Alternativas al mercado hipotecario (y III)

4. MODELOS ALTERNATIVOS DE ACCESO A LA VIVIENDA

4.1. UN MERCADO DEL ALQUILER ATRACTIVO.

- Se requiere una profesionalización del sector.- Hasta ahora el mercado del alquiler es minorista, lo que conduce a una relación directa entre casero e inquilino que genera numerosos conflictos. La profesionalización conllevaría una bajada de precios.

- Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que conceda más seguridad jurídica a las partes.- Con la reforma que actualmente se encuentra en el Senado se precariza aún más el alquiler. El inquilino puede ser expulsado de la vivienda en cualquier momento si el propietario la necesita para sí o para sus familiares. La carga de la prueba recae sobre el inquilino expulsado, que si lograse demostrar el fraude apenas contaría con la posibilidad de volver al piso (algo más que improbable) o recibir una indemnización de un mes de renta.

- Impuesto sobre la vivienda vacía para movilizarla hacia el alquiler.- Medida ampliamente utilizada en Europa. Se trataría de impuestos proporcionales al número de viviendas vacías de un mismo propietario y/o al número de años que lleven desocupadas.

4.2. ALQUILER SOCIAL.- Es una modalidad de alquiler a precios inferiores a los de mercado, generalmente con rentas mensuales inferiores al 30% de los ingresos de la unidad familiar.

- En España, esta modalidad de alquiler barato supone un 1% o un 2% del parque total de viviendas, según distintas fuentes; en Alemania, un 6%; en Francia, un 19%; en Reino Unido, un 21%; y en los Países Bajos, un 35%.

- No es necesariamente una modalidad de alquiler ofrecida por las administraciones públicas. También pueden ofrecerlo entidades sin ánimo de lucro, cooperativas de vivienda, la obra social de las antiguas cajas de ahorros, etc.

- Tiene dos ventajas: ofrece un alojamiento muy barato a quienes lo necesitan y presiona a la baja los precios del mercado libre

4.3. COOPERATIVAS EN RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO.- Es una forma alternativa de acceso a a la vivienda que ha funcionado tradicionalmente en Dinamarca y Suecia, donde posee un cierto peso en el parque total: el 13% y el 17%, respectivamente.

- La cesión de uso es una alternativa a la propiedad y el alquiler convencionales. El derecho de uso puede ser por tiempo indefinido, heredable y transmisible.

- La propiedad de los edificios de viviendas reside en la sociedad cooperativa en su conjunto, como en cualquier cooperativa industrial o de servicios, pero sin embargo los cooperativistas no pueden “comprar y vender” su piso. Físicamente su parte no puede ser segregada -en Suecia, hasta la fecha, no existe ley de propiedad horizontal que permita dividir un inmueble sin partir la parcela matriz en subparcelas-, sino que disfrutan del derecho a alojarse en arrendamiento en su vivienda. Cualquier ciudadano, incluso menor de edad o sin recursos propios, puede inscribirse en una cooperativa. Sólo tiene que abonar una cuota de entrada asequible (unos 50 €) y una cuota mensual que puede fijar libremente el asociado y que va generando y acumulando una “bolsa” o “cuenta vivienda cooperativa-personal” que, a su vez, en función de su cuantía acumulada, sirve como “puntuación” para tener prioridad en el acceso y elección a una vivienda (hasta 30 €/mes generan “puntos“; más allá, sólo generan ahorro, sin “puntos“). Estas aportaciones de los cooperativistas asociados -sean o no inquilinos- permiten a las cooperativas financiar parte de los costes de construcción de sus viviendas.

- Ejemplos en España: Sostre Civic (Cataluña); másqueunacasa.org (Andalucía).

4.4. COHOUSING.- Más que una forma de acceso, es una forma de disfrute de la vivienda basada en un estilo de vida comunitario y con gestión colectiva de servicios:

- En un proyecto cohousing de nueva construcción se debe decidir el tipo de vivienda, de espacios comunes y de espacio libre principal. El objetivo es conseguir una comunidad cohesionada por su forma de entender la vida. Es decir, se trata de un barrio que planean y gestionan sus residentes, formado por viviendas privadas y dotado con servicios comunes

- El cohousing facilita el sentido de comunidad de sus residentes mediante redes de apoyo mutuo. Las personas residentes suelen ser propietarias de sus viviendas particulares y compartir objetivos económicos, medioambientales y sociales a un nivel muy doméstico y práctico. Equilibra las ventajas clásicas de la propiedad privada (emancipación, customización, autogestión, autorreferencia) con los beneficios de los equipamientos y espacios compartidos (dimensionamiento optimizado, eficacia de uso y mantenimiento) y las relaciones vecinales estrechas (corresponsabilidad, redes de confianza). Tiene un enorme potencial sostenible por su fácil accesibilidad, la claridad de las intenciones colectivas y la diversidad individual.

- Reacciona contra la parcelación urbanística , especialmente en las áreas de baja densidad. El patrón de vivienda que ha prevalecido se justifica en un tipo de familia nuclear “independiente”, idealizado en la vivienda unifamiliar accesible en vehículo, rodeada por un césped, vallas y calles anchas que no buscan la interacción entre vecinos, sino la conservación de la propiedad privada adquirida en el mercado. La cohesión social en cohousing nace de la inclusión, no de la segregación.

- Ejemplo: http://ecohousing.es. Arquitectura colaborativa para nuevas formas de vida.