el derecho a acceder a una vivienda digna.

 

¿Por qué es una reforma al dictado de los registradores de la propiedad?
 

Con la nueva normativa, aquel inquilino que quiera tener seguridad jurídica deberá inscribir su contrato en el Registro de la Propiedad. Si no lo hiciera y el inmueble fuera vendido o embargado en un proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo propietario de la vivienda no tendría la obligación legal de mantener la vigencia del contrato con el inquilino. En la práctica, esto supondrá para el inquilino un nuevo gasto que añadir a la fianza, la mudanza, los gastos de instalación, etc. Por ejemplo, para un contrato de alquiler de 700 euros mensuales y por un periodo de únicamente 3 años, la suma de los pagos de notario, hacienda y registro, necesarios todos para la inscripción, supondrá más de 100 euros.

 

¿Por qué es una norma al dictado del lobby hotelero?
 

La reforma limita la posibilidad de que los particulares puedan alquilar sus viviendas de forma temporal para uso vacacional. Al dejar esta modalidad fuera del amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cualquier “alquiler vacacional” quedará regulado por las normas de cada comunidad autónoma, que en algunos casos contienen restricciones y en otros ni siquiera existen. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, las actividades de hospedaje deben llevarse a cabo en suelo terciario, esto es, comercial y de servicios, lo que dejaría fuera a miles de viviendas: sus propietarios ya no podrían alquilarlas por su cuenta.

 

¿Por qué, en definitiva, es una reforma antisocial?
 

Porque no pretende resolver ningún problema social en lo referente al derecho a la vivienda. Al contrario, es más un nuevo instrumento de mercadeo inmobiliario que un medio de solventar mediante el alquiler el derecho a la vivienda reconocido en el artículo 47 de la Constitución. El abandono del inquilino y la reducción del alojamiento al duro mercado se demuestra en el desmantelamiento constante de las agencias y empresas públicas de alquiler y vivienda, como la Sociedad Pública de Alquiler Estatal, el IVIMA y la EMVS, con un ERE en ciernes.
 

Según los datos de la última Encuesta de Población Activa (EPA), casi dos millones de familias tienen a todos sus miembros en paro. Por ello, pretender solucionar el problema de la vivienda mediante la “flexibilización” del mercado cuando tantas personas están excluidas de él parece una burla a la realidad cotidiana de la ciudadanía. Por si fuera poco, en la tramitación del texto en el Senado se ha introducido una última enmienda que recorta con carácter retroactivo las subvenciones a promotores, públicos o privados, que construyen pisos de alquiler social, algo que en la práctica podría poner en peligro el futuro de las empresas municipales de vivienda.
 

¿Hay alternativas a esta reforma especulativa y antisocial del mercado del alquiler?
 

Attac Madrid ha presentado recientemente un Decálogo por una vivienda digna en el que se proponen numerosas soluciones para garantizar el acceso a una vivienda digna. En concreto, consideramos que un mercado del alquiler atractivo requiere, como mínimo, las siguientes medidas:

• Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos para garantizar la estabilidad vital del inquilino, facilitar la resolución de conflictos mediante arbitraje y evitar los abusos con la fianza en metálico y las garantías adicionales. La Ley debe fijar un procedimiento de revisión de la renta para aumentar la seguridad jurídica.

• Fomento de un sector profesional del alquiler. El objetivo, en contra del modelo de las SOCIMI, es conseguir un mercado del alquiler privado integrado por empresas y sociedades cooperativas que permita aumentar la oferta del parque de alquiler y reducir los precios. La legislación deberá exigir que estas entidades destinen un porcentaje determinado de viviendas al alquiler social. La profesionalización se considera también conveniente para facilitar la resolución de las incidencias derivadas del uso de la vivienda (averías, reparaciones, etc.) siempre que se garantice el mantenimiento de calidad de la misma y sus instalaciones.

• Reforma del Código Penal que contemple y defina como delito específico el “acoso inmobiliario”.

• Imposición fiscal progresiva en función del número de viviendas vacías que posea un mismo propietario y el periodo de tiempo en que se encuentren en esta situación, junto con la disminución de la imposición si las viviendas se ofertan en régimen de alquiler social.

Además, como prioridad en la actual situación de emergencia social y contra la propuesta de la ley de acelerar aún más los desahucios y crear listas de morosos, es fundamental paliar el enorme déficit de viviendas en régimen de alquiler social en España (apenas un 1% de las existentes, frente a un 15% de media en la UE-15). Así, es indispensable:

• La constitución de un parque público y permanente de vivienda sin posibilidad de acceso diferido a la propiedad. Este parque debe impulsarse mediante la utilización de bolsas de suelo y de viviendas en manos de las entidades financieras intervenidas o rescatadas con dinero público y de las traspasadas al Sareb.

• Una política de fomento del alquiler social que trascienda la función meramente asistencial y apueste por un concepto abierto, de tal forma que el alquiler social se convierta en una forma digna de acceso a la vivienda para amplias capas de la población.

