España, a parte
de zombi, es un país yonqui del negocio financiero-inmobiliario (ver
“Sin Plan B” de Miquel Pybus) y para muestra un nuevo botón: Las
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que,
después del último consejo de ministros, ya son todo un proyecto de Ley.
Aunque nos
encontramos con una oportunidad histórica para la creación de un parque público
de viviendas de alquiler social a partir del stock de las entidades bancarias
intervenidas por el Estado, esta ley no tiene nada que ver con una política de vivienda seria que fomente el alquiler (social o
no) y permita normalizarlo para la mayoría de la población. Es
decir, que la opción de alquilar deje de considerarse tan solo para situaciones
excepcionales, de transición residencial o bien porque no es posible acceder a
propiedad (1).
Buena parte de la atención, merecidamente, se ha centrado en los desahucios exprés y en los recortes relacionados con las seguridades jurídicas de los arrendatarios que conlleva la nueva Ley, quedando en un segundo plano el contexto político-económico-inmobiliario donde emerge: la inminente creación del mal llamado “banco malo”, pero sobretodo la necesidad de colocar alrededor de las 800.000 viviendas terminadas, vacías y sin pagar, el 25% de las cuales están en manos de las entidades financieras.
Un gobierno que no ha eliminado la desgravación por compra hasta que la comisión europea le ha obligado expresa muy bien sus prioridades en materia de política de vivienda. Lo que posibilita el proyecto de Ley es, básicamente, una vía para deshacerse de los activos inmobiliarios a través de herramientas financieras con el objetivo final de quitarlos del mercado de alquiler y venderlos. Es decir, el alquiler es un mal menor por el que se tiene que pasar para finalmente volver a la “normalidad” de la compra-venta especulativa.
La principal herramienta que se utilizará será la reanimación de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), conocidas internacionalmente como las REIT, creadas en diferentes países para evadir (legalmente) impuestos a través del negocio inmobiliario y atraer inversiones financieras internacionales.
Así, las principales diferencias que introduce el proyecto respecto a la Ley de las SOCIMI aprobada en el 2009 y que dejan clara la nueva orientación, son las siguientes:
- Las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, en las que se incluyen las SOCIMI, no tendrán impuestos sobre los beneficios, si antes tributaban al 19% ahora tributarán el 0%. Junto con las SICAV se perfilan las sociedades más atractivas para facilitar el fraude fiscal.
- Para acogerse a esta bonificación, las sociedades deben tener en cartera (no es necesario ni si quiera que estén efectivamente alquiladas) los inmuebles un mínimo de 3 años (antes eran siete), lo que hace más atractiva la inversión a medio plazo. Se suprime también la limitación del tamaño de las viviendas (antes 135 m2) y se facilita incluir por lo tanto las segundas residencias, normalmente de mayor superfície.
- Además, estas sociedades pueden cotizar fuera de los mercados regulados, es decir, en mercados secundarios muchos más opacos y que, normalmente, son gestionados por las propias empresas de inversión.
- Finalmente, se reduce el capital social inicial para crear este tipo de sociedades (ahora cinco millones de euros), se elimina la necesidad de diversificación (antes requerían 3 inmuebles y que ninguna de ellos superase el 40% de la inversión) y se suprime también la limitación a la financiación ajena (antes no sea superior al 70% del activo inmobiliario), es decir, se aumenta la capacidad de endeudamiento independientemente de sus activos reales.
Todo esto en un
momento en que los datos de compraventa muestran que las ventas de inmuebles a
extranjeros están creciendo, pero no solo a clientes finales/particulares, sino
especialmente a sociedades de inversión que buscan complejos residenciales en
bloque en los que existen posibilidades de revalorización a medio y largo plazo.
Las SOCIMI son los instrumentos ideales para atraer esta inversión, ya que
permiten vender estos inmuebles después de tenerlos 3 años simplemente con un
cartel de “en alquiler”.
En definitiva,
parece que nos encontramos con más de lo mismo: la promoción público-privada de
una peligrosa financiarización del negocio inmobiliario para especular con la
compraventa de viviendas en mercados que siguen desregulados (en otras
palabras: lo que originó la crisis). Las demás medidas contenidas en el
proyecto de Ley se centran en reforzar los derechos de los propietarios, cuando
el problema central es el acceso a la vivienda en un país con varios millones de pisos vacíos.
Fomentar el
alquiler público y privado, digno y asequible, no debería estar en manos de
especuladores, ni ser una cuestión baladí o circunstancial. Al contrario,
debería de ser un pilar fundamental de la política pública de vivienda en un
país donde la media de emancipación de los jóvenes está alrededor de los 30 (la
media UE en 21), donde hay una media de 517 desahucios diarios y aumentan las personas sin hogar, en el que las
trayectorias vitales de las personas son menos estables y lineales (retornos a
casa los padres; separaciones y divorcios; movilidad residencial por motivos
laborales, etc.) y donde el acceso al crédito hipotecario continuará
restringido durante largo tiempo.
Marc Martí-Costa
(1) En España
el parque de viviendas en alquiler social se sitúa en el 1,5% mientras que en
países como Francia, Reino Unido u Holanda supera el 15% del total de stock de
viviendas. Por lo que se refiere al número de viviendas en propiedad, en España
es del 81%, mientras que en Reino Unido es del 70% y en Francia del 56%. España
es el país con menor parque de viviendas en alquiler de toda la zona euro.
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