UN NUEVO PASO ATRÁS EN EL MERCADO DEL ALQUILER

Artículo escrito por A. Inurrieta, director de inurrieta consultoría integral y ex presidente de la SPA

Las medidas que anunció el Gobierno el pasado viernes, vuelven a dar una nueva vuelta de tuerca para postrar al mercado de alquiler en la más absoluta inacción e irrelevancia económica y social.

Anteriormente a estas, el Gobierno ya había eliminado la Renta Básica de Emancipación y había devuelto la cuña fiscal favorable a la compra de inmuebles, por lo que, de nuevo, el inquilino es el gran perjudicado, lo cual restará incentivos a la demanda, y entraremos otra vez en una dinámica de búsqueda de revalorización de la compra de inmuebles.

Con todo, las medidas aprobadas van fundamentalmente a otorgar todo el poder de negociación a la propiedad minorista de inmuebles, reducir la duración legal del contrato, romper el pacto de rentas existente y finalmente, por enésima vez, vender que se agilizarán los plazos de alzamiento de una vivienda en caso de impago. es decir, consideran que los principales problemas del alquiler en España tienen que ver con la seguridad jurídica, la duración del contrato o los impagos de las rentas, y no con las condiciones de la demanda u oferta profesional. Lamentablemente no han consultado con expertos que podrían haber diseñado una buena reforma para que el alquiler pase a ser una opción de vida, y no una coyuntura excepcional y transitoria, tanto desde la óptica el oferente, que parece que necesita recuperar esa vivienda a toda costa para otros usos, como del demandante, que ahora estará a expensas del propietario y por tanto se le desvía hacia la compra.

Finalmente, las reformas de las SOCIMIS, de las que fui ponente, no avanzan en la dirección correcta y solo se adaptan de forma interesada, para ser utilizadas como destino de todos los activos inmobiliarios tóxicos.

Esta reforma, adicionalmente, consagra un modelo de alquiler que es único en España. En la mayoría de los países donde el mercado de alquiler es potente, y además equitativo, la oferta está formada mayoritariamente por empresas profesionales, tanto privadas como públicas, que gestionan de forma empresarial esta oferta. Por el contrario, en España la mayoría de la oferta es privada, es decir minoristas que ponen en el mercado excedentes de inmuebles, sin que su función objetivo sea mantenerse en el mercado, por lo que la calidad y el mantenimiento se resiente, a lo que hay que unir la dificultad para gestionar impagos y destrozos. Solo así, se explica que los mayores problemas detectados por el Gobierno sean la duración del contrato o la inseguridad jurídica. En esencia, por el propio error de principio en el diagnóstico, se sigue sin entrar en la gran apuesta que debería ser:

1. El surgimiento de un mercado de alquiler social y privado que equilibre las formas de tenencia
2. Un mercado que libere recursos para el ahorro hacia el sector profesional del alquiler
3. Un mercado de alquiler que reste presión a la demanda de compra, discriminando positivamente el alquiler
4. Una estructura de mercado que permita suavizar los niveles de precios de los servicios de vivienda
5. Finalmente, una política de vivienda que permita acceder al servicio de vivienda a más personas en unas condiciones razonables de calidad y coste

Para ilustrar que las medidas adoptadas no benefician al mercado de alquiler, baste algunos apuntes estadísticos. Comenzaré por el problema de la duración del contrato. En los casos en los que la oferta de vivienda en alquiler es profesional, y por tanto la función objetivo de la empresa es arrendar inmuebles, el óptimo es que exista poca rotación, y por tanto la demanda se pueda sentir segura y sin amenazas de expulsión y aumento de costes por la mudanza. Esto se corresponde con las estadísticas que existen. En el caso de las viviendas ofrecidas por particulares, la duración media es 2,2 años, siendo la de la oferta profesional algo superior, 2,9 años. Es decir, en ninguno de los casos la duración del contrato es un problema, lo cual confirma que la medida adoptada busca generar inseguridad entre los inquilinos, y desviar esa demanda hacia la compra

El segundo punto importante es el de la inseguridad jurídica de los propietarios. De nuevo surge una gran diferencia entre propietarios particulares y profesionales. Entre los primeros, y con la proliferación de seguros, es más fácil perseguirles, pero entre los profesionales apenas hay problemas de impagos y/o destrozos. Por tanto, la norma, de nuevo se hace para un segmento que debería ser marginal en este mercado, pero que es mayoritario. El miedo a la longitud del litigio en caso de impago, tampoco se corresponde con una realidad real. En un análisis comparado, España tampoco es un país muy distinto de nuestro entorno. España tarda de media 260 días en el alzamiento, Alemania 331 días y Francia 226 días.

En suma, los cambios normativos van dirigidos hacia el sector oferente minorista del mercado, desincentiva la demanda de alquiler y otorga un poder de negociación excesivo hacia la propiedad. Esto se corresponde con una estructura del parque muy atomizada, donde el segmento minorista o particular es mayoritario, con una antigüedad elevada y donde no existe una industria desarrollada y profesional de viviendas en alquiler, ni tampoco un parque público de alquiler (apenas un 1%), como ocurre en los países más desarrollados. Esto conlleva que el nivel de precios de alquiler, si comparamos la relación calidad/precio, sea elevado, aunque su rentabilidad monetaria sea muy inferior a la opción de compra-venta de un inmueble.

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