• La creación de una banca pública que tenga como objetivo prioritario financiar políticas públicas y privadas de vivienda en alquiler social, independiente de los intereses particulares de las entidades crediticias.

Repensar la vivienda

Repensar la vivienda. De Thais Bonilla. Sesión de Control. 5/03/2013

 

Los colectivos sociales y las demandas ciudadanas centran su lucha en la vivienda digna. El hogar, un derecho humano, es el lugar donde confluyen problemas y soluciones. Alternativas como el Cloudhousing buscan dar respuesta a un sistema caduco.

 

Hace unas semanas el Congreso de los Diputados admitió a trámite, bajo la atenta mirada de diversos colectivos sociales, la ILP presentada por un grupo promotor liderado por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Una iniciativa que recogió 1.402.854 firmas por la dación en pago y una ley hipotecaria que piense más en las personas y menos en los bancos. En esta línea, el movimiento Attac España presentó, el pasado mes de febrero, un decálogo para una vivienda “más humana”. ¿La razón? “Millones de personas excluidas del acceso a una vivienda digna, una de las edades de emancipación más elevadas de Europa, cientos de miles de desahucios como resultado de un modelo que empujaba exclusivamente a la compra y al endeudamiento excesivo, un parque de vivienda social insuficiente, millones de casas vacías, un urbanismo incontrolado e insostenible, mala calidad de la construcción generalizada, etc”.

 

Hay alternativas a la vivienda en propiedad y con hipoteca, dice uno de los apartados del decálogo de Attac. “Y también hay alternativas al alquiler actual”, añade Mariona Soler, fundadora de la organización Vida+Facil. “Nuestro planteamiento es un modelo de vida menos rígido que una hipoteca y más completo que un alquiler”. La propuesta se llama CloudHousing y se basa en edificios que combinan pisos, espacios comunes y servicios bajo el modelo del pago por uso. Eliminan al dueño y al inquilino, proponen usuarios socios. La filosofía de base es la del consumo colaborativo y la cohabitación. Una alternativa para adecuar el lugar de residencia al actual estilo de vida y las necesidades, teniendo en cuenta la sostenibilidad económica y ambiental.

 

Gestionar una alternativa

 

La iniciativa de la organización barcelonesa empieza a gestarse en el 2008, con el comienzo de la crisis en España: “Había que pensar alguna cosa. Se hablaba mucho, todo el mundo teorizaba, pero había que ponerse prácticos y desarrollar algo real. Nos dimos cuenta que había gente que ya llevaba tiempo creando iniciativas vinculadas a la sostenibilidad, a una vida diferente. Y pensamos en gestionar una alternativa donde congregar todas esas propuestas: salud, energía, movilidad, adaptación, recursos sostenibles…”, explica Soler.

 

Así, han ideado una forma de aprovechar al máximo los metros cuadrados de los edificios y diversificar los recursos disponibles. Por un lado, cada persona o familia paga por su espacio privado, el cual puede ser cambiado si las necesidades varían (aumenta la familia, por ejemplo). Por otro lado, los espacios comunes se pagan, con dinero o en tiempo, según el uso que se les dé. Todo está coordinado por la figura del gestor, que debe velar por la correcta utilización y facilitar los servicios; así como establecer relaciones con productores locales, que, por ejemplo, vendan comida ecológica a vecinos y vecinas. En todo momento se trata de priorizar el bien común por encima del individualismo actual. “Es un cambio en la mentalidad de la gente, que no se hará sin más, pero que funcionará si ofrecemos una alternativa viable y que solucione los problemas de la crisis inmobiliaria actual. Ahora, la sociedad está más dispuesta a cambiar su forma de vivir y nosotros intentamos ayudar a que las alternativas lleguen a las personas”.

 

La idea no es nueva, pero sí renovada. Y es que tenemos que repensar el modelo de vivienda actual. No solo trabajar contra la especulación, sino también re-elaborar nuestro modelo de hogar.

 

CloudHousing ya se ha presentado en Bruselas, Italia y España. Ahora están en el momento de “explicar la idea” y crear una red de apoyo, sinergias y gestión. Pese a ello, en el País Vasco un arquitecto, afincado en Bilbao, ya ha mostrado interés en poder aplicar esta iniciativa en viviendas nuevas de VPO, situadas en municipios próximos a la ciudad y vacías desde hace tiempo.

 

Una lucha que viene de lejos

 

En 2006, el movimiento social V de Vivienda lanzó a las calles reivindicaciones que hasta ese momento no habían sido escuchadas. La creatividad unida a la indignación fomentó una Asamblea Contra la Precariedad y por una Vivienda Digna, que ya llevaba fraguándose desde 2003. Su principal objetivo era el cumplimiento del artículo 47 de la Constitución Española, que habla del derecho a una vivienda digna. Además, destacaban la precariedad laboral y la falta de un futuro para los jóvenes españoles.

 

Por su parte, en 2007, el Relator para la vivienda de la ONU en aquel momento, Miloon Kothari, ya alertó sobre las posibles consecuencias del desarrollo español. También, la actual relatora, Raquel Rolnik, aseguró en su última visita al país, en marzo de 2012, que “la mercantilización de un derecho humano como la vivienda es un grave problema que solo se solucionará con presión social”, y apuntó que se deben crear “posibilidades múltiples para necesidades múltiples. Todos somos diferentes y con necesidades diferentes, así que ¿por qué tenemos que vivir en un modelo único?”.

 

¿Qué cambia la reforma hipotecaria? 10 claves

 

Los pormenores de la nueva reforma en 10 claves.
 Juande Portillo, Cinco Días. 17-04-2013

 

1 Ejecución por impagos. El primer cambio que implanta la reforma hipotecaria es que eleva el mínimo de cuotas impagadas con las que la entidad puede solicitar la ejecución de una hipoteca desde uno, como ocurre actualmente, a tres impagos. Se trata de un mínimo desde el que, obviamente, el banco o caja podrá decidir si ejecuta o no.

 

2 Intereses de demora. Uno de los objetivos fundamentales del nuevo texto es el de poner límite a los intereses de demora que, hoy en día desregularizados, se sitúan actualmente en porcentajes que pueden ir desde un 18% a un 30%. La reforma acota la recarga que el banco puede imponer al deudor a un máximo de tres veces el precio del dinero, lo que hoy en día situaría el tope en un 12%. Además, estos intereses no podrán capitalizarse junto al principal de la deuda, como venía ocurriendo, y si el proceso concluye con la ejecución de la hipoteca, los intereses del demora serán la última obligación del deudor, que hará primero frente a los intereses remuneratorios y al capital, por este orden.

 

3 Subastas más accesibles. Otro de los empeños de la norma es facilitar el acceso de terceros a la subasta del inmueble ejecutado que normalmente queda desierta y permite al banco adjudicarse la vivienda por un precio menor. La reforma reduce del 20% al 5%, sobre el valor de tasación del inmueble, el aval requerido a los postores interesados. En paralelo, se publicitará más cada subasta, desde la web del Ministerio de Justicia, y se eleva de 20 a 40 días el plazo para depositar el remate de la subasta, lo que facilita al pagador la búsqueda de financiación para concluir la compra. La norma también fomenta las subastas extrajudiciales y recoge la posibilidad de condonar un 2% de la deuda si el deudor muestra la vivienda a potenciales compradores cuando aún habita en ella.

 

4 Proceso de adjudicación. La modificación fundamental en el campo de las subastas, sin embargo, es que se establece el precio de salida mínimo del inmueble en el 75% del valor de tasación que se le dió en el momento de conceder la hipoteca, en lugar de recurrir a nuevas tasaciones en un momento en que el precio de la vivienda ha podido desplomarse. A partir de ahí, además, si la subasta quedara desierta la entidad financiera no podrá adjudicarse la vivienda por menos del 70% del valor de subasta –en lugar del 60% actual– con lo que el banco siempre cubriría el 52,5% del precio original del inmueble. Hoy no existe ni ese límite.

 

5 Compartir la plusvalía. Otra estrategia destinada a reducir la deuda pendiente del hipotecado que pierde su vivienda es la obligación de que la entidad dedique a rebajar dicha cuantía el 50% de las plusvalías que obtenga si consigue vender el inmueble en los 10 años siguientes a su adjudicación.

 

6 Quitas sobre la deuda. A partir de que el deudor pierda su inmueble, la reforma establece dos calendarios de pago para que pueda beneficiarse de quitas sobre la deuda que le quede pendiente. Así, si el afectado es capaz de cubrir el 65% del montante en los cinco años siguientes o el 80% en 10 años, el resto de la deuda le sería condonado.

 

7 Costas limitadas. La reforma limita las costas del proceso que afronta el ejecutado, estableciendo un tope, ahora inexistente, en el 5% sobre el total de los costes del proceso.

 

8 Suspensión del desahucio. Una novedad fundamental de la reforma, introducida a raíz de la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia, es que se dará capacidad al juez para suspender cautelarmente un desahucio si el afectado denuncia cláusulas abusivas. Si la ejecución está motivada por una de estas condiciones abusivas, la Justicia podrá paralizar el proceso definitivamente mientras que si la cláusula es abusiva pero no desencadenó el desahucio, este continuará sin la aplicación de dicha parte del contrato. La norma también dota de poderes similares al notario, que podrá suspender de la misma forma un embargo en los procedimientos extrajudiciales.

 

9 Nuevas hipotecas. Otra medida derivada de una sentencia, del Tribunal Supremo en este caso, es la obligación de que el firmante de una hipoteca sea debidamente informado de los pormenores del contrato. Así, las cláusulas que puedan elevar el riesgo para el hipotecado –como las de suelo, techo o las que ligan los intereses a divisas extranjeras– deberán contar con su firma y un texto manuscrito manifestando su comprensión. Por otra parte, se limitará a 30 años el plazo máximo por el que se concederán préstamos hipotecarios y se permite al firmante aportar su propia tasación en lugar de la del banco.

 

10 Dación en pago. La reforma hipotecaria comprende en realidad la modificación de la Ley Hipotecaria, la de Enjuiciamiento Civil o el decreto antidesahucios del Gobierno. La batería de medias incluye reducir la dependencia de las tasadoras de la banca; consolidar el fondo de vivienda social para realojar a desahuciados en 5.000 inmuebles de la banca o suspender durante 24 meses los desahucios que afectan a colectivos especialmente vulnerables. Se trata de familias numerosas, con dudores en paro o menores de tres años al cargo, entre otras, y rentas anuales de menos de 19.000 euros. También se amplía a estos colectivos el código de buenas prácticas, que obliga a las entidades firmantes a reestructurar su deuda y a aceptar la dación en pago si no hay otra alternativa.

Europa multa, expropia e incluso derriba las viviendas desocupadas

Olga Granada. Eldiario.es. 12/04/2013

• La mayoría de los países de la UE tienen medidas que penalizan lo que consideran una patología urbana.
• En Suecia y Alemania está hasta contemplado el derribo de bloques enteros que estén en esta situación.

La Junta de Andalucía se ha fijado en las normas de naciones más cercanas, como Francia, para elaborar el decreto ley contra las viviendas desocupadas, en la que es quizá una de las legislaciones menos exigentes de la UE, porque lo cierto es que si se acude a estados como Holanda, a los países nórdicos o a Alemania, las leyes son todavía más tajantes contra este fenómeno.

Como norma general, en la mayoría de los países de la UE se aplican dos vías para luchar contra lo que considera una patología urbana: fomento de su rehabilitación, alquiler o venta (subvenciones para obras, seguros, avales, arrendamientos garantizados…), por un lado, y penalizaciones ante la permanencia voluntaria en desuso, por otro. Pero hasta ahora los pasos en este sentido en España han sido tímidos, pese a que bata el récord de Europa en viviendas vacías, desahucios y absoluto dominio de la propiedad frente al alquiler.

Lo intentaron en el País Vasco, con un normativa que incluía la expropiación de las viviendas vacías (comenzando por las protegidas) y un canon contra las mismas, y que finalmente fue tumbada por el rechazo de PNV, PSE y PP. Luego, en Cataluña con la Ley 18/2007, que preveía un sistema de alquiler forzoso para viviendas vacías a las que durante varios años se les hubieran ofrecido ayudas para su rehabilitación y garantías para el arrendatario siendo rechazadas y estando en un área de acreditada demanda: también fue derogada. Por eso, ahora Andalucía se pone a la vanguardia con su decreto ley de medidas para Asegurar el Cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.

Javier Burón Cuadrado, que era viceconsejero de Vivienda en el País Vasco cuando se adoptaron medidas de este tipo, aplaude la iniciativa en Andalucía, pero no oculta sus recelos, por el hecho de que no haya contemplado a los particulares -solo a la banca y a promotores- y porque duda de su efectividad. "Nosotros primero desarrollamos un programa para fomentar la vivienda en alquiler social, lo que es la zanahoria, y después se puso en marcha un régimen de penalización, el palo". En este sentido, en Eukadi se llegaron a reunir más de 5.000 viviendas disponibles para alquiler social gracias a una legislación que estimulaba los alquileres, entre otras cosas, porque los propietarios tenían garantizados cinco años si aceptaban bajar los precios un 20% del coste del mercado. "Si sólo se contemplan sanciones, y en casos extremos la expropiación, el palo, y no hay un programa que reconcilie al mercado con la Administración, es decir la zanahoria, no tiene sentido. No se trata de recaudar con sanciones sobre las viviendas vacías, sino de conseguir que estas salgan para un alquiler al alcance de todos", argumenta.

No duda, eso sí, de su constitucionalidad y resalta que "todos los estados medianamente desarrollados en Europa tienen medidas contra las viviendas vacías, y España es la excepción, porque no considera que sea un problema, y entiende que la propiedad privada sacrosanta faculta a los titulares para hacer con ella lo que les venga en gana". En este sentido, el también gerente de Urbania ZH Gestión deja claro que "en Europa nadie se escandaliza por un decreto ley de este tipo”, más bien por el hecho de que en España no exista nada parecido. "Sólo se trata de desarrollar leyes que recojan lo que ya contemplan la Constitución Española: toda propiedad está orientada a su función social; toda la riqueza nacional, con independencia de su clase, debe mirar hacia el interés general y el sector público está habilitado para intervenir en la economía".

Sobre el hecho de que en Andalucía no se haya entrado en el debate del parque de vivienda pública que está vacío, es tajante: "No tiene sentido que la Administración se sancione a sí misma. Si acaso habrá que fomentar que en lugar de empeñarse en la venta de viviendas protegidas, se opte por sacarlas en alquiler, sobre todo, en unos momentos en que pocos tienen acceso al crédito".

El catedrático de Geografía de la Universidad Autónoma de Madrid Julio Vinueza Angulo, director entre otros del estudio El fenómeno de las viviendas desocupadas, prefiere no echar las campanas al vuelo: "Los poderes públicos deberían haberse ocupado mucho antes de actuar conforme al principio de la función social de la propiedad. Pero antes que con los propietarios de viviendas vacías, aunque sean bancos, con medidas que impidieran la clasificación y transformación de suelos para construir cientos de miles de viviendas innecesarias, pero que 'contribuían a dinamizar la economía y a alimentar las finanzas locales' aplicando el 'todo urbanizable' y el 'cuanto más, mejor', generadores de grande plusvalías. Sin que se haya prestado la más mínima atención a quienes reclamaban la función social de la ciudad y del territorio como forma de defender los intereses generales".

Del mismo modo, subraya: "Las proporciones de vivienda vacía en otros países europeos están en torno al 5%, que podría aceptarse como un 'stock técnico en rotación' para un ágil funcionamiento del mercado; mientras que en España triplicamos fácilmente esta proporción, pero no sabemos cuántas hay, cómo son, dónde están y por qué están así".

Por su parte, el director general de Vivienda de la Junta de Andalucía, Antonio Ibáñez, no descarta que el Gobierno de la Nación pueda recurrir esta medida: "Ya lo hizo con la subasta de medicamentos, pero confiamos en que no lo haga porque además está muy bien amarrada la legalidad del decreto ley. De hecho, no se ha ido más allá, que se podría haber hecho, en un ejercicio de seguridad jurídica. No ha primado la osadía, sino que todo está perfectamente encajado”.

En la misma línea, recalca que está muy medido el margen de las competencias, para que ningún hipotético recurso vaya en ese sentido. "No hemos intervenido en materia de ejecución hipotecaria ni en tema de desahucios, con competencia estatal, sino en el urbanismo, porque sólo a través de la expropiación se pueden ejercer competencias de las comunidades autónomas”, alega.

Con el actual marco europeo como referencia, asevera: "Por mucho que digan que Andalucía se está convirtiendo en la Venezuela de España, los países más desarrollados de la UE aplican medidas de este tipo  desde hace años " . Y tiene razón a juzgar por este rápido repaso (con datos obtenidos del estudio mencionado y de la Administración):

HOLANDA

Es quizá el país más beligerante contra este problema, donde es legal incluso la ocupación de viviendas que hayan estado vacías más de un año. La vivienda sólo se le devuelve al propietario si demuestra que no volverá a estar vacía (puede ponerla en venta o alquiler). Las ayudas para que las familias puedan hacer frente al pago de los alquileres, se acompañan de otras para que los propietarios puedan rehabilitarlas.

ALEMANIA

Los propietarios pueden ser obligados a la rehabilitación y, frente al incumplimiento, se contemplan multas, expropiación temporal y alquiler forzoso. Incluso expropiación definitiva. En municipios con más del 10% de viviendas vacías, la Administración procede a demoliciones.

SUECIA

Los consistorios ofertan viviendas en alquiler más baratas para combatir las desocupadas. En casos extremos, se pueden demoler edificios enteros de viviendas vacías.

DINAMARCA

Este país se centra en las sanciones pero, eso sí, con un margen de tiempo mínimo. Basta con que los propietarios de viviendas las mantengan desocupadas seis semanas, en virtud de una legislación en vigor desde hace más de cinco décadas. La multa se puede imponer simplemente por no informar al Consistorio de que la vivienda lleva más de seis semanas vacía.

FRANCIA

Su Ley de Solidaridad y Renovación Urbana (SRU) impone, desde hace un lustro, tasas a los propietarios de viviendas -sólo personas jurídicas- que se encuentren desocupadas durante más de dos meses en aglomeraciones con unas ciertas características. Las tasas son progresivas según el periodo de desocupación. También está previsto que las viviendas vacías durante más de 18 meses puedan ser requisadas durante un periodo máximo de seis años, extensible a 12 si es necesario realizar obras de rehabilitación.  

REINO UNIDO

Contempla la incautación, tanto para personas jurídicas como físicas, si han estado vacías al menos seis meses, mediante leyes que, según cada país integrante, han sido aprobadas entre 2001 y 2004. Igualmente, los Gobiernos locales están obligados a publicar anualmente un informe sobre su parque de viviendas vacías y medidas para contrarrestarlo (en lo que se conoce como Best Value Perfomance Indicator). Desde 2007, además, hay medidas fiscales contra el fenómeno. Existe incluso una Empty Homes Agency (agencia estatal de la vivienda vacía) que lucha contra esta situación. Se contemplan subvenciones para la rehabilitación de viviendas vacías y su salida al mercado o adquisición pública para alquileres sociales.

ITALIA

Prevé la penalización fiscal que imponen los Consistorios a las viviendas vacías y por un importe del 9 por mil del valor catastral.

Alternativas al mercado hipotecario (y III)

4. MODELOS ALTERNATIVOS DE ACCESO A LA VIVIENDA

4.1. UN MERCADO DEL ALQUILER ATRACTIVO.

- Se requiere una profesionalización del sector.- Hasta ahora el mercado del alquiler es minorista, lo que conduce a una relación directa entre casero e inquilino que genera numerosos conflictos. La profesionalización conllevaría una bajada de precios.

- Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que conceda más seguridad jurídica a las partes.- Con la reforma que actualmente se encuentra en el Senado se precariza aún más el alquiler. El inquilino puede ser expulsado de la vivienda en cualquier momento si el propietario la necesita para sí o para sus familiares. La carga de la prueba recae sobre el inquilino expulsado, que si lograse demostrar el fraude apenas contaría con la posibilidad de volver al piso (algo más que improbable) o recibir una indemnización de un mes de renta.

- Impuesto sobre la vivienda vacía para movilizarla hacia el alquiler.- Medida ampliamente utilizada en Europa. Se trataría de impuestos proporcionales al número de viviendas vacías de un mismo propietario y/o al número de años que lleven desocupadas.

4.2. ALQUILER SOCIAL.- Es una modalidad de alquiler a precios inferiores a los de mercado, generalmente con rentas mensuales inferiores al 30% de los ingresos de la unidad familiar.

- En España, esta modalidad de alquiler barato supone un 1% o un 2% del parque total de viviendas, según distintas fuentes; en Alemania, un 6%; en Francia, un 19%; en Reino Unido, un 21%; y en los Países Bajos, un 35%.

- No es necesariamente una modalidad de alquiler ofrecida por las administraciones públicas. También pueden ofrecerlo entidades sin ánimo de lucro, cooperativas de vivienda, la obra social de las antiguas cajas de ahorros, etc.

- Tiene dos ventajas: ofrece un alojamiento muy barato a quienes lo necesitan y presiona a la baja los precios del mercado libre

4.3. COOPERATIVAS EN RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO.- Es una forma alternativa de acceso a a la vivienda que ha funcionado tradicionalmente en Dinamarca y Suecia, donde posee un cierto peso en el parque total: el 13% y el 17%, respectivamente.

- La cesión de uso es una alternativa a la propiedad y el alquiler convencionales. El derecho de uso puede ser por tiempo indefinido, heredable y transmisible.

- La propiedad de los edificios de viviendas reside en la sociedad cooperativa en su conjunto, como en cualquier cooperativa industrial o de servicios, pero sin embargo los cooperativistas no pueden “comprar y vender” su piso. Físicamente su parte no puede ser segregada -en Suecia, hasta la fecha, no existe ley de propiedad horizontal que permita dividir un inmueble sin partir la parcela matriz en subparcelas-, sino que disfrutan del derecho a alojarse en arrendamiento en su vivienda. Cualquier ciudadano, incluso menor de edad o sin recursos propios, puede inscribirse en una cooperativa. Sólo tiene que abonar una cuota de entrada asequible (unos 50 €) y una cuota mensual que puede fijar libremente el asociado y que va generando y acumulando una “bolsa” o “cuenta vivienda cooperativa-personal” que, a su vez, en función de su cuantía acumulada, sirve como “puntuación” para tener prioridad en el acceso y elección a una vivienda (hasta 30 €/mes generan “puntos“; más allá, sólo generan ahorro, sin “puntos“). Estas aportaciones de los cooperativistas asociados -sean o no inquilinos- permiten a las cooperativas financiar parte de los costes de construcción de sus viviendas.

- Ejemplos en España: Sostre Civic (Cataluña); másqueunacasa.org (Andalucía).

4.4. COHOUSING.- Más que una forma de acceso, es una forma de disfrute de la vivienda basada en un estilo de vida comunitario y con gestión colectiva de servicios:

- En un proyecto cohousing de nueva construcción se debe decidir el tipo de vivienda, de espacios comunes y de espacio libre principal. El objetivo es conseguir una comunidad cohesionada por su forma de entender la vida. Es decir, se trata de un barrio que planean y gestionan sus residentes, formado por viviendas privadas y dotado con servicios comunes

- El cohousing facilita el sentido de comunidad de sus residentes mediante redes de apoyo mutuo. Las personas residentes suelen ser propietarias de sus viviendas particulares y compartir objetivos económicos, medioambientales y sociales a un nivel muy doméstico y práctico. Equilibra las ventajas clásicas de la propiedad privada (emancipación, customización, autogestión, autorreferencia) con los beneficios de los equipamientos y espacios compartidos (dimensionamiento optimizado, eficacia de uso y mantenimiento) y las relaciones vecinales estrechas (corresponsabilidad, redes de confianza). Tiene un enorme potencial sostenible por su fácil accesibilidad, la claridad de las intenciones colectivas y la diversidad individual.

- Reacciona contra la parcelación urbanística , especialmente en las áreas de baja densidad. El patrón de vivienda que ha prevalecido se justifica en un tipo de familia nuclear “independiente”, idealizado en la vivienda unifamiliar accesible en vehículo, rodeada por un césped, vallas y calles anchas que no buscan la interacción entre vecinos, sino la conservación de la propiedad privada adquirida en el mercado. La cohesión social en cohousing nace de la inclusión, no de la segregación.

- Ejemplo: http://ecohousing.es. Arquitectura colaborativa para nuevas formas de vida.

Alternativas al mercado hipotecario (II)

3. LA FLEXIBILIZACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO

3.1 ¿HAY SOLUCIÓN AL PROBLEMA DE LOS DESAHUCIOS EN UN MERCADO HIPOTECARIO FLEXIBLE?

Tratamos de resolver dos preguntas: 1) ¿Cuáles son las presiones del lobby financiero sobre el Gobierno para no reformar el sistema hipotecario? Y 2) ¿Por qué las entidades financieras tienen tanto interés en las hipotecas?

Para responder a estas preguntas hay que comprender un proceso llamado “flexibilización del mercado hipotecario”. Hasta la crisis de 1973, el crédito era una forma de financiación ligada al crecimiento de los salarios reales. Existían los préstamos hipotecarios, desde luego, pero no absorbían todo el mercado inmobiliario. Las condiciones para acceder a un préstamo hipotecario eran más rígidas. Los préstamos se concedían con más prudencia, con tipos de interés elevados y por períodos de tiempo relativamente cortos (entre 10 y 20 años). Como el ritmo de crecimiento de los salarios era constante, lo normal era la cancelación progresiva de la deuda hipotecaria sin demasiados riesgos.

A partir de 1973 el crédito entra en una nueva etapa, caracterizada por la flexibilización del mercado hipotecario. El descenso de los salarios reales redujo ese horizonte razonable para la cancelación de deudas. Así, el crédito se convirtió en una fuente de captación de rentas que contrarrestaba la pérdida de poder adquisitivo de los hogares. El crédito permitía mantener el nivel de consumo familiar a pesar de las reducciones salariales; pero, al mismo tiempo, las familias perdieron independencia al quedar sujetas al pago de una deuda creciente.

El crédito se convirtió así en una forma de obtención de beneficios en sí misma (los intereses), y en una condición previa de entrada en el ciclo del consumo. En el caso del mercado de la vivienda, el préstamo hipotecario se convirtió en la “necesaria” puerta de acceso a una vivienda en propiedad. Las administraciones fomentaron la compra de vivienda a crédito, ya fuera en el mercado libre o en régimen de protección oficial, con todo tipo de incentivos (desgravaciones fiscales, cheques vivienda, subvenciones a las subidas del tipo de interés, etc.), al mismo tiempo que precarizaron el mercado del alquiler (véase el llamado “Decreto Boyer” de 1985) y redujeron el parque de vivienda social. Se creó un contexto favorable a la compra con el argumento de que era una oportunidad de inversión para las familias. Pero los principales ganadores de esta estrategia fueron las entidades financieras.

Hay que tener en cuenta que el beneficio de las entidades financieras no consiste solamente en el cobro de unos intereses. Por lo general, el préstamo hipotecario tiene unas probabilidades muy altas de cobro. Una familia puede reducir sus hábitos alimenticios, renunciar al ocio cultural, reducir el gasto en educación o incluso apagar la calefacción en invierno antes que dejar de pagar su hipoteca. Esa alta garantía de cobro es lo que anima a las entidades financieras a titulizar sus contratos de préstamo hipotecario (es decir, pueden convertirlos en activos financieros) como avales para obtener financiación en un mercado secundario. Esta es la raíz de la crisis financiera de 2007: los mercados descubrieron que las hipotecas que habían servido como avales para los flujos de financiación internacionales en realidad no eran seguras. En la base de todos los intercambios se encontraban “derivados financieros” que contenían las llamadas “hipotecas basura”, con un alto riesgo de impago, pero hasta entonces calificadas con una triple AAA por las agencias de calificación de riesgo. La confianza en el sistema financiero estalló.

3.2 HITOS FUNDAMENTALES EN LA CONSOLIDACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO FLEXIBLE EN ESPAÑA:

1) Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.- Fue uno de los principales espaldarazos para la formación de la burbuja inmobiliaria de 1986-1992. Se dio el primer paso hacia la incorporación de los mercados hipotecarios a la dinámica general de los mercados financieros, mediante la creación de mercados secundarios de deuda hipotecaria en los que se compran y se venden bonos y cédulas hipotecarias. Al mismo tiempo, se produjo un empuje institucional masivo hacia la compra de vivienda a través de préstamos de las cajas de ahorro. El “Decreto Boyer” de 1985 (Real Decreto-ley 2/1985) desincentivó el alquiler y aumentó las desgravaciones fiscales a la compra de cualquier vivienda, con independencia de que fuera segunda, tercera o cuarta residencia. La banca financió esas adquisiciones y vendió los préstamos en un mercado secundario en forma de bonos y cédulas hipotecarias, lo que le permitió obtener más financiación.

2) Ley 19/1992, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre fondos de Titulización Hipotecaria. Se institucionalizó la llamada titulización de hipotecas. Ejemplo: un préstamo hipotecario concedido por una caja de ahorros española se transfiere a un fondo que agrupa cientos de hipotecas (primera fase). Mediante un complejo sistema informático, estas hipotecas son separadas en partes y después reagrupadas en títulos comercializables que tienen un precio asignado (segunda fase). Finalmente, reciben una calificación de una agencia de rating independiente (por ejemplo, Moody's) y se venden a un fondo de pensiones noruego que recibe unos intereses, pero a cambio asume el riesgo de impago de esas hipotecas (tercera fase).

¿Por qué estas titulizaciones han sido una pieza tan importante para la generalización de los préstamos hipotecarios? Porque se consideraba que la “hipoteca” era el préstamo más seguro posible. Los inversores compraban títulos hipotecarios aunque estuvieran vinculados a préstamos a clases medias o bajas. Estas ventas se convirtieron en una de las principales vías de financiación de las entidades financieras españolas. Cuando la confianza en el cobro de esas hipotecas disminuyó, las entidades financieras empezaron a tener problemas para obtener financiación en los mercados internacionales. Y precisamente por la gran cantidad de títulos hipotecarios vendidos, hoy el Gobierno difícilmente puede cambiar el sistema con carácter retroactivo. La titulización de hipotecas abrió un puente entre el casino financiero global y los problemas de cualquier familia hipotecada.

3) Ley 41/2007, de reforma de la Ley del Mercado Hipotecario.- A pesar de los avisos de todas las instituciones, el entonces Ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, arrojó más leña al fuego con una reforma que intensificó la flexibilización del mercado hipotecario. La exposición de motivos de esa ley habla expresamente de la “necesidad de consolidar el crecimiento del mercado de títulos hipotecarios”, “eliminación de los obstáculos a la oferta de nuevos productos” o supresión de “algunas trabas administrativas que han obstaculizado el desarrollo de los bonos hipotecarios”. Se regularon nuevos productos como las hipotecas inversas, que permitía a los mayores de 65 años hipotecar sus viviendas para obtener una pensión, o las hipotecas recargables, que permiten incluir en el crédito otros bienes de consumo como viajes, reformas del hogar, televisores de plasma, etc.

3.3. ALTERNATIVAS AL MERCADO HIPOTECARIO FLEXIBLE.

La primera alternativa consiste en “desflexibilizar” el crédito. ¿Cómo? Fomentando formas alternativas de acceso a la vivienda y mediante la reintroducción de las SEIS REGLAS EMPÍRICAS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO[i]:

1ª REGLA.- Sólo debe financiarse una compra de vivienda si su valor de mercado no es superior a tres veces la renta anual del hogar solicitante (price to earnings).

2ª REGLA.- Sólo debe prestarse una fracción del valor de compra (loan to value), contando con un ahorro previo del comprador del 20%, como mínimo.

3ª REGLA.- Sólo debe prestarse por un período igual a un tercio de la vida activa, de manera que el usuario pueda dedicar el ahorro de los dos tercios restantes a otros aspectos del ciclo de vida: necesidades básicas, educación de los hijos, cultura, previsión social, etc.

4ª REGLA.- Se observa automáticamente si se cumplen las tres primeras. Sólo se debe prestar si el esfuerzo no supera el 30% de la renta (debt to income). Obviamente, esta regla se funda en un cálculo inicial que puede verse desmentido por los acontecimientos. Para esto están las refinanciaciones, las cuales deben contar con un diseño prudente para no aumentar el endeudamiento.

5ª REGLA.- Repartición del riesgo entre las partes contratantes. Cuando el valor de mercado del activo es inferior a la deuda, el usuario prefiere devolver el activo antes que la deuda. Es la aplicación del principio de Premio Nobel Robert Merton, Jr.: Si se respeta esta preferencia, entonces el contrato es hipotecario y su resolución se reduce a devolver la llave y pagar costas y gastos. Si no, el contrato es puramente monetario, se rige por el art. 1911 del Código Civil (i.e. “los préstamos están garantizados con los bienes presentes y futuros del prestatario…”) y nunca, en ningún caso, debería llamarse hipotecario. Generalizar este tipo de contrato a muy largo plazo conduce a la esclavización generacional (debt slavery o debt bondage), tan frecuente en la antigüedad.

6ª REGLA.- Consiste en establecer un sistema justo para la elección del tipo de interés, ya sea fijo o variable. Desde el origen de la burbuja, o quizás antes, la oferta bancaria en España descartó el tipo de interés fijo de forma “dogmática”, creyendo que el tipo variable convenía a todos. Muchos lo lamentaron durante los años 2006 a 2009 y los demás tal vez lo lamentarán en el futuro.

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[i] Fuente: Ricardo Vergés, Catedrático de Economía Inmobiliaria y Profesor Honorario por la Universidad de Montreal